Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Жилищная проблема самая насущная для населения России. При современном уровне цен покупка собственной квартиры кажется чем-то заведомо невозможным. Однако в этой ситуации на помощь может прийти система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Разные банки предоставляют различные условия, что дает возможность подобрать наиболее удобный вариант. Основная проблема состоит в том, что само слово “ипотека”, как отметил Президент России еще в 2003 году, остается большой загадкой для российских граждан. Это отпугивает многих. Что же такое “ипотека” с правовой точки зрения? И как получить кредит на покупку жилья?

Слово “ипотека” (от греч. hypotheca) переводится как подставка или подпорка. В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (ст. 334 ГК РФ). По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 1 ФЗ “Об ипотеке”). В жилищной сфере ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке. Схематично ипотечное кредитование можно представить так: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному – берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ФЗ “Об ипотеке”). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ст. 1 ФЗ “Об ипотеке”). Это важное правило, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.
Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье. Согласно закону по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 ФЗ “Об ипотеке”). Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ст. 6 ФЗ “Об ипотеке”). Предметом ипотеки может быть и право аренды, однако только с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ “Об ипотеке”). По ипотечному договору возможна уступка права требования, которая совершается путем заключения залогодержателем договора уступки права требования или путем передачи прав по закладной – совершением специальной передаточной надписи и передачи самой закладной.

Ипотека может возникнуть в силу закона или на основании договора (ст. 1 ФЗ “Об ипотеке”). Отношения по ипотечному жилищному кредитованию могут возникать на основании нескольких вариантов договоров:
– договора об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
– трехстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
– договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи.

В договоре об ипотеке указывается: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
А) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
Б) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего данное право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (ст. 9 ФЗ “Об ипотеке”).

При оформлении кредита банком оцениваются следующие аспекты: платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества. Платежеспособность клиента определяется на основании справки об официальном доходе. Анализ кредитной истории в российской действительности один из слабых моментов, так как большинство граждан ее просто не имеют. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Правильная оценка стоимости недвижимости – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (ст. 9 ФЗ “Об ипотеке”).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 ФЗ “Об ипотеке”). Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ “Об ипотеке’). При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ “Об ипотеке”).

Подробнее остановимся на правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, в нашем случае клиента и банка. Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости, немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ), сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ). Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ). В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле, при этом залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество (ст. 33 ФЗ “Об ипотеке”). Закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ “Об ипотеке”).

На что залогодатель имеет право? Во-первых, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога. Во-вторых, отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ).
Залогодержатель (в нашем случае банк), в свою очередь, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не ниже размера требования. При этом он имеет право проверять фактически и по документам наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога, требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением имущества. Банк может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; залогодателем было нарушено правило о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); предмет залога был утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (ст. 351 ГК РФ). Если требование банка по досрочному прекращению обязательства не будет выполнено, то банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, невыполнения залогодателем своих обязанностей и нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. Залогодержателю также предоставлено право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ “Об ипотеке”).

Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, в чем коренится безусловный минус ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.
Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. Каждый гражданин может подобрать ипотечный кредит под свои нужды.
Ипотечное кредитование жилья – один из самых удачных в мировой практике способов решения жилищного вопроса. Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий с интересами государства, коммерческих банков и строительного комплекса.

Анна Белицкая, юрисконсульт компании “Гарант”

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

  • – Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (в редакции от 17 июля 2009 г.);
  • – Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (в редакции от 27 июля 2006 г.);
  • – Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (в редакции от 17 июля 2009 г.);
  • – постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”;
  • – постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации”;
  • – постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 “Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”;
  • – рядом положений и инструкций Банка России.

Остановимся подробнее на основных законах.

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в РФ основывается на положениях Гражданского кодекса. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

  • – вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • – государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
  • – государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
  • – создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
  • – государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
  • – государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 г. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

  • – в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);
  • – в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования) и обременения правами третьих лиц;
  • – изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Федеральный закон РФ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах».

Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок.

Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимаются денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

Однако в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими нормативно-правовыми актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке в нашей стране на должном уровне. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Читайте также:  При досрочном погашении кредита вернут часть страховки

Представляется необходимым закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленное на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства. В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

Статья 6.1-1. Особенности изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика

Информация об изменениях:

Федеральный закон дополнен статьей 6.1-1 с 31 июля 2019 г. – Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками – физическими лицами, до 31 июля 2019 г.

Статья 6.1-1. Особенности изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика

1. Заемщик – физическое лицо, заключивший в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, вправе в любой момент в течение времени действия такого договора обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком (далее – льготный период), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер кредита (займа), предоставленного по такому кредитному договору (договору займа), не превышает максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством Российской Федерации для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода. Максимальный размер кредита (займа) для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода, может быть установлен Правительством Российской Федерации с учетом региональных особенностей;

2) условия такого кредитного договора (договора займа) ранее не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части (вне зависимости от перехода прав (требований) по указанному договору к другому кредитору), а также не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части, условия первоначального кредитного договора (договора займа), прекращенного в связи с заключением с заемщиком (одним из заемщиков) нового кредитного договора (договора займа), обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки, что и обязательства по первоначальному кредитному договору (договору займа);

3) предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. При этом не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с частью 2 статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации;

4) заемщик на день направления требования, указанного в настоящей части, находится в трудной жизненной ситуации.

