Оплата коммунальных услуг арендатором по счетчику не образует доход арендодателя

Коммунальные платежи при аренде. Доход арендодателя или нет?

“Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2006, N 7

Многие организации, находящиеся на УСН, сдают в аренду принадлежащие им объекты недвижимости (складские, офисные и торговые помещения). При этом арендодатель как собственник сдаваемых в аренду объектов недвижимости заключает соответствующие договоры с энерго-, тепло-, водоснабжающими организациями, которые за оказанные услуги выставляют ему счета на оплату. Одни арендодатели погашают долг перед коммунальными организациями самостоятельно и получают возмещение соответствующих сумм в виде арендной платы или сверх ее по отдельным платежным документам. Другие предусматривают в договоре аренды обязанность арендаторов оплачивать счета за коммунальные услуги обслуживающим организациям напрямую. Являются ли суммы коммунальных платежей, уплаченные арендаторами коммунальным организациям напрямую, доходом для “упрощенца”-арендодателя? Ответу на данный вопрос посвящена эта статья.

Официальная позиция по этому поводу была высказана Минфином России в Письме от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48, где содержится неутешительный для налогоплательщиков ответ на вышеуказанный