Разъяснения Верховного суда об арендной плате при аренде у муниципалитета

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

Содержание спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора. Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Кассация разъяснила права муниципалитета по одностороннему повышению арендной платы за землю

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа сегодня представил на своем сайте итоговую справку по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, утвержденную президиумом АС ЗСО 17 августа 2015 года с учетом заключения Верховного суда РФ.

В 22-страничном документе тюменская кассация, в частности, отвечает на вопросы, подлежит ли взысканию задолженность по иску арендодателя к арендатору за пользование земельным участком, переданным в аренду под строительство, который не может быть использован по целевому назначению вследствие прохождения по нему красных линий; подлежит ли возврату страховой депозит, уплаченный арендатором в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору аренды, при действующих правоотношениях; вправе ли арендатор требовать взыскания убытков в виде арендной платы, уплаченной им в период с момента незаконного уклонения публичного органа (арендодателя) от передачи в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ соответствующего земельного участка до приобретения его в собственность, и др.

Так, АС ЗСО дает следующее разъяснение по вопросу, может ли публичный орган (арендодатель) в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за земельный участок в связи с применением рыночной стоимости этой платы вместо указанной в договоре кадастровой стоимости земельного участка?

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется
с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Изложенное соответствует положениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Вместе с тем в случаях, когда нормативный акт устанавливает альтернативу элементов (способов) определения арендной платы и возможность одностороннего порядка их изменения в рамках этой альтернативы, реализация права на такое изменение должна соответствовать положениям гражданского законодательства и условиям договора. В частности, не приводить к смене методики, которая является частью договора, если право на ее одностороннее изменение в связи с волеизъявлением арендодателя сторонами не предусмотрено (постановление АС ЗСО от 10.02.2015 по делу № А27-11464/2014).

Указанный подход соответствует судебной практике и учитывает общеобязательные принципы экономической обоснованности
и предсказуемости, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 “Об основных принципах
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (постановления Президиума ВАС РФ № 9707/13 от 17.12.2013 и № 15837/2011 от 17.04.2012).

Кроме того, в рассматриваемом случае следует учитывать правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26.06.2015 (вопрос 7 раздела “Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике”).

С полным текстом итоговой справки Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по обобщению судебной практики
по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, можно ознакомиться здесь.

Разъяснения Верховного суда об арендной плате при аренде у муниципалитета

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены постановлением N 582
Читайте также:  Полученная стараниями комиссионера дополнительная выгода

Позиция Верховного Суда РФ: основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены постановлением N 582 и являются общеобязательными

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. N 25-АПГ16-1

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Никифорова С.Б.
при секретаре Барулевой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского фермерского хозяйства Шипиловой Л.Н. о признании недействующим решения Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области пятого созыва от 11 августа 2010 г. N 70 “Об утверждении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования “Харабалинский район” в части
по апелляционной жалобе Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области пятого созыва на решение Астраханского областного суда от 1 февраля 2016 г., которым заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., представителя Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области пятого созыва и администрации муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области по доверенности Лялина А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Селяниной Н.Я., полагавшей, что решение суда подлежит отмене в части, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

Шипилова Л.Н. обратилась в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением о признании пункта 1 приложения N 1 к решению Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области от 11 августа 2010 г. N 70 “Об утверждении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования “Харабалинский район” (далее – решение Совета муниципального образования от 11 августа 2010 г. N 70) не действующим со дня его принятия.

Пунктом 1 приложения N 1 “Базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена из категории земель – “земли сельскохозяйственного назначения” к решению Совета муниципального образования от 11 августа 2010 г. N 70 установлены базовые ставки арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения (пашни) в размере 45,9%.

В обоснование своих требований заявитель сослалась на то, что установление ставки арендной платы в указанном размере не соответствует принципу экономической обоснованности, закрепленному в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (далее – постановление N 582).

Решением Астраханского областного суда от 1 февраля 2016 г. заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе Совет муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области пятого созыва просит отменить судебный акт и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления. Полагает, что базовая ставка, принятая оспариваемым нормативным правовым актом, является экономически обоснованной. Указывает на то, что муниципальное образование при подготовке базовых ставок ориентировалось на действующие ставки в иных муниципальных образованиях поскольку ни на федеральном уровне, ни на уровне Астраханской области, не установлена какая-либо методика экономического обоснования базовых ставок арендной платы за использование земельных участков.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Шипиловой Л.Н. представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (подлежащего применению на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом общие принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавший в период принятия оспариваемого нормативного правового акта). Данное положение закреплено и в статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (вступившей в силу с 1 марта 2015 г.), согласно которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы) установлены постановлением N 582 и являются общеобязательными.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Проверяя доводы административного истца относительно соблюдения утвержденных постановлением N 582 Основных принципов определения арендной платы при принятии оспариваемого решения, суд первой инстанции установил, что при принятии данного решения не определялась доходность земельных участков рассматриваемого вида разрешенного использования, не проведено экономического обоснования. С учетом этого, суд сделал правомерный вывод, что в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, установление в пункте 1 приложения к данному решению базовой ставки для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за использование земель сельскохозяйственного назначения (пашни) в размере 45,9%, не отвечает принципу экономической обоснованности, который означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Вместе с тем решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается в том числе решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

В соответствии с пунктом 28 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48 “О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части”, если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

Из материалов дела следует, что оспариваемый нормативный акт до вынесения решения суда применялся, и на его основании реализовывались права граждан и организаций, порождая правовые последствия. Кроме того, решением Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области от 29 марта 2016 г. N 124 внесены изменения в решение Совета муниципального образования от 11 августа 2010 г. N 70, в частности в пункт 1 приложения N 1 к решению: базовая ставка арендной платы “45,9%” заменена на “19,74%”. Согласно пункту 2 упомянутого решения базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования “Харабалинский район”, из категории земель “земли сельскохозяйственного назначения”, утвержденные решением Совета муниципального образования от 11 августа 2010 г. N 70, применяются с 1 января 2016 г. с учетом внесенных изменений. В связи с указанными обстоятельствами, оспариваемое положение нормативного акта подлежит признанию недействующей с 1 января 2016 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Астраханского областного суда от 1 февраля 2016 г. изменить.

Признать пункт 1 приложения N 1 “Базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена из категории земель “земли сельскохозяйственного назначения” к решению Совета муниципального образования “Харабалинский район” Астраханской области от 11 августа 2010 г. N 70 недействующим с 1 января 2016 г.

Разъяснения Верховного суда об арендной плате при аренде у муниципалитета

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

Содержание спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Читайте также:  Договор купли-продажи мотоцикла в 2020 году: бланк ДКП, образец заполнения

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора. Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2020 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Обзор практики ВС РФ: Определение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена (дело №А41-51086/2018)

Релевантная судебная практика и применимое законодательство

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, часто является предметом судебных споров, связанных с:

  • неосновательным обогащением;
  • требованиями о признании согласованных сторонами условий договора аренды недействительными, как противоречащими Постановлени ю Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (далее – «Постановление»).

В частности, неосновательное обогащение лиц, использующих земельный участок без надлежащего законного основания, заключается в сбережении арендных платежей за счет другого лица. В таком случае, размер неосновательного обогащения подлежит расчету в соответствии с законодательством субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 ).

Также, при рассмотрении споров, связанных с неосновательным обогащением арендодателя, возникшим в результате переплаты за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы определяется на основании установленных субъектом РФ правил (определение ВС РФ от 30.12.2015 № 301-ЭС15-11204 ).

Более того, при рассмотрении споров о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, связанных с определением размера арендной платы, отсутствуют основания для признания таких изменений недействительными, как несоответствующими Постановлению (определение ВС РФ от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950 ).

В рассматриваемом деле ( https://kad.arbitr.ru/Card/bc8753d9-9f1b-457f-b0ab-a5fd1572dc4f ) (далее – «Дело») спор не связан с неосновательным обогащением, тем не менее, основным вопросом, который подлежит разрешению, является определение нормативного правового акта, подлежащего применению при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте и государственная собственность на который не разграничена. Ограничение земельного участка в обороте связано с будущим строительством автомобильной дороги федерального значения.

Отдельно следует отметить, что, в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ (далее – «ЗК РФ»), с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые на разграничена, содержатся не в п.3 ст.65, а в п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Фабула Дела

ООО «СТАЙЛЮКС» (далее – «Истец») является собственником здания, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. В соответствии с документами территориального планирования на земельном участке предполагается строительство автомобильной дороги федерального значения. Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитан в соответствии с законодательством Московской области и превышает применимую ставку земельного налога. Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды от 31.08.2005 №592/1-131 (далее – «Договор аренды»).

Истец полагает, что в целях расчета арендной платы за земельный участок, должны применяться положения Постановления , в частности, принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы. В связи с чем, Истец обратился в суд с требованием к Администрации городского округа Люберцы Московской области о внесении изменений в Договор аренды, в части порядка определения размера арендной платы начиная с 12.08.2017.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали Истцу в удовлетворении требований и указали на отсутствие оснований для применения в соответствии с Постановлением принципа недопустимости превышения ставки земельного налога при определении размера арендной платы к правоотношениям участников спора. Позиция судов основывается на необходимости применения Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». В настоящий момент Дело находится на рассмотрении в Верховном Суде РФ.

Исходя из материалов Дела, ключевым вопросом является определение надлежащего нормативного правового акта для расчета размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Позиция автора

В целом, решение Арбитражного Суда Московской области, постановления Десятого Арбитражного Апелляционного Суда и Арбитражного Суда Московского округа соответствуют законодательству и правоприменительной практике, рассмотренным выше. Действительно, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Следует отметить, что Арбитражный Суд Московской области в мотивировочной части решения применил п.3 ст.65 ЗК РФ, хотя с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, содержатся в ст.39.7 ЗК РФ.

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом Деле выгладит логичной, последовательной и не выходит за рамки уже оцененной судебной коллегией по экономическим спорам ситуации.

Тем не менее, Верховный Суд РФ при передаче жалобы Истца по Делу в судебную коллегию по экономическим спорам сослался на решение судебной коллегии по административным делам (решение №АКПИ18-667). В соответствии с данным решением принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы, изложенный в Постановлении, устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Вероятно, это должно означать, что принципы, изложенные в Постановлении, подлежат применению судами при рассмотрении споров, связанных с признанием недействительными ранее согласованных сторонами условий договоров аренды об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Данная позиция не корреспондирует с действовавшей до настоящего времени судебной практикой и, по сути, изменяет сложившийся подход к основаниям и порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 18.06.2019 судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ по Делу было вынесено определение об отмене судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направлении Дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Довольно любопытно, каким образом судебная коллегия по экономическим спорам решила вышеуказанную коллизию, а ещё больше интересно, к каким выводам придут суды нижестоящих инстанций при новом рассмотрении Дела. Мотивировочная часть определения Верховного Суда РФ от 18.06.2019 по Делу будет доступна на kad.arbitr.ru совсем скоро.

Константин Фисунов, юрист, Группа по разрешению споров Deloitte Legal

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 22.09.2016 N 31-АПГ16-7

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 22 сентября 2016 г. N 31-АПГ16-7

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Меркулова В.П.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общественной организации “Федерация футбола города Чебоксары” о признании недействующим Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148, в части

по апелляционной жалобе общественной организации “Федерация футбола города Чебоксары” на решение Верховного Суда Чувашской Республики от 27 мая 2016 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения представителя общественной организации “Федерация футбола города Чебоксары” по доверенности Высыпкова Д.К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Кабинета Министров Чувашской Республики по доверенности Клюковкиной Н.И., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Агафонова И.Е., полагавшего, что решение суда подлежит оставлению без изменения, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

Общественная организация “Федерация футбола города Чебоксары” обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании недействующим с 1 января 2014 г. пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок), утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148, в редакции, действующей с указанной даты.

Согласно пункту 2 Порядка размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по формуле, элементами которой являются: кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (коэффициент Ккад.ст.); коэффициент К1 – процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; коэффициент К2, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; коэффициент К3, корректирующий доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Читайте также:  Понятие и условия договора в гражданском праве

В обоснование своих доводов административный истец указал на то, что оспариваемый пункт Порядка противоречит федеральному законодательству, имеющему большую юридическую силу, в частности статье 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, так как рассчитываемая на основе установленной формулы арендная плата в ряде случаев при ведении одинаковой деятельности в одном и том же кадастровом квартале зависит от организационно-правовой формы субъекта аренды, что создает дискриминационные условия. Оспариваемый пункт также не соответствует принципам необоснованных предпочтений и экономической обоснованности, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (далее – Постановление N 582), так как с 1 января 2014 г. размер арендной платы для субъектов аренды, не относящихся к учреждениям и организациям физической культуры и спорта, но ведущих аналогичную деятельность, необоснованно стал в 434 раза выше в том числе и для административного истца.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики от 27 мая 2016 г. в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе общественная организация “Федерация футбола города Чебоксары” просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, так как оспариваемый нормативный правовой акт регулирует отношения по использованию недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, а также объектов, в отношении которых государственная собственность не разграничена, введение в формулу расчета арендной платы коэффициента К3 ставит определение размера арендной платы в зависимость от решений органа местного самоуправления, который не является участником указанных правоотношений.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, прокурором, участвующим в деле, Государственным комитетом Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопросы владения, пользования и распоряжения землей относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, по которым издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить указанным федеральным законам (пункты “в”, “к” части 1 статьи 72, части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Федеральный законодатель в порядке реализации данных конституционных положений в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (действовал до 1 марта 2015 г.), а затем и в пункте 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрел, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом указанные полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, которые, обладая необходимой в таких случаях дискрецией, одновременно связаны требованиями федерального законодательства и необходимостью обеспечить на основе баланса частных и публичных интересов эффективное использование земли, являющейся публичной собственностью и одновременно источником доходной части бюджетов.

Как указывалось ранее, пунктом 2 Порядка утверждена формула расчета арендной платы, одной из составляющих которой является коэффициент К2, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка. Перечень видов разрешенного использования и значения соответствующих коэффициентов определены в приложении к Порядку (далее – приложение к Порядку).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Из взаимосвязанных положений указанных норм следует, что вид разрешенного использования земельного участка определяется в зависимости от территориальной зоны, утвержденной в правилах землепользования и застройки, и не зависит от организационно-правовой формы организации или статуса физического лица, осуществляющего деятельность на земельном участке.

В данном случае из приложения к Порядку усматривается, что коэффициент К2 установлен не только по видам разрешенного использования земельных участков в зависимости от установленных территориальных зон, но и в зависимости от категории организаций и граждан, в чьем пользовании находится земельный участок, что противоречит изложенным выше нормам земельного и градостроительного законодательства, имеющего большую юридическую силу.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27 мая 2003 г. N 19-П, в силу конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (часть 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации) запреты и иные установления, закрепляемые в законе, должны быть определенными, ясными, недвусмысленными. Неопределенность содержания правовой нормы допускает возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и тем самым – нарушения принципа равенства, а также принципа верховенства закона.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48 “О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части” суд, установив, что оспариваемый акт или его часть вызывает неоднозначное толкование, не вправе устранять эту неопределенность путем обязания в решении органа или должностного лица внести в акт изменения или дополнения, поскольку такие действия суда будут являться нарушением компетенции органа или должностного лица, принявших данный правовой акт. В этом случае оспариваемый акт в такой редакции признается недействующим.

Проанализировав положения пункта 2 Порядка, Судебная коллегия усматривает неопределенность правового регулирования.

Так, устанавливая коэффициент К3, региональный законодатель использовал сложный способ отсылки: норма отсылает не к конкретному правовому акту, а к целому ряду муниципальных нормативных правовых актов. При этом с учетом множества муниципальных образований не конкретизировано, каким образом определить орган местного самоуправления, который утверждает подлежащий применению коэффициент (по территориальному или иному признаку).

Кроме того, коэффициент К3 участвует в определении размера арендной платы как для земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, так и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из названия указанного коэффициента (корректирующего доходность местных бюджетов, устанавливаемого органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности) следует, что его установление предполагает поступление дохода от арендной платы в местный бюджет.

Однако доходы местного бюджета формируются в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности (статья 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

Доходы бюджетов субъектов Российской Федерации от использования имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, является собственным неналоговым доходом соответствующего бюджета (статьи 42, 57 БК РФ), а норматив поступления доходов в местный бюджет от арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не во всех случаях составляет 100% (статья 62 БК РФ).

Таким образом, введение в формулу расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, государственная собственность на которые не разграничена, коэффициента, направленного на формирование бюджета муниципального образования, свидетельствует о недостаточной юридико-технической проработке и несогласованности регулирования, что также создает неопределенность содержания правовой нормы.

Статьей 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы установлены Постановлением N 582, и они являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных указанным постановлением, является принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Судебная коллегия полагает, что коэффициент К2, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка в совокупности с приложением к Порядку, не соответствует названному выше принципу, поскольку допускает применение различных коэффициентов при определении арендной платы за земельные участки одного и того же вида разрешенного использования в зависимости от категории гражданина либо организационно-правовой формы организации. Установление льготы в отношении отдельных землепользователей является предметом самостоятельного регулирования и не может быть отнесено к видам разрешенного использования земельного участка.

Не может быть признан обоснованным вывод суда первой инстанции о соответствии оспариваемого в части нормативного правового акта принципу экономической обоснованности.

Принцип экономической обоснованности закреплен в Постановлении N 582 и означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 г. N 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства проведения такой оценки. Представленные административным ответчиком пояснительные записки к проекту постановления N 148 и к постановлениям Кабинета Министров Чувашской Республики, изменявших его редакцию, лишь поясняют необходимость принятия нормативных актов в связи с изменением законодательства в сфере земельных отношений. При этом необходимость введения коэффициента К2, как следует из пояснительной записки к проекту постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 13 декабря 2007 г. N 329, обусловлена обеспечением в 2008 г. уровня арендной платы не ниже 2007 г. Пояснения необходимости введения в формулу и обоснование коэффициента К3, корректирующего доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вообще отсутствуют.

Вместе с тем само по себе пояснение необходимости введения коэффициента К2 в связи с выравниванием доходов бюджета при отсутствии пояснений необходимости введения коэффициента К3, корректирующего доходность местных бюджетов и отсутствии оценки доходности земельных участков, не свидетельствует об обеспечении баланса частных и публичных интересов и о соблюдении принципа экономической обоснованности при принятии оспариваемой нормы.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что является основанием для отмены судебного акта и принятия нового решения о признании недействующим пункта 2 Порядка.

С учетом положений пункта 1 части 2 статьи 215 КАС РФ, согласно которым по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение о признании его не действующим полностью или в части со дня принятия или с иной определенной судом даты, и разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48, о том, что, если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу, Судебная коллегия считает, что оспариваемая по настоящему делу норма подлежит признанию недействующей с момента вступления в силу настоящего апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Верховного Суда Чувашской Республики от 27 мая 2016 г. отменить, принять новое решение.

Признать недействующим пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148, с момента вступления в силу настоящего определения.

Ссылка на основную публикацию