2. Для целей настоящей статьи под трудной жизненной ситуацией заемщика понимается любое из следующих обстоятельств:

1) регистрация заемщика в качестве безработного гражданина, который не имеет заработка, в органах службы занятости в целях поиска подходящей работы;

2) признание заемщика инвалидом и установление ему федеральными учреждениями медико-социальной экспертизы I или II группы инвалидности;

3) временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд;

4) снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков), рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика, при этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заемщика (заемщиков) в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 50 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика;

5) увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика (определенных в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации несовершеннолетних членов семьи, и (или) членов семьи, признанных инвалидами I или II группы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и (или) лиц, находящихся под опекой или попечительством заемщика), по сравнению с количеством указанных лиц, находившихся на иждивении заемщика на день заключения кредитного договора (договора займа), с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи, более чем на 20 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков), рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика, при этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заемщика (заемщиков) в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 40 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика.

3. Требование заемщика, указанное в части 1 настоящей статьи, должно содержать:

1) указание на приостановление исполнения своих обязательств по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, либо указание на размер платежей, уплачиваемых заемщиком в течение льготного периода;

2) указание на обстоятельство (обстоятельства) из числа обстоятельств, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

4. К требованию заемщика, указанного в части 1 настоящей статьи, должно быть приложено согласие залогодателя в случае, если залогодателем является третье лицо.

5. Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода. При этом дата начала льготного периода не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи. В случае, если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода – дата направления требования заемщика кредитору.

6. Требование заемщика, указанное в части 1 настоящей статьи, представляется кредитору способом, предусмотренным договором, или путем направления требования по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения требования под расписку.

7. Заемщик при представлении требования, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе приложить документы, подтверждающие нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации, или выдать доверенность кредитору при его согласии на получение документов, указанных в настоящей части.

8. Документами, подтверждающими нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации и условие, указанное в пункте 3 части 1 настоящей статьи, являются:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости – для подтверждения условия, установленного в пункте 3 части 1 настоящей статьи;

2) выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости населения – физических лиц о регистрации гражданина в качестве безработного в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона Российской Федерации от 19 апреля 1991 года N 1032-I “О занятости населения в Российской Федерации” – для подтверждения обстоятельства, указанного в пункте 1 части 2 настоящей статьи;

3) справка, подтверждающая факт установления инвалидности и выданная федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы по форме, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, – для подтверждения обстоятельств, указанных в пунктах 2 и 5 части 2 настоящей статьи;

4) листок нетрудоспособности, выданный в порядке, установленном в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, – для подтверждения обстоятельства, указанного в пункте 3 части 2 настоящей статьи;

5) справка о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи, – для подтверждения обстоятельств, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи;

6) свидетельство о рождении, и (или) свидетельство об усыновлении (удочерении), и (или) акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя – для подтверждения обстоятельства, указанного в пункте 5 части 2 настоящей статьи.

9. Кредитор, получивший требование заемщика, указанное в части 1 настоящей статьи, в срок, не превышающий пяти рабочих дней, обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия требованиям настоящей статьи сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора (договора займа) в соответствии с представленным заемщиком требованием, направив ему уведомление способом, предусмотренным договором, а в случае, если договором он не определен, – путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку.

10. В целях рассмотрения требования заемщика, указанного в части 1 настоящей статьи, кредитор в срок, не превышающий двух рабочих дней, следующих за днем получения требования заемщика, вправе запросить у заемщика документы, подтверждающие в соответствии с законодательством Российской Федерации нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации, а также документы, подтверждающие условие, указанное в пункте 3 части 1 настоящей статьи. В этом случае срок, указанный в части 9 настоящей статьи, исчисляется со дня предоставления заемщиком запрошенных документов.

11. Кредитор не вправе требовать у заемщика предоставления документов, отличных от указанных в части 8 настоящей статьи.

12. Несоответствие требования заемщика, указанного в части 1 настоящей статьи, требованиям настоящей статьи является основанием для отказа заемщику в удовлетворении его требования. Кредитор обязан уведомить заемщика об отказе в удовлетворении его требования способом, предусмотренным договором, а в случае, если договором он не определен, – путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку.

13. В случае неполучения заемщиком от кредитора в течение десяти рабочих дней после дня направления требования, указанного в части 1 настоящей статьи, уведомления, предусмотренного частью 9 настоящей статьи, или запроса о предоставлении подтверждающих документов либо отказа в удовлетворении его требования льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании заемщика.

14. Со дня направления кредитором заемщику уведомления, указанного в части 9 настоящей статьи, условия соответствующего кредитного договора (договора займа) считаются измененными на время льготного периода на условиях, предусмотренных требованием заемщика, указанным в части 1 настоящей статьи, и с учетом требований настоящей статьи. Кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее окончания льготного периода.

15. В течение льготного периода не допускаются предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и обращение взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающей обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа).

16. Заемщик вправе в любой момент времени в течение льготного периода досрочно погасить суммы (часть суммы) кредита (займа) без прекращения льготного периода, пока данные суммы платежей не достигнут сумму платежей по основному долгу и по процентам, которые заемщик должен был бы заплатить в течение действия льготного периода, если бы ему не был установлен льготный период. При достижении указанной суммы платежей действие льготного периода прекращается и кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее трех рабочих дней после прекращения льготного периода по обстоятельствам, указанным в настоящей части.

17. В случае уменьшения размера обязательств за счет платежей, уплачиваемых заемщиком в течение льготного периода, на основании его требования, указанного в части 1 настоящей статьи, а также в случае досрочного погашения заемщиком в течение льготного периода суммы (части суммы) кредита (займа) размер обязательств заемщика, погашаемых в соответствии с настоящей частью, уменьшается на размер соответствующих платежей, уплаченных заемщиком в течение льготного периода.

18. По окончании льготного периода платежи, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены заемщиком в связи с предоставлением ему льготного периода, фиксируются в качестве обязательств заемщика.

19. По окончании льготного периода платежи по кредитному договору (договору займа), уплачиваемые согласно действовавшим до предоставления льготного периода условиям кредитного договора (договора займа), уплачиваются заемщиком в размере, количестве и с периодичностью (в сроки), которые установлены или определены в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), и согласно графику платежей, действовавшему до предоставления льготного периода.

20. Платежи, указанные в части 18 настоящей статьи и не уплаченные заемщиком в связи с установлением льготного периода, уплачиваются им после уплаты платежей, предусмотренных частью 19 настоящей статьи, в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным или определенным в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), до погашения размера обязательств заемщика, зафиксированного в соответствии с частью 19 настоящей статьи. При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода.

21. Платежи, уплаченные заемщиком в течение льготного периода, направляются кредитором прежде всего в счет погашения обязательств, указанных в части 18 настоящей статьи.

22. Платежи, уплачиваемые заемщиком в счет досрочного возврата кредита (займа) по окончании льготного периода, погашают в первую очередь обязательства, указанные в части 18 настоящей статьи.

23. Кредитор по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой и условия которого были изменены в соответствии с настоящей статьей, обязан обеспечить внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке.

24. Если права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству были удостоверены закладной, кредитор обязан обеспечить внесение изменений в закладную в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Правовое регулирование рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Якушенок К.С., Антонова Н.А.

В статье отражены основные аспекты, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Актуальность выбранной темы заключается в необходимости совершенствования правового регулирования рынка ипотечного кредитования как одного из эффективных инструментов развития малого и среднего предпринимательства.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Якушенок К.С., Антонова Н.А.

Текст научной работы на тему «Правовое регулирование рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070

менее трех месяцев. Можно сделать вывод, что для начала бизнеса кредитов не предусмотрено. О какой же государственной поддержке малых предпринимателей может идти речь с такой процентной ставкой?

Другой проблемой является невозможность сбыта своей продукции, в частности продукции сельского хозяйства, производимой небольшими фермерскими хозяйствами. Продукция многих предпринимателей не может попасть на полки супермаркетов не из – за низкого качества, а в результате сложностей с сортировкой, упаковкой, доставкой и другими особенностями продажи такой продукции. Следовательно, должны быть организованы специальные рынки сбыта, и в их организации первая роль должна принадлежать региональным и местным органам власти. Это могут быть специализированные магазины, сезонные и постоянно действующие ярмарки, выставки – продажи и другие варианты.

Можно сделать вывод, что, несмотря на некоторое внимание со стороны государственной власти и некоторые позитивные законодательные изменения, развитие индивидуального предпринимательства в России существенно осложнено.

Очевидна необходимость принятия специального закона об индивидуальном предпринимательстве, в котором необходимо предусмотреть различный правовой режим ведения предпринимательской деятельности по различным видам деятельности и объемам дохода. Ведь совершенно очевидно, что нельзя с одними законодательными мерками подходить, например, к деятельности учителя, который занимается репетиторством и к деятельности предпринимателя, который осуществляет торговлю в рамках крупного супермаркета или занимается производством.

Очевидна необходимость принятия дополнительных мер поддержки и защиты индивидуальных предпринимателей, в противном случае сектор индивидуальных предпринимателей в России сократится до минимума и не будет оказывать какого-либо видимого влияния на экономику.

Список использованной литературы:

1. Налоговый кодекс РФ (часть первая)” от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 15.02.2016)

2. Федеральный закон от 24.07.2007 № 209 – ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

© Антонова Н А., Шемшур Н.0.,2016

магистрант социально-гуманитарного факультета

ИСОиП (филиал) ДГТУ Научный руководитель: Н.А.Антонова к.ю.н., доцент кафедры «Гражданское право и процесс»

ИСОиП (филиал) ДГТУ г.Шахты, Российская Федерация

Читайте также:  Порядок рефинансирования долга по кредиту

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В статье отражены основные аспекты, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Актуальность выбранной темы заключается в необходимости совершенствования правового регулирования рынка ипотечного кредитования как одного из эффективных инструментов развития малого и среднего предпринимательства.

Ипотечное кредитование, коммерческая недвижимость, правовое регулирование

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_

В экономически развитых странах ипотека коммерческой недвижимости выступает эффективным инструментом развития малого и среднего бизнеса. Низкие темпы развития российской коммерческой ипотеки объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилой недвижимости.

В современных условиях особенно актуальна и важна роль коммерческой ипотеки для предпринимателей малого и среднего бизнеса, которые обладают платежеспособностью, но не имеют достаточный объект залога, в то время как крупные предприятия или компании имеют возможность оформить долгосрочный кредит, заложив другую недвижимость в собственности.

Исторически термин «ипотека» впервые возник в Древней Греции еще в начале VI столетия до нашей эры. Таким способом жители обозначали форму ответственности должника перед кредитором своим земельным уделом, на границе которого устанавливали столбик с надписью «данная земля обеспечивает долг». Именно данный столбик именовали «ипотекой», что с древнегреческого переводилось как «подпорка» или «подставка». В Древнем Египте земля также выступала залогом обеспечения исполнения обязательства.

Ипотека – это форма залога, в результате которого закладываемая недвижимость остается в собственности залогодателя, а если он не выполнит свои обязательства, то залогодержатель имеет право на взыскание данного недвижимого имущества и с помощью его реализации получить удовлетворение. Необходимо отметить, что ипотечное кредитование и ипотека, это разные понятия. Ипотечное кредитование является неотъемлемой частью ипотечной системы, при котором кредит выдается банком под залог недвижимости. В качестве гарантии возвращении денежных средств недвижимое имущество, приобретаемое за счет кредита в банке, выступает в роли ипотеки (залог) банку.

Под ипотекой подразумевается кредитный договор, который заключается в соответствии с общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. В пункте 1 статьи 9 данного Закона говорится, что в договоре об ипотеке обязательно указывается предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Понятие «ипотечное кредитование нежилой недвижимости» в нем отсутствует. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не регламентирует процедуру приобретения нежилых помещений за счет кредитных средств банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке денежные средства, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет [1].

Сущность коммерческой ипотеки заключается в покупке нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Предметом залога может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть как нежилые фонды, такие как офисы, торговые площади, производственные помещения, склады, административные здания, постройки, сооружения и помещения (части зданий), так и жилые помещения, которые используются для коммерческих целей, а также земля, используемая в сельскохозяйственных или производственных целях с обязательным извлечением прибыли. Так при эффективной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, значительно превышающую выплаты банку по процентам. Таким образом, к преимуществам коммерческой ипотеки относятся развитие и расширение бизнеса компании, получение прибыли в результате использования объектов коммерческой ипотеке без привлечения оборотных средств, а также оптимизация налоговых выплат (процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации).

С точки зрения законодательства коммерческая и жилищная ипотека включают подобные процедуры.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_

Кредитные организации проводят оценку заемщика и самого объекта, требуют наличие первоначального взноса. Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов. Закон не разрешает компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до заключения сделки купли-продажи. Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения кредита.

Сложно представить, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют. Предприятия малого бизнеса в основном не располагают имуществом, необходимым для обеспечения залога. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной деятельности от аналогичного способа покупки жилого помещения:

1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и длительной.

2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица». Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение [3].

Альтернативой финансовым схемам является лизинг – аренда объекта недвижимости с последующим выкупом. Лизинговая организация выдает кредит, продолжая оставаться собственником имущества до того момента, пока заемщик полностью не погасит долг. Законодательство четко регулирует механизмы лизинга, и потому участники хорошо знают правила этой сделки. Даже если заемщик выплатил большую часть средств, но при этом потерял возможность выплачивать определенные договором суммы, собственник имеет право изъять имущество.

Рассмотрим некоторые наиболее интересные предложения банков на рынке ипотечного кредитования нежилой недвижимости.

ВТБ24 предлагает программу «Бизнес-ипотека», в рамках которой за счет кредитных средств банка возможно приобрести в собственность коммерческую недвижимость любого назначения: офис, склад, торговое или производственное помещения под залог приобретаемого объекта недвижимости. Условия кредитования: сумма кредита – от 4 000 000 руб., срок кредитования – до 10 лет, первоначальный взнос – 15% от стоимости имущества, возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога, ставка от 14,5%.

Кредит «Бизнес-Недвижимость» Сбербанка России предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям с годовой выручкой не более 400 млн. рублей. Преимуществами программы является сумма кредита от 150 тыс.руб. для сельхозпроизводителей на срок до 120 мес. Программа «Экспресс-Ипотека» (до 7 млн руб.) предоставляется только для приобретения сданных в эксплуатацию объектов недвижимости, при наличии оформленного права собственности у Продавца, при этом отсутствует необходимость предоставления дополнительного залога по кредиту, кроме приобретаемой недвижимости, а также отсутствие необходимости предоставления дополнительного залога по кредиту, кроме приобретаемой недвижимости.

По программе «Кредит-Недвижимость» Промсвязьбанка возможно приобретение коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог приобретаемого недвижимого имущества, а также приобретение и ремонт коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_

исключительно жилой недвижимости, находящейся в собственности. Сумма кредита от 3 млн руб сроком до 36 мес. Без первоначального взноса.

Для снижения рисков кредитования финансовые учреждения разрабатывают собственные схемы выдачи кредитов на нежилую недвижимость. Наиболее распространен вариант, когда банк открывает две депозитные ячейки, и в одну из помещает первоначальный взнос за недвижимость. После того как заемщик станет ее собственником, и помещение будет оформлено в качестве залога, во вторую ячейку помещается сумма кредита. Второй вариант – одна ячейка, но так происходит довольно редко. В таком случае продавец переписывает имущество на покупателя и получает денежные средства только после того, как банк оформит залог. Кроме того, нежилая недвижимость различается по ликвидности (в приоритете торговые площади и офисные помещения).

Таким образом, проблемы с коммерческой ипотекой заключаются в том, что данный вид кредитования никак не регулируется законодательством. В России есть закон об ипотеке, но все его положения регулируют отношения кредитора и заемщика только в сфере покупки жилой недвижимости. Так, когда оформляется кредит на жилье, недвижимость становится залогом сразу после подписания обеими сторонами кредитного соглашения. Нежилые же строения могут быть переданы в качестве обеспечения лишь тогда, когда заемщик станет их собственником, а продавец получит свои деньги. Естественно, для банка такая схема очень рискованна, особенно с учетом того, что бизнес в России трудно назвать прозрачным. И как раз в этом кроется еще одна проблема коммерческой ипотеки – банки попросту не доверяют соискателям. Как правило, с точки зрения кредитной организации успешная фирма может сама купить необходимую недвижимость, а если ей и понадобится кредит, то у нее найдется другое имущество, которое можно предложить в качестве залога. Компания, которая не имеет активов, не считается надежной, а, значит, сразу возрастают кредитные риски для банка.

Существующее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования не позволяет добиться задачи снижения показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному кредиту, а также не позволяет эффективно обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество заемщика при досрочном погашении кредита по инициативе кредитора, что приводит к увеличению уровня кредитного риска. Для решения данных задач необходимо провести следующие мероприятия.

1. Признать право кредитной организации взимать непроцентную часть цены, подлежащую уплате при предоставлении кредита, что позволит снизить не только процентную ставку по кредиту, но и полную стоимость кредита, а также снизить риски ликвидности, неполучения процентного дохода при досрочном возврате и реинвестировании.

2. Сформировать однообразную практику применения государственными регистраторами нормы о сроке и перечне необходимых документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. Положительным нововведением закона № 405-ФЗ стало закрепление в законе РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока и перечня документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

3. Закрепить возможность передачи арестованного недвижимого имущества под ответственное хранение взыскателю без заключения отдельного договора со службой судебных приставов. В соответствии с ч. 2 ст. 86 закона № 229-ФЗ от 02 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» допускается в силу закона передача на ответственное хранение арестованного движимого имущества взыскателю. Однако в отношении недвижимого имущества часть первая указанной статьи не предусматривает такого права, что значительно затрудняет исполнение решения суда.

4. Закрепить правомерность взыскания процентов за пользование кредитными средствами по день фактического возврата суммы кредита при нарушении заемщиком принятых обязательств. В большинстве регионов суды общей юрисдикции, рассматривая вопрос об удовлетворении требований кредиторов о взыскании договорных процентов по делам о взыскании задолженности по кредитным договорам, с середины 2011 г. изменили подход к оценке таких требований: если ранее такие требования удовлетворялись, то сейчас отсутствует единообразие. В целях более полной защиты кредитора необходимо закрепить право

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_

кредитора потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с процентами, причитающимися на момент фактического возврата.

5. Подготовить методические рекомендации для судебных приставов – исполнителей по порядку действий при обращении взыскания на предмет ипотеки. Ввиду отмены методических рекомендаций о порядке действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 05.11.2008 № 12/01-14744-НВ в связи с принятием разъяснений по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 23 декабря 2011 г. № 12/01-31629-АП необходимо отметить, что данные разъяснения не регламентируют порядок действий судебных приставов-исполнителей при исполнении судебных актов данной категории [2].

В настоящее время местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством, меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.

Законность выдачи займа физическим лицом физическому лицу под залог нежилой недвижимости с учетом изменений в законодательстве от 01 октября 2019

Несколько последних лет, я, как физ лицо, периодически, для личных целей получал займы от физического лица по договорам займа, в обеспечение договора займа дополнительно заключались договоры о залоге недвижимого имущества(НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ), принадлежащего моей организации. Без каких либо проблем договоры залога регистрировались рег палатой и возникал залог в пользу займодавца.

С сегодняшнего дня(01.10.19), я слышал ввели новшества в законодательстве, согласно которым физическое лицо (соответственно без лицензии цб) не может выдавать займы другому физическому лицу под залог недвижимости.

От сюда несколько вопросов:

1. Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.

2. Если это так, то могу ли я от лица ООО взять займ у физического лица под залог недвижимости?

03 Октября 2019 20:40

Ответы юристов ( 3 )

  • 7,1 рейтинг
  • 1088 отзывов

С сегодняшнего дня(01.10.19), я слышал ввели новшества в законодательстве, согласно которым физическое лицо (соответственно без лицензии цб) не может выдавать займы другому физическому лицу под залог недвижимости.

Где Вы такое услышали.

Данный запрет коснется только микрофинансовые организации, с 01.11.2019 года.

Федеральным законом № 271 от 02.08.2019 г. внесены поправки в ряд действующих федеральных законов.

Так, с 01.11.2019 г., в часть 1 статьи 12 Федерального закона «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 02.07.2010 N 151-ФЗ,

будет добавлен следующий пункт № 11,

Статья 12. Ограничения деятельности микрофинансовой организации. Микрофинансовая организация не вправе:

«11) выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом (за исключением случаев, когда учредителем (акционером, участником) микрофинансовой организации, предоставляющей заем, является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование):
а) жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
б) доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
в) права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным
законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.»

Таким образом, ограничения коснутся, с 01.11.2019 г. только профессиональных участников рынка микрофинансов — МФО, микрофинансовые организации.

Цель займа должна быть. при этом — исключительно «в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

А объектом залога, в указанных случаях, не может выступать только:

*доли в праве в жилом помещении,

*права требования участника долевого строительства,

… принадлежащих гражданам (физическим лицам).

Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.

Нет, запрет коснется, с 01.11.2019 г., только вышеуказанных правоотношений, между МФО (МКК, МФК), как заимодавцем, и гражданином (физическим лицом), как заемщиком.

Хотел бы дополнить свою консультацию и сказать, что я не до конца изучил нормы Федерального Закона № 271, в связи с чем в Ваших словах есть доля правды.

Дело все в том, что, кроме всего прочего, с 1 октября 2019 года, указанным Законом № 271 введены и поправки в Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ.

Так, часть 1 статьи 6. 1 Федерального Закона № 353 «О потребительском кредите (займе), с 01.10.2019 г., то есть с сегодняшнего дня. трансформировалась в следующий вид:

1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться
* кредитными организациями,
*кредитными потребительскими кооперативами, *сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,
*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих,
*единым институтом развития в жилищной сфере, а также *организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.»

Так же, с сегодняшнего дня (с 01.10.2019 г.), данная статьи 6.1 Закона № 353, дополнена пунктами 1.1 — 1.5, основную суть которых вижу в том, что МФО так же имеют право осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, но с учетом ограничений, которые были мною указаны в первой консультации (напомню, что там объектом ипотеки не могут выступать жилые помещения, доли в праве в жилом помещении и права требования участника долевого строительства).

Изменилось с сегодняшнего дня и понятия: «потребительский кредит» «заемщик» и «кредитор», в статье 3 ФЗ — 353 «О потребительском кредите (займе)»,

1. Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) потребительский кредит (заем) — денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронных средств платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее — договор потребительского кредита (займа), в том числе с лимитом кредитования;
2) заемщикфизическое лицо, обратившееся к кредитору с намерением получить, получающее или получившее потребительский кредит (заем);
3) кредиторпредоставляющая или предоставившая потребительский кредит кредитная организация, предоставляющие или предоставившие потребительский заем кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, лица, осуществляющие в соответствии со статьей 6.1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, а также лицо, получившее право требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа) в порядке уступки, универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество правообладателя;

Таким образом, подвергаю свою первоначальную консультацию дополнению и корректировке.

1. Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.

Да, действительно, не сможете, с сегодняшнего дня, как физлицо, получить потребительский займ (то есть займ, не связанный с осуществлением предпринимательской деятельности) у другого физического лиц (не являющемся профучастником рынка кредитования и, или денежного заимствования), сопряженный (займ) с обеспечением в виде ипотеки как жилого, так и нежилого помещения.

2. Если это так, то могу ли я от лица ООО взять займ у физического лица под залог недвижимости?

Сможете только, если в договоре займа будет указана цель заимствования, отличная от потребительской (на цели, связанные с осуществлением предпринимательской деятельностью).

Читайте также:  Законодательно закреплено право проведения административного расследования в отношении коллекторов

Однако, не думаю, что физлицо — заимодавец пойдет на оформление такого договора с ООО, так как, по закону, Общество по долгам отвечает только своим имуществом (имуществом, принадлежащим Обществу).

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

Статья 3. Ответственность общества

1. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

2. Общество не отвечает по обязательствам своих участников.

Если нежилое помещение, о котором Вы пишите (потенциальный предмет залога) принадлежит Обществу, то это, конечно, меняет суть дела. В этом случае, при соблюдении в договоре займа цели, для предпринимательской деятельности (целевой займ, по предпринимательству), заимодавец — физическое лицо, пойдет на такую сделку, гораздо охотней.

1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.

Прошу прощения за первоначальную неточность в консультации.

Вопросы совершенствования ипотечного законодательства

Основными направлениями работы в области совершенствования законодательства. регулирующего отношения ипотечного кредитования должны стать исправление недочетов, допущенных в формулировках ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с целью оттачивания процедуры ипотечного кредитования, устранение правовых коллизий между нормами вышеуказанного закона, Гражданского кодекса РФ, иных законодательных актов, совершенствование процедуры регистрации залога недвижимого имущества как способа надежного фиксирования прав и обеспечения интересов залогодержателей, процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацию, создание реального механизма налоговых льгот не только для получателей ипотечных кредитов – физических лиц, но и для других участников отношений на рынке ипотечного кредитования, внесение изменений в нормативные акты, делающие невыгодными применение системы ипотечного кредитования.

С этой целью необходимо устранить противоречия между ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 146 ГК РФ, заключающиеся в том, что закладная согласно п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ является именной ценной бумагой, но передача прав по ней согласно положений закона возможна в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом только для ордерных ценных бумаг. В данном случае не имеет смысла менять сам порядок передачи закладной. Поскольку он удобен участникам экономических отношений. Однако необходимо внести изменения в ГК РФ, ст. 146, пункт 2, дополнив его отсылочной нормой или оговорив особенности обращения закладной как специфической ценной бумаги.

Помимо данного аспекта, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеет ряд существенных недочетов, исправление которых должно стать повесткой дня ближайшего времени.

Пункт 3 статьи 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) определяет соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Нормы Федерального закона, регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям.

В то же время, приведенное установление не соответствует общим нормам, содержащимся в ГК РФ, о том, что гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих гражданские отношения. При этом нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. То есть, имеет место прямая конкуренция норм, что не способствует развитию ипотечных отношений.

Далее, пункт 4 статьи 1 Закона устанавливает условие об оборотоспособности предмета залога по обязательству, обеспеченному ипотекой. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Таким образом, данная норма Закона устанавливает некий разрешительный порядок, предполагая наличие в иных законах прямого разрешения на оборот перечисленных объектов. Однако данная формулировка не соответствует общей концепции оборотоспособности объектов гражданских прав по российскому законодательству, которая определяется ст. 129 ГК РФ. В соответствии с данной нормой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. То есть Гражданским кодексом установлен обратный порядок, и виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Кроме всего прочего, Закон об ипотеке необоснованно расширяет права залогодержателя об изменении договора об ипотеке, если залогодатель без согласия залогодержателя возвел здание (сооружение) на заложенном участке, но только в том случае, если возведенное здание может повлечь ухудшение обеспечения. Совершенно обоснованно положение о том, что законодателю следовало бы более четко определить, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. Нынешняя формулировка не может служить критерием, позволяющим должным образом оценить действия залогодателя. Если договор не запрещает возведения строения, то и нарушения ипотечного обязательства со стороны залогодателя нет, т.е. ст. 65 (абз. 2 п. 1) Федерального закона “Об ипотеке” излишняя и подлежит исключению.

Многие нормы законов об ипотеке и государственной регистрации дублируют друг друга, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки.

Так, Закон “Об ипотеке” предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации, отмечают В.С. Ем и Е.С. Рогова В.С.Ем , Е.С.Рогова Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 8 – 17, практическое значение приобретает вопрос, какие нормы гл. 4 Закона об ипотеке устанавливают особенности регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона “О регистрации” и являются подчиненными ему. Изложенная проблема является следствием отсутствия в действующем Гражданском кодексе России, Законе “О регистрации” и Законе об ипотеке четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Необходимо устранить попытку объединения механизма регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Кроме того, необходимо урегулировать вопрос о месте государственной регистрации договора ипотеки, предусматривающего залог нескольких объектов недвижимого имущества, расположенных на территориях различных подразделений Федеральной регистрационной службы Минюста РФ, в разных регистрационных округах.

. В целях защиты интересов залогодержателя крайне необходимо разрешение проблемной ситуации, связанной с применением Закона “Об исполнительном производстве”. Статья 49 данного Закона (п. 1) устанавливает: “На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. “. Под установленными гражданским законодательством правами залогодержателя видимо имеется в виду п.1 ст. 334 ГК РФ, установивший право залогодержателя на преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами. Однако законодателем абсолютно упущен тот момент, что право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного имущества возникает лишь в тот момент, когда наступил момент исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом (ст.348 ГК РФ). Например, наступил срок возврата ипотечного кредита, исполнения обязательства не последовало, и только в этом случае залогодержатель имеет право начать процедуру обращения взыскания на недвижимое имущество. В случае же, если срок исполнения основного обязательства не наступил, факт изъятия объекта залога, обращения на него взыскания может стать основанием для досрочного исполнения основного обязательства, но залогодержатель уже не успеет повлиять на ситуацию.

Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать положение п. 1 ст. 49 Закона “Об исполнительном производстве”, нет. Таким образом, введение определенного иммунитета заложенного недвижимого имущества, по крайней мере перед требованиями кредиторов, вытекающих из обычной хозяйственной деятельности, было бы оправданным. В определенной степени разрешить проблемную ситуацию смог бы закон о банкротстве физических лиц.

Кроме перечисленного, невозможно не упомянуть изменения, внесенные ФЗ «О внесении изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Ранее, в силу указанной выше статьи и ст. 24 ГК РФ невозможно было обратить взыскание на жилье, являющееся для заемщика и членов его семьи единственным местом жительства. Внесенными в п.1 ст. 446 ГПК РФ изменениями сделано исключение для жилых помещений, являющихся предметом ипотеки, если в соответствии с законодательством об ипотеке на него может быть обращено взыскание. Однако, законодательство об ипотеке не содержит специального перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание, более того, такой перечень и не может быть установлено законодательством об ипотеке, поскольку оно регулирует несколько иные правоотношения. Доказательством данного постулата является формулировка ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающая невозможность ипотеки имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Таким образом, если на имущество невозможно обратить взыскание, оно в принципе не может быть предметом ипотеки, и следовательно, сделки с данным имуществом не регулируются ипотечным законодательством. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.6 под редакцией В.А.Зюзина и А.Н.Королева Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», под редакцией В.А.Зюзина и А.Н.Королева // М., ЗАО Юстицинформ, 2005 дает, например, обратную ссылку на ст. 446 ГПК РФ как на норму, определяющую перечень имущества, на которое может быть обращено взыскание. Представляется, что оговорка «если в соответствии с законодательством об ипотеке на него может быть обращено взыскание» в норме ст. 446 ГПК РФ излишняя.

В настоящее время в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для организации публичных торгов. Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Необходимо закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, чётко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Льготы, предоставляемые налоговым законодательством участникам ипотечно-кредитных отношений недостаточны. В настоящее время Федеральным законом “О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ предусмотрено включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления НДС объектами налогообложения, операции по реализации земельных участков (долей в них). Также установлено, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир освобождаются от налогообложения НДС.

Федеральным законом “О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” от 20 августа 2004 г. N 112-ФЗ предусматривается изменение в порядке предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья.

Основные изменения, внесенные указанным Законом, состоят в следующем:

  • – предусмотрено предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья;
  • – предоставление имущественных налоговых вычетов может осуществляться либо на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, либо до его окончания при обращении к налоговому агенту (работодателю по основному месту работы) при условии подтверждения права на имущественный вычет налоговым органом;
  • – предусматривается возможность получения имущественного налогового вычета на погашение процентов по всем видам целевых кредитов (займов), полученных гражданами на приобретение и строительство жилья на территории РФ в кредитных и иных организациях РФ, а не только по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ.

Федеральным законом “О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” от 20 августа 2004 N 105-ФЗ установлены особенности налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. Федеральным законом “Об ипотечных ценных бумагах” от 11 ноября 2003 N 152-ФЗ круг эмитентов облигаций с ипотечным покрытием ограничен двумя типами эмитентов: ипотечными агентами и кредитными организациями.

Согласно положениям Закона N 105-ФЗ из состава доходов эмитента облигаций с ипотечным покрытием (признаваемых таковыми в целях формирования налогооблагаемой базы по налогу на прибыль) исключаются процентные доходы по видам деятельности, непосредственно связанной с выпуском облигаций с ипотечным покрытием. Для данных эмитентов такими видами деятельности являются приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и выпуск облигаций под обеспечение этим ипотечным покрытием.

Прибыль, получаемая ипотечным агентом в течение срока облигаций (разница между процентным доходом по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, и выплатами купонного процента по облигациям), подлежит передаче учредителю и налогообложению как у ипотечного агента, так и у учредителя.

С целью избежания двойного налогообложения устанавливается, что прибыль ипотечного агента не подлежит налогообложению.

Кроме того, представляется целесообразным значительное увеличение предельного размера страхования вкладов для участников накопительных систем ипотечного кредитования.

Следующим вопросом, требующим оперативного вмешательства, является защита интересов банков при долевом жилищном строительстве. Законодатель настолько увлекся защитой интересов дольщиков, что не заметил, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве стоит из двух основных функций: участие в финансировании застройщика; участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика.

Такое участие прямо предусмотрено Законом «О долевом участии в строительстве. ». В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

По сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса РФ, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу. Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  • § наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  • § прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Закон №214-ФЗ, с точки зрения перспектив и структурных рисков в ипотеке — носит, наряду с определенными позитивными тенденциями, спорный характер, потому что не учитывает ситуации ни с состоянием жилого фонда, ни с застройщиками, ни с инвестициями в возведение жилья. Данные изменения негативно отразились на объемах жилищного строительства за счет сворачивания строительных программ.

Основными направлениями работы в области совершенствования законодательства, регулирующего отношения ипотечного кредитования должны стать исправление недочетов, допущенных в формулировках ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с целью оттачивания процедуры ипотечного кредитования, устранение правовых коллизий между нормами вышеуказанного закона, Гражданского кодекса РФ, иных законодательных актов, совершенствование процедуры регистрации залога недвижимого имущества как способа надежного фиксирования прав и обеспечения интересов залогодержателей, процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацию, создание реального механизма налоговых льгот для всех участников отношений на рынке ипотечного кредитования, внесение изменений в нормативные акты, делающие невыгодными применение системы ипотечного кредитования.

Ссылка на основную публикацию