Бланк договора продажи доли в квартире: как составить

Оформляем договор купли-продажи доли в квартире правильно

Каждый надеется на тихую и спокойную жизнь, если доли в квартире приходится делить с другими собственниками. Но реальность зачастую подбрасывает свои сюрпризы.

К примеру, при разводе с разделом имущества, при дележе наследства, ссорах с долевыми собственниками (часто даже близкие родственники) гражданин может решиться выставить собственную долю жилплощади в квартире на продажу.

Особенности процедуры

Однако, такого типа сделки с недвижимостью гораздо менее выгодны по полученной стоимости, чем если бы была совершена продажа квартиры целиком. Это зависит от того, что цена так называемой проблемной части жилплощади с населяющими её остальными собственниками, сильно снижена по сравнению со стоимостью всей квартиры на одного собственника. При этом, заставить остальных собственников тоже продать свои части долевой собственности одновременно невозможно, а значит, поиск покупателя на долю в квартире – единственно верное решение вопроса. Те покупатели, которых устраивает приобретение такой доли, зачастую делают это с расчётом получения официальной прописки, льгот или в надежде на официальное трудоустройство в учреждения с требованием регистрации.

Отправная точка при продаже доли собственника в квартире берёт своё начало с поиска покупателя. При отчуждении лишь доли, а не целого объекта недвижимости значительно сужается круг возможных покупателей. Если желающий находится, то алгоритм действий будет таков:

  • улаживание условий по сделке и подготовка к составлению соглашения купли-продажи;
  • оповещение о намерении осуществить сделку по продаже одной из долей на жилплощади остальными собственникам, так как они имеют право первыми выкупить выставленную на продажу долю, но на тех же основаниях, что и прочие желающие. Если ответа от собственников не последует, то намерение продать свою долю останется лишь намерением и договор не будет допущен к процедуре регистрации, даже если найдётся покупатель;
  • если ответа от других владельцев долевой собственности так и не поступит, и никто не проявит желания купить выставленную на продажу долю, то при отсутствии отказа в течение месяца нужно будет обратиться к нотариусу для подтверждения договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональном центре для регистрации сделки;
  • после регистрации всех мероприятий необходимо сделать запрос на выписку из Росреестра, которая отразит передачу прав собственности на долю.

В том случае, если остальные собственники всё же решат использовать свои права на преимущественный выкуп, то, соответственно, и порядок продажи доли в квартире претерпит изменения. Тогда в качестве покупателя выступят уже собственники остальных частей жилплощади, но условия договора останутся теми же.

Существуют нормативные акты, которые регламентируют порядок продажи долевой собственности в квартире. Согласно ему, обязательным условием выступает подтверждение сделки у нотариуса, что предусматривает предоставление не только составленного договора, но и других документальных актов:

  • правоустанавливающие документальные акты (свидетельство, выписка из Росреестра);
  • оповещение других дольщиков о намерении заключить договор купли-продажи доли;
  • отказ в письменной форме от предоставляемого права выкупа доли остальными собственниками жилья (если есть);
  • паспорт сторон сделки.

Нотариус ставит пометку на бланк подписанного сторонами соглашения и вносит в реестр. За это предполагается оплата нотариального тарифа, варьируемого в зависимости от региона. Только участники сделки могут обратиться в отделение Росреестра или МФЦ с целью регистрации договора купли продажи на долю жилплощади.

Обстоятельства и условия продажи доли в квартире

Право на владение и самостоятельное распоряжение долей недвижимости имеет гражданин по достижении 18 лет. Для того что бы осуществить сделку по продаже долевой недвижимости следует ознакомиться с некоторыми пунктами:

  • сделки с собственниками долей несовершеннолетнего возраста регламентируются органами опеки и попечительства;
  • жильё под ипотеку может быть передано в право владения иному собственнику при согласии банка;
  • совершить продажу подаренной жилплощади, как и приобретенной или полученной по праву наследства можно, если имеется совместная собственность или же долевая с получения согласия от оппонентов, либо же при выделении натуральной части жилья;
  • при несогласии владельца долевой собственности гражданин не теряет своего права осуществить передачу прав на жилплощадь.

Как составить договор

С продажей или покупкой доли в квартире все по-своему заинтересованы, чтобы договор купли-продажи был составлен грамотно, а сама сделка соответствовала бы принятым нормам закона, была действительной и не могла быть оспорена в дальнейшем.

Для этого договор купли-продажи должен включать в себя ряд условий, чтобы считаться действительным и заключённым:

  • точные характеристики доли в квартире (адрес, метраж, кадастровый учётный номер, сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в Росреестре);
  • стоимость доли;
  • список лиц, зарегистрированных в квартире и обладающие правами на владение долями после покупки выставленной на продажу доли новым собственником;
  • оформление перехода доли происходит актом приёма-передачи или же посредством договора купли-продажи доли квартиры.

Условия, при которых договор признаётся действительным:

  • если договор составлен в письменной форме (при желании он подтверждается у нотариуса и подписывается участниками сделки в 3-х экземплярах-для покупателя, продавца и в Росреестр);
  • если переход прав собственности на долю квартиры к покупателю проходит через государственное оформление (примечание: договор купли-продажи, подписанный после 1.03.2013 г. не регистрируется на государственном уровне);
  • при обязательном соблюдении законодательных норм о праве покупки другими владельцами долевой собственности.

Образец

Необходимые документы

В зависимости от прохождения каждого последующего этапа заключения сделки, её участникам потребуется предоставить следующие бумаги:

  • договор с пометкой от нотариуса;
  • акт приёма-передачи;
  • документальный акт, подтверждающий право на владение долей в квартире либо выписка из Росреестра;
  • письменное подтверждение об отказе других дольщиков от приобретения доли, а также их официальный отказ (если оформлялся);
  • паспорта сторон договора и их свидетельства о рождении; (по числу участников сделки);
  • доверенность на представителя;
  • документальный акт, отражающий факт оплату госпошлины за проведение регистрации сделки;
  • заявление о намерении оформления сделки в Росреестр.

Стоимость

Начиная с февраля 2019 года должен самостоятельно и совершенно бесплатно совершить подачу договора купли-продажи на процедуру оформления сделки в отделение Росреестра. Однако, новое законодательство не предоставляет данных о том, кто при совершении сделки должен оплачивать нотариальный тариф, хотя у нотариусов обычно указаны именно покупатели, но им совершенно всё равно без разницы кто проводит оплату. Это предполагает заблаговременную договорённость продавца и покупателя о таком пункте сделки.

Покупатель и продавец совершают оплату госпошлины за регистрацию договора (2 тыс. руб.). В случае, если нотариус подаёт пакет бумаг в электронном формате в Росреестра, то действует специальная скидка в 30% (т. е. сумма составит уже 1,4 тыс. руб.).

Процедура регистрации

Подача договора купли-продажи на регистрации сделки проводится бесплатно.

Оформление продажи долей на жилплощади, так же, как и сделка купли-продажи квартиры целиком, требует соблюдения законодательных норм. Так по действующему законодательству каждый собственник обязан следовать определённому алгоритму действий:

  • Для начала он уведомляет других совладельцев намерении продать свою долю в виде оповещения с указанием стоимости доли или через подачу заявления на сайт Росреестра;
  • месяц со дня подачи оповещения даётся на ответ со стороны совладельцев долевой собственности;
  • если предложение будет принято другими владельцами долей, то сделка купли-продажи проводится на первичных условиях, при этом стоимость доли остаётся неизменной;
  • договор на заключение сделки купли-продажи доли с покупателями возможен только в случае добровольного отказа дольщиков на выкуп. Передача доли одному из собственников аналогична схеме регистрации имущества в отделении Росреестра, сопровождаемая уплатой госпошлины и налога.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора купли-продажи доли в квартире предполагает знание некоторых аспектов законодательства и не может быть проведено без взаимного согласия сторон. Но здесь присутствуют исключения.

Аннулирование либо видоизменение соглашения по сделке купли-продажи осуществляется при полном или частичном отказе одной из сторон от исполнения предписанных по договору обязательств или же, когда отказ допускается законодательством либо соглашением сторон сделки. Расторгнуть договор можно как в судебном порядке, так и по взаимному согласию сторон в соответствии с ГК РФ.

Особенности процедуры

При расторжении договора завершаются и отношения между его сторонами. При этом одной инициативы недостаточно для его аннулирования. Необходимо заручиться согласием с другой стороны либо разрешить ситуацию через судебный орган.

Расторжение договора проводится в той же форме, что и заключение, то есть письменной. Расторжение обычно сопровождается выражением несогласия с одной из сторон. Участникам сделки необходимо будет признать друг перед другом, что исполненные обязательства по соглашению купли-продажи до момента его расторжения уже не будут возмещены, только если по условиям был предусмотрен альтернативный вариант хода событий. Так, например, денежные средства в виде аванса, переданного продавцу во время сделки, после аннулирования не возмещаются покупателю.

Все возможные условия аннуляции соглашения по сделке купли-продажи доли в квартире описаны в ст. 450 ГК РФ. Частыми причинами его разрыва выступают изменения в ситуации. Эти изменения должны быть настолько серьёзными, что если бы стороны были осведомлены о них изначально, то не пошли бы на заключение договора.

Главные правила по расторжению сделки представлены в ГК РФ и вытекают из аналогичного процесса её регистрации (452.1 ГК).

Согласно пунктам вышеуказанной статьи договор теряет силу и расторгается в судебном порядке при следующих условиях:

  • при непредвиденных обстоятельствах и причинах, заранее не известным сторонам;
  • в иных случаях, указанных в ГК:
  • по условия договора;
  • при серьёзных нарушениях условий противоположной стороны сделки, при которых другая сторона терпит ущерб.

Среди таких нарушений часто встречаются следующие:

  • отказ покупателя оплатить сделку, то есть, если договор уже оформлен и подписан в Росреестре, но продавец не получил полагающиеся денежные средства;
  • уклонения продавца от выписки и выселения с жилплощади.

Большинство подобных ситуаций проходят через процедуру судебного разбирательства и их великое множество.

Договор не подлежит аннуляции при следующих условиях:

  • В случае, когда стороны уже прошли процедуру перехода права на владение доли недвижимости, продавец освободил жильё, а покупатель внёс полную стоимость, указанную в договоре и вместе подали бумаги на гос. регистрацию.
  • По истечении назначенного срока оформления сделки, как правило, один месяц, покупателю переходят права на владение, в то время как продавец их теряет. При этом ни у сторон нет обоюдных претензий, но по причинам, не имеет значения каким, стороны сделки могут принять решение об расторжении, что уже невозможно. Договор уже был подписан и прошёл процедуру регистрации, а значит потерял свою силу, а разорвать можно только действующее соглашение, которое в силе.

При таком раскладе есть один выход: провести сделку обратном порядке, только уже бывший продавец становится покупателем. Необходимо будет опять проводить оформление, и совершать передачу прав на владение долей. Доход по такой сделке не получает ни одна из сторон, следовательно, сделка не облагается налогом.

Будет гораздо проще аннулировать договор, если процесс оформления ещё не завершён. Тогда доля жилплощади таки остаётся во владении продавца, а потому тот вправе просить об отмене сделки с минимальным для себя риском.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры (бланк, образец)

Договор купли-продажи доли квартиры

Передача права собственности на долю квартиры происходит в форме заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218).

Что предшествует заключению договора купли-продажи доли

Перед тем как подписывать договор купли-продажи имущественных прав с покупателем, продавец обязан уведомить письменно всех остальных собственников жилья, доля в котором подлежит продаже. Владельцы остальных долей будут иметь преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли.

Именно поэтому продавцу требуется выждать период в 1 месяц после оповещения собственников общей квартиры. Если по прошествии 30 дней никто из сособственников не заявил о желании выкупить долю на жилое помещение или они оформили письменный отказ от покупки, то продавец имеет полное право передать свою долю любому другому гражданину.

Перевод прав покупателя доли

Если 30-дневный срок был нарушен и доля на квартиру передана по договору купли-продажи раньше его окончания, то владельцы долей в помещении имеют возможность подать заявление в суд. Судебные органы, принявшие заявление, поданное в течение 3 месяцев, могут перевести права и обязанности покупателя на владельца другой доли в жилом помещении.

Рассматривая исковое заявление о переводе прав покупателя, судебные органы не выносят решения о признании договора по продаже доли недействительным. Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении.

Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.

Когда нормы о преимущественном праве покупки не применяются

Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляется на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника.

Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

Сложности при оформлении соглашения о продаже доли в квартире

Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности. В данном случае такое соглашение достигается путем рассылки всем сособственникам уведомлений о преимущественном праве по инструкции выше.

Читайте также:  Образец доверенности на ликвидацию ООО: как составить

Трудности возникают, когда продавцу необходимо оповестить о факте продажи доли сособственников, которые не проживают в квартире, и их местонахождение не известно. В такой ситуации продавцу следует направить извещения с уведомлением по последнему известному месту жительства граждан.

Важная особенность: если в уведомлении указана одна цена, а доля продана по другой, то преимущественное право не считается соблюденным. Цена в договоре должна точно соответствовать цене в уведомлении. Даже если продали дороже, суд сочтет права сособственников нарушенными. Следовательно, если цена в ходе переговоров с покупателем меняется, нужно направлять уведомления и собирать отказы заново.

Кроме того, не следует забывать о разрешении органов опеки на продажу. Оно потребуется, если собственником продаваемой доли является несовершеннолетний.

Договор купли-продажи доли в квартире второму собственнику

При продаже квартиры одному из собственников опрашивать других предварительно уже не требуется. Ст. 250 ГК РФ прямо предусматривает, что уведомление направляется в случае, когда доля планируется к продаже постороннему лицу. Сособственники такими лицами не являются, соответственно, и уведомление направлять не нужно.

Однако нотариальное удостоверение договора остается обязательным.

Квартира принадлежит пополам брату и сестре — по 1/2 каждому. Брат планирует продать сестре свою долю. Для начала составления договора достаточно устной договоренности граждан об условиях предстоящей сделки — направлять сестре какие-либо уведомления не нужно. С документами на квартиру и паспортами граждане могут сразу идти к нотариусу для оформления договора купли-продажи.

Особенности продажи 1/2, 1/3, 1/4 и других долей в праве

По действующему закону размер доли не влияет на процедуру оформления сделки. Независимо от того, продается 1/2, 1/3, 2/3, 1/4, 1/10, 1/1000 доли в праве, порядок будет одинаковым. Даже если доля совсем небольшая, продавцу потребуется:

  1. Соблюсти преимущественное право, разослав остальным собственникам уведомления.
  2. Предварительно согласовать с покупателем условия сделки, собрать документы на квартиру и обратиться к нотариусу для оформления договора.
  3. Перерегистрировать право собственности на покупателя в Росреестре по инструкции ниже.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 42 закона № 218, если собственников более 20, извещение о продаже можно разместить на сайте Росреестра. К сожалению, данное правило не распространяется на жилье. Всем сособственникам квартиры следует направлять извещение в письменной форме.

Если все собственники продают свои доли одному лицу, то по итогам сделки вместо нескольких частей (1/2, 1/3, 1/5 и так далее) будущий собственник получит целое право на квартиру.

Содержание договора купли-продажи доли квартиры (образец)

Поскольку нотариальное заверение договора для таких сделок обязательно, нотариусы самостоятельно разрабатывают соглашения. Это не предусмотрено в качестве обязанности Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, однако сотрудники нотариальной конторы не берутся удостоверять договоры, разработанные сторонами. Так им проще проверить текст сделки на соответствие нормам закона.

Бланк типового договора есть на нашем сайте. Договор о продаже доли квартиры должен быть составлен в письменной форме и содержать их подписи.

После оформления документ распечатывается на специальном бланке с присвоенными серией и номером. Далее документы передаются в Росреестр на регистрацию прав нового собственника. После внесения записи в ЕГРН право приобретет полную юридическую силу.

Основные условия договора купли-продажи доли о продаже доли

В договоре купли-продажи доли жилой площади обязательно указываются следующие данные.

  • Дата и место составления.
  • Сведения о сторонах договора:
    • Ф.И.О.;
    • место и дата рождения;
    • гражданство;
    • пол;
    • паспортные реквизиты;
    • адресные данные;
    • банковские реквизиты;
  • Описание предмета сделки, которое должно содержать в себе упоминание размеров доли и признаков самой квартиры. К числу неотъемлемых признаков жилого помещения относят:
    • адрес жилого дома, в котором находится квартира;
    • расположение помещения в доме;
    • номер квартиры.
  • Цена доли в квартире по договору.
  • Порядок, сроки и иные условия оплаты.
  • Реквизиты правоустанавливающих бумаг на помещение и документов, отражающих обременения и права третьих лиц на квартиру.
  • Сведения о выявленных в квартире недостатках и дефектах.
  • Данные о гражданах, зарегистрированных, проживающих и сохраняющих право пользования жилым помещением, доля в котором продается.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность участников соглашения.
  • Порядок разрешения споров.
  • Порядок оплаты расходов, связанных с заключением договора.
  • Количество экземпляров договора купли-продажи.

Сторонам требуется составить передаточный акт. Этот документ или иная бумага о передаче доли на квартиру будет прилагаться к основному договору купли-продажи.

Помочь в составлении акта также может нотариус, однако чаще всего в сам текст договора вписывается следующая фраза: «Договор имеет силу передаточного документа». Если такая фраза есть, то составлять отдельный акт не нужно.

Регистрация договора купли-продажи

Переход прав на долю в имуществе происходит после их постановки на государственный учет. Именно поэтому государственная регистрация в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры является обязательной стадией сделки по продаже доли в квартире.

После нотариального заверения договора купли-продажи возможно два варианта регистрации:

  1. Нотариус в день сделки самостоятельно передает все необходимые сведения в Росреестр через электронные каналы связи. После регистрации в течение 1-3 рабочих дней стороны забирают готовые документы из нотариальной конторы. Дополнительное обращение в МФЦ или Росреестр не требуется. Услуга по электронной подаче документации с начала 2019 года является бесплатной и производится по умолчанию.
  2. Если стороны по каким-то причинам не желают пользоваться услугами нотариуса, они могут отказаться от услуги электронной регистрации и подать документы самостоятельно через МФЦ. Список бумаг для этого приводится ниже.

ВНИМАНИЕ! Пошлина за регистрацию в размере 2 тысяч рублей уплачивается в обоих случаях.

Документы для государственной регистрации

Регистрация происходит после предоставления следующих документов:

  1. Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на долю в жилом помещении.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Паспорта сторон сделки.
  5. Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки, если собственником отчуждаемой доли на жилое помещение является несовершеннолетнее лицо.
  6. Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
  7. Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное собственникам от продавца доли жилой площади, должно содержать сведения о цене доли и других важных условиях сделки. Подтвердить факт отправления извещения продавец может путем предъявления извещения с почтовой квитанцией, которая удостоверяет факт получения документа адресатом. Также продавец вправе предъявить в регистрационные органы опись документов, вложенных в ценное письмо.
  8. Документы об отказе долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу.

Квитанцию об оплате государственной пошлины предоставлять необязательно, если сведения об уплате зафиксированы в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Она предъявляется в регистрационные органы по инициативе гражданина.

Таким образом, при оформлении договора купли-продажи доли квартиры стороны должны неукоснительно соблюдать требования гражданского законодательства. Завершающим этапом процедуры по оформлению сделки купли-продажи имущественных прав является государственная регистрация права собственности на долю в квартире.

Больше полезной информации — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Договор купли-продажи доли в квартире

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками. Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Образец договора купли продажи ½ доли в квартире 2020

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность«).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.
Читайте также:  Образец ходатайства о прекращении производства по административному делу: как составить

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  • госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);
  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Договор купли-продажи доли в квартире

Сделка по возмездному отчуждению доли в квартире должна подтверждаться документально. Только на основании официальных бумаг сотрудники Росреестра смогут зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому лицу. Один из обязательных документов – это договор купли-продажи доли, составленный по унифицированной форме. На каком же этапе сделки подготавливается подобное соглашение, и какие положения в нем содержатся?

С кем заключается договор: поиск Покупателя

Круг людей, в пользу которых Продавец может реализовать принадлежащую ему часть имущества, разделяется на 2 группы – это сособственники или 3-и лица.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в первую очередь Продавцу необходимо уведомить о своем намерении остальных дольщиков. Закон закрепляет за совладельцами преимущественное право покупки. Это значит, что сособственники могут приобрести долю заранее, еще до того момента, пока Продавец не выставит ее на публичные торги. Если совладелец согласиться выкупить долю в первоочередном порядке, Продавец будет обязан реализовать недвижимость именно в его пользу.

При идеальном развитии событий за 30 дней ожидания Продавец получает либо согласие от другого сособственника на использование преимущественного права покупки, либо письменные отказы от всех дольщиков. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать любого из них для заключения договора купли-продажи. Однако случается и так, что содольщики намеренно игнорируют пришедшие им извещения и не отвечают на них. Если такое происходит, Продавцу понадобится:

  1. Выждать установленный законом 30-дневный срок – для получения автоматического разрешения на проведение сделки с 3-ими лицами.
  2. Подтвердить соблюдение преимущественного права покупки со своей стороны. Для этого Продавцу потребуется сохранить либо копии уведомлений, на которых будут проставлены росписи всех дольщиков (как знак донесения до них информации о продаже), либо чеки об отправке писем (для этого извещения рекомендуется разослать заказными письмами с уведомлением об их вручении). При этом любые «запреты» совладельцев на проведение сделки понадобится оставить без внимания. Закон сохраняет за сособственниками только возможность выкупа доли в первоочередном порядке, но не дает им права распоряжаться чужим имуществом (в данном случае – имуществом Продавца).
  3. Найти заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц и заключить с ним договор купли-продажи. Если все будет сделано верно и подтверждено документально, то никакой другой сособственник не сможет оспорить сделку.

«Перешагнуть» через преимущественное право покупки или «проигнорировать» его нельзя. Если факт нарушения будет обнаружен, любой из обманутых или непроинформированных собственников сможет в 3-месячный срок обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки ничтожной (недействительной). При удовлетворении исковых требований право собственности будет перенесено – с Покупателя на обратившегося в суд заявителя. Доля полностью перейдет во владение последнего.

Что выступает предметом договора: доля, метры или комната

Составление договора купли-продажи начинается с определения предмета сделки. В данном случае речь идет именно про долю в праве общей собственности на жилое помещение. Долю не следует путать с конкретными квадратными метрами или даже отдельной комнатой.

И доля, и комната могут выступать самостоятельными предметами договора купли-продажи недвижимости. Иногда происходит так, что при возмездном отчуждении доли в собственность нового владельца действительно переходит и отдельно взятая комната, однако это скорее исключение, нежели правило. Подобное возможно только в следующих случаях:

  1. Доля Продавца была предварительно выделена «в натуре». Для выделения долей требуется, чтобы в квартире имелись отдельные входы, а также санузлы, кухни и коридоры для каждого собственника.
  2. Количество комнат в квартире соответствует общему числу долей или общему числу собственников. Например, 3-комнатной квартирой владеют 2 хозяев. Один из них имеет в праве общей собственности 1/3 доли, а другой – 2/3 доли. Получается, что они могут честно и справедливо разделить квартиру друг между другом: в пользовании первого владельца будет находиться 1 комната, а в пользовании второго – 2 комнаты. Схема подобного «покомнатного» пользования может быть либо оговорена совладельцами в устном формате, либо описана ими в мировом соглашении, либо установлена судом (при принудительном разделении).

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире: форма и содержание

Договор купли-продажи доли квартиры не имеет государственного образца. Несмотря на это, в юридической практике все же успели выработаться определенные требования, которые предъявляются к документам подобного типа.

Договор купли-продажи доли жилого помещения должен быть составлен в печатном виде. Обычно документ включает в себя 3 ключевых раздела:

  1. Шапка.
  2. Основная часть.
  3. Заключительные положения.

Они состоят из следующих отдельных подпунктов:

Шапка, или преамбула

  • Название документа.
  • Место и дата составления.
  • Персональная информация об обеих сторонах, а именно их ФИО, паспортные данные, даты рождения и адреса проживания. Если стороной сделки выступает юридическое лицо, то понадобится указать его организационно-правовую форму (ООО, ОАО и пр.), наименование и адрес местонахождения, а также то, какой человек выступает от лица фирмы (например, руководитель в соответствии с уставом, представитель в соответствии с доверенностью и пр.).
  • Роли сторон в данной сделке (кто выступает Продавцом, а кто – Покупателем).
  • Техническое описание предмета договора купли-продажи (N доля в праве общей собственности с указанием того, по какому адресу располагается сама квартира, сколько кв. м. и комнат в ней насчитывается, на каком этаже находится, какой кадастровый номер имеет).
  • Подтверждение права собственности Продавца на отчуждаемую долю (описание правоустанавливающего документа).
  • Сведения об оставшихся долях и дольщиках (ФИО и даты рождения совладельцев, основание наличия у них права собственности – ссылка на правоустанавливающие документы).
  • Цена доли (цифрами и прописью).
  • Указание на отсутствие ограничений и обременений доли квартиры.
  • Персональная информация о людях, в настоящий момент проживающих и прописанных в квартире (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные).
  • Порядок и условия передачи доли.
  • Порядок оплаты и способ расчета.
  • Порядок разрешения спорных моментов и/или конфликтов.
  • Порядок покрытия расходов (кто несет).
  • Дополнительные права и обязанности сторон.
  • Указание на необходимость государственной регистрации Договора в Росреестре.
  • Количество оригинальных экземпляров договора (документ составляется по числу сторон, участвующих в деле, включая Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр).
  • Дополнительные условия, которые могут иметь важность для участников сделки.
  • Реквизиты и подписи.

Особые случаи отчуждения

Содержание и порядок заключения типового договора купли-продажи может меняться в зависимости от того, какое именно лицо выступает Продавцом, а какое – Покупателем.

Продажа целой квартиры одному Покупателю

Дольщики составляют общий договор купли-продажи. В документ все они вносятся как «Продавцы». Каждому из них также понадобится проставить в договоре свою подпись. В качестве «цены» указывается стоимость всей квартиры – впоследствии вырученные деньги разделяются между бывшими собственниками соразмерно их долям. При этом соблюдать преимущественное право покупки в отношении друг друга не требуется. За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупатель (новый владелец) уплачивает только одну госпошлину.

Продажа квартиры дробными долями

В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.

Купля-продажа между супругами

Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.

Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.

Купля-продажа между родственниками

Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.

Несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо в роли Продавца

В этом случае свое согласие на проведение сделки должны предоставить Органы опеки и попечительства. Сотрудники ООП призваны следить за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо сохраненные на именном банковском счету денежные средства, либо равнозначную долю в другом месте.

За подачу заявления в ООП ответственны законные представители несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного дееспособного лица. Если собственник имеет 2 родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), то заявление должно быть подано ими вместе. Дольщик старше 14 лет дополняет заявление своим письменным согласием на проведение сделки. Разрешение или мотивированный отказ выдается сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.

Законный представитель также не имеет права выступать от лица своего подопечного, если вторая сторона сделки – это супруг/супруга/иной близкий родственник законного представителя. При желании провести такую имущественную сделку законному представителю понадобится обратиться в ООП. Именно данный орган проанализирует, насколько целесообразна подобная купля-продажа. Сотрудники учреждения временно возьмут себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Прилагаемые материалы и завершение сделки

Договор купли-продажи доли квартиры требует обязательного нотариального заверения. За подобную процедуру понадобится заплатить не менее 2000 рублей. Кроме оплаты нотариальных услуг договор потребуется сопроводить целым комплектом дополнительных документов – в противном случае специалист просто не сможет проверить и подтвердить юридическую «чистоту» сделки. Подробнее: Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Бумаги, которые понадобится приложить к основному договору:

  1. Паспорта обеих сторон. Если Продавцом/Покупателем выступает юридическое лицо, то паспорт меняется на уставную документацию организации. Если Продавцом/Покупателем выступает лицо младше 14 лет, то паспорт меняется на свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех дольщиках и подтверждающая право собственности Продавца.
  3. Технический план жилого помещения.
  4. Выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в квартире.
  5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  6. Документ, в соответствии с которым Продавец обрел долю в праве общей собственности (договор купли-продажи, договор о переходе доли в качестве наследства и пр.).
  7. Письменные отказы других сособственников от использования преимущественного права покупки или документальное подтверждение получения автоматического разрешения на проведение сделки.
  8. Письменное и нотариально заверенное согласие супруги/супруга, если какая-либо сторона состоит в официально зарегистрированном союзе.
  9. Письменное согласие ООП на проведение сделки, если владельцем отчуждаемой доли выступает несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо.
  10. Нотариально заверенная доверенность, если от лица владельца доли выступает другой человек.
  11. Акт приема-передачи доли (составляется уже после заключения основного договора и требуется для предоставления в Росреестр).

Далее Покупателю понадобится обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на долю. Здесь уплачивается госпошлина – 2000 рублей для физического лица и 22000 рублей для юридического лица. Внесение изменений в единую базу данных осуществляется:

  • за сутки – при электронной подаче документов;
  • за 7 дней – при обращении в местное отделение Росреестра;
  • за 9 дней – при обращении в МФЦ.

Образец договора купли-продажи ½ доли в квартире в 2020 году

В качестве образца договора купли-продажи может выступать нижеприведенный документ, заключенный сторонами в связи с возмездным отчуждением ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Читайте также:  Образец отчета агента по агентскому договору: как составить

Образец договора купли-продажи доли несовершеннолетнего ребенка

Если Продавцом доли выступает несовершеннолетний ребенок, в договоре купли-продажи понадобится указать, что все юридически важные действия собственник совершает с согласия как своего законного представителя, так и ООП.

Если несовершеннолетний ребенок выступает не Продавцом, а Покупателем, то в типовой вариант договора не понадобится вносить почти никаких особых изменений и/или дополнений. Согласно законодательству РФ, дети не ограничены в праве на владение недвижимостью (в т.ч. и долями). Единственное, что потребуется четко отразить в контракте – это данные лица, за счет которого будет происходить оплата.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости. Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

  1. Реквизитах паспортов сторон спора;
  2. Прошении о выделении доли в натуре;
  3. Основаниях выставления требований;
  4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
  5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.

Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:

  • Паспортных данных участвующих сторон;
  • Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
  • Стоимость продаваемого имущества;
  • Перечень жильцов квартиры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

  1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
  2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
  3. Цена доли и порядок её выплаты.
  4. Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
  5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
  6. Условия расчета между участниками сделки.
  7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
  8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
  9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
  10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
  11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
  12. Правомочия и обязанности сторон.
  13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире: важные условия и образцы документов

Последние изменения: Январь 2020

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже. Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта. Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Особенности продажи доли в квартире

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 755 hits)

Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 3 130 hits)

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Документы для заключения договора

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки:

  1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
  3. Техпаспорт, кадастровые документы на долевую квартиру.
  4. Выписку лицевого счета.
  5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
  6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
  7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Согласие супруга на дарение квартиры. Образец (17,1 KiB, 223 hits)

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать:

    стороны сделки; отчуждаемый объект; его состояние; порядок расчетов и передачи имущества; цену; сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.

Договор купли-продажи доли в квартире. Образец (52,5 KiB, 270 hits)

К важным реквизитам документа относят следующие параметры:

    Время и место заключения договора. Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления). Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж. Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования. Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты. Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры). Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры. Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли. Права, обязанности. Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора. Разрешение спорных ситуаций. Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки. В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Приемопередаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры. Образец (34,5 KiB, 172 hits)

Рекомендации к составлению

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей).

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.

Процесс заверения договора происходит в следующем порядке:

  1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
  2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
  3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
  4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
  5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
  6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа. Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп. Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию