Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 января 2014 г. N Ф08-8421/13 по делу N А32-3688/2013 (ключевые темы: арендная плата – текущие платежи – банкротство – расторжение договора – договор аренды земельного участка)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 января 2014 г. N Ф08-8421/13 по делу N А32-3688/2013

22 января 2014 г.

Дело N А32-3688/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью “Автобан-СП” (ИНН 2348020433, ОГРН 1022304542490) – Семионовой В.А. (доверенность от 18.08.2013), от третьего лица – временного управляющего Малаева Сергея Александровича – Дашкова А.И. (доверенность от 15.01.2014), в отсутствие представителя истца – администрации муниципального образования Северский район, извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Автобан-СП” на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2013 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-3688/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования Северский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО “Автобан-СП” (далее – общество) о взыскании 245 048 рублей 44 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 26.06.2008 N 8826000020 и 33 050 рублей 01 копейки пеней, а также о расторжении указанного договора (с учетом увеличения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Малаев С.А.

Решением от 19.07.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.10.2013, заявленные требования удовлетворены в части. В пользу администрации взыскано 83 488 рублей 64 копейки долга; 5579 рублей 04 копейки пеней; расторгнут договор аренды земельного участка от 26.06.2008 N 8826000020. В остальной части иск оставлен без рассмотрения.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендных платежей за фактическое пользование арендованным имуществом.

В отношении общества введена процедура наблюдения, поэтому взысканию подлежит задолженность, включенная в состав текущих платежей. Суды удовлетворили требование истца в рамках задолженности по арендной плате, начисленной за II квартал 2012 года. Требование о взыскании арендной платы за период с 01.01.2011 по 30.06.2012 оставлено без рассмотрения, поскольку не относится к текущим платежам и должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве. Требование о расторжении договора аренды суд счел подлежащим удовлетворению, так как оно является нематериальным и истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что истец не допустил просрочку платежей более двух раз подряд, поэтому суды неправомерно применили положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс ). Обязательства по договору аренды не исполнены надлежащим образом из-за наличия у общества задолженности по заработной плате. На расчетном счете ответчика отсутствовали денежные средства, достаточные для погашения долга по аренде. Общество не отрицая обязательств по арендной плате, считает, что истец должен обращаться за взысканием данных средств с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Администрация явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечила, извещена с учетом положений статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы кассационной жалобы. Данную позицию разделяет представитель третьего лица.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 26.06.2008 N 8826000020 земельного участка (л. д. 5 – 10) сроком на 10 лет, который вступил в силу со дня его государственной регистрации (28.03.2008) (л. д. 21).

Объектом аренды в соответствии с разделом 1 договора является земельный участок (кадастровый номер 23:26:0201000:0024) площадью 1 993 100 кв. м, расположенный на территории Афипского городского поселения, предназначенный для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 4.3.2 договора закреплена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном объеме за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно приложению к договору годовой размер арендной платы составляет 156 669 рублей 61 копейку (л. д. 11).

В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется от установленного в приложении к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1 договора, за каждый день использования и вносится арендатором после государственной регистрации договора в два срока: за первое полугодие – не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие – не позднее 15 ноября текущего года.

Поскольку общество обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, задолженность по арендной плате составила 245 048 рублей 44 копейки, наличие которой и послужило основанием предъявления иска в суд.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Из доводов кассационной жалобы следует, что общество считает необоснованным вывод судов обеих инстанций о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному и полному внесению платы за арендованный земельный участок. Данное обстоятельство обществом не опровергнуто.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2012 по делу N А32-35266/2012 в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение (производство по делу о банкротстве возбуждено 26.11.2012).

В силу статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 “О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве”.

По смыслу приведенной нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т. д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Разрешая спор, суды исходили из того, что в рамках настоящего дела взысканию подлежат 84 388 рублей 64 копейки задолженности по арендной плате, начисленной 15.11.2012 за II квартал 2012 года. Данные выводы судебных инстанций являются обоснованными, поскольку второе полугодие истекло 31.12.2012, то есть после возбуждения дела о банкротстве в отношении общества (текущие платежи). Суды также правомерно удовлетворили требования о взыскании 5579 рублей 04 копеек пеней за период с 16.11.2012 по 16.07.2013.

Задолженность по арендной плате, которая не относится к текущим платежам, подлежит включению в реестр кредиторов общества в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Доводы жалобы о неправомерном расторжении в судебном порядке договора аренды изучены коллегией кассационного суда и отклонены с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по рассматриваемому договору ответчик на протяжении длительного времени допускает систематическую просрочку внесения арендных платежей (л. д. 65, 66).

Довод общества о том, что им не допускалась просрочка платежей по арендной плате более двух раз подряд (со ссылкой на акт сверки расчетов) подлежит отклонению, поскольку надлежащие доказательства своевременной оплаты аренды с 2011 года (за первое полугодие – не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие – не позднее 15 ноября текущего года) материалы дела не содержат. Указанные нарушения порядка внесения арендных платежей суды оценили как существенные.

Коллегия кассационного суда соглашается с данным выводом и считает, что требования истца о расторжении договора аренды удовлетворено обоснованно. Введение в отношении ответчика процедуры наблюдения само по себе не освобождает от исполнения договорных обязательств и не является препятствием для расторжения договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Читайте также:  Акт выполненных работ - образец, форма, скачать бланк

Следовательно, устранение арендатором нарушения (погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков) не исключает возможности квалификации просрочки внесения арендной платы в качестве допущенного ответчиком нарушения условий договора и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжение договора на основании норм статьи 619 Гражданского кодекса.

Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка.

Суды всесторонне, полно и объективно установили фактические обстоятельства, исследовали имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Исходя из правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки исследованных судебными инстанциями доказательств. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.

Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции ( статья 288 Кодекса), не установлены.

Определением кассационной инстанции от 09.12.2013 исполнение обжалуемых судебных актов приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы по существу. Поскольку жалоба рассмотрена, приостановление исполнения решения от 19.07.2013 и постановления от 17.10.2013 утратило силу ( часть 4 статьи 283 Кодекса).

При принятии кассационной жалобы обществу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку обжалуемые судебные акты оставлены без изменения, на основании статьи 110 Кодекса госпошлина по кассационной жалобе относится на заявителя и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

В то же время кассационный суд считает возможным, учитывая, что в отношении заявителя жалобы введена процедура банкротства, уменьшить размер государственной пошлины до 200 рублей.

Руководствуясь статьями 274 , 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А32-3688/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление решения от 19.07.2013 и постановления от 17.10.2013 по делу N А32-3688/2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2013.

Взыскать с ООО “Автобан-СП” (ОГРН 1022304542490) в доход федерального бюджета 200 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

  1. Сведения о сторонах соглашения.
  2. Дата заключения и реквизиты договора.
  3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
  4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
  5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

  • наименование суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
  • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
  • цену иска, то есть сумму долга;
  • расчет задолженности;
  • сведения о претензионных мерах;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием для взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Взыскание задолженности по договору аренды

  • Если арендатор не платит
  • Взыскание долга по договору аренды
  • Претензия арендатору о неуплате арендной платы
  • Образец претензии по арендной плате
  • Судебный порядок взыскания долга по договору аренды
  • Требования к Исковому заявлению о взыскании долга по арендной плате

К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество. Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать арендную плату в установленном законом и практикой порядке.

Взыскание долга по договору аренды

Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:

  • проведение устных переговоров
  • направление арендатору соответствующей претензии;
  • если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд

Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.

Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы

Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.

В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.

Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.

Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия». Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ. Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.

Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей. Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным. Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.

Читайте также:  Неотделимые улучшения арендованного имущества

Образец претензии по арендной плате

Об оплате арендной платы и неустойки

Исх.№__________ от __________г

Директору ООО «Арендатор»

Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).

В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.

В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2018г.

Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).

В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:

РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.

Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:

  1. оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
  2. оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.

В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.

Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.

Директор АО «Арендатор» _____________

Судебный порядок взыскании долга по арендной плате

Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.

Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то – в мировой суд.

По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности. В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя. При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

Требования к исковому заявлению:

наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;

К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору.

За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.

Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению .

За какой период арендодатель вправе требовать исполнения обязанности по внесению арендной платы? // Постановление Президиума ВАС РФ

Между ООО “Агроремстрой” (далее – арендодатель) и ООО “Синтез М” (далее – арендатор) были заключены два договора:

– договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения;

– договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды.

Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности.

Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе “Суть спора” ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности.

Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).

Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.

Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09).

Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование им.

Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.

Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.

В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.

2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.

Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 “О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам” это указывает на то, что данной правовой позиции Президиума ВАС РФ придается обратная сила.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Что делать с неплатежеспособным арендатором?

На вопросы сегодня отвечает Роман Павлов, ведущий юрист, заместитель Управляющего ТРЦ “Шоколад” г. Вологда

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора. Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по юридическому адресу арендатора (ИП – прописка по паспорту, Юр.Лицо – смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке, указанном выше.

Таким образом, претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь возможны два варианта.

Читайте также:  Договор поставки с физ лицом - образец

1. Обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

2. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. В дополнение к этому нужно не забывать, что долг арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора аренды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Бывает, что арендодатели часто ограничивают доступ арендатора к помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен, любые действия арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права последнего. В течение действия договора арендодателю нужно внимательно относиться к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращаются арендодателю. Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются как брошенные.

Перед тем как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия. От результатов и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено. Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев эта попытка малоперспективна. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемок. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — первое, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать. На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно, потому что ничего особо ценного там попросту нет, и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать, если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания. Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ!

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассмотрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписку между сторонами и т.д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Едва ли не каждый арендодатель сталкивался с тем, что арендатор не платит арендную плату. В этом случае не всегда удается мирно урегулировать конфликт. Как поступить в такой ситуации, знают немногие собственники, сдающие недвижимость. В результате одна сторона бесплатно пользуется чужим имуществом, а вторая остается без законной прибыли. Перед тем, как разбираться с проблемными арендаторами, следует вспомнить о том, что арендные отношения возникают на основе договора (соглашения) об аренде.

Несколько слов о договоре

В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.

Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.

Порядок действий

Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:

  • подача претензии;
  • расторжение договора;
  • решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
  • обращение в суд;
  • реализация судебного решения.

Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.

Претензия

Претензионный порядок при взыскании арендной задолженности необязателен. Однако в некоторых случаях досудебная претензия ускоряет возврат долга. Возможно, что получив письмо от хозяина, арендатор убедится в серьезности его намерений и во избежание лишних проблем, исполнит обязательство.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, электронной почтой или передать лично в руки под расписку.

В претензии должно содержаться требование о выплате задолженности с указанием срока. Юристы не рекомендуют предоставлять должнику слишком много времени, так как это может затянуть процедуру принудительного взыскания. Но и слишком короткий срок тоже неуместен, так как арендатор может попросту не успеть собрать нужную сумму. Оптимальным считается срок в 10-15 дней.

Расторжение договора

Если в течение этого времени арендатор не погасит задолженность, владелец имущества в одностороннем порядке расторгает договор аренды, о чем в письменном виде уведомляет противную сторону. Такое уведомление можно вписать в досудебную претензию. Гражданский кодекс дает арендодателю возможность в одностороннем порядке прекратить отношения с арендатором в случае двукратной просрочки последнего. Стоит сказать о том, что положение о расторжении договора, как и в случае с досудебной претензией является необязательным. Согласно ст. 619 ГК РФ требование о расторжении арендного договора – право, а не обязанность арендодателя.

Как поступить с имуществом арендатора

Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.

Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам. Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск. Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.

Обращение в суд

Для того, чтобы начать принудительное взыскание, арендодатель должен подать в суд исковое заявление об истребовании арендной задолженности. Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. В его содержании указывается:

  • название суда (например, суд Тогучинского района Новосибирской области);
  • ФИО, адреса и паспортные данные истца и ответчика;
  • краткое изложение обстоятельств дела;
  • дата заключения договора аренды;
  • сумма арендных выплат, установленная договором;
  • размер задолженности;
  • количество дней или месяцев просрочки;
  • условие о неустойке (если таковое имеется в договоре);
  • суть нарушения, допущенного ответчиком;
  • опись приложенных документов;
  • дата и подпись истца.

Перед подачей иска следует оплатить госпошлину. Ее точный размер можно узнать из ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. Госпошлина выплачивается в виде процентов от суммы иска. В случае с взысканием арендных платежей суммой иска будет размер задолженности.

К заявлению прилагают копии:

  • паспорта истца;
  • договора аренды;
  • досудебной претензии (если она имела место);
  • квитанции об оплате госпошлины;
  • письменного расчета задолженности.

Этот список не является исчерпывающим. Истец может предъявить суду любые бумаги, которые, по его мнению, могут иметь значение для дела. Судья, которому данное заявление будет передано на рассмотрение, в течение 5 дней решает вопрос о его принятии к производству. Если в иске имеются процессуальные ошибки или не хватает необходимых документов, он возвращается истцу для их устранения и повторной подачи.

Правильно составленное исковое заявление принимается к рассмотрению. О дате слушания стороны извещаются повестками. На процесс вызываются истец, ответчик и другие заинтересованные лица. От их имени в суде могут участвовать представители по доверенности или адвокаты.

Иск рассматривается в течение 2 месяцев. Если суд сочтет доводы и доказательства истца достаточными, решение будет вынесено в его пользу. Как правило, по делам о взыскании арендных платежей суд принимает сторону истца, особенно, если арендатор на слушания не является. Неявка по умолчанию означает, что он признает исковые требования.

Реализация решения суда

После того, как судебное постановление вступит в силу, истец должен получить исполнительный лист и передать его в местное подразделение Федеральной службы судебных приставов. В течение 2 месяцев после поступления исполнительного листа приставы обязаны осуществить взыскание.

Вначале пристав направляет в адрес должника копию постановления о возбуждении исполнительного производства с требованием добровольно погасить задолженность. Если арендатор не сделает это в назначенный срок, исполнитель приступает к принудительному взысканию.

Он выявит имущество, принадлежащее должнику, в том числе, его заработную плату или иные источники финансирования и своим постановлением арестует их. Если лицо не имеет постоянного дохода или его не хватит для исполнения присужденного обязательства, взыскание обращается на имущество должника. Пристав производит его опись, оценку и реализует с публичных торгов. Вырученные средства передаются взыскателю в счет погашения долга.

Заключение

В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.

На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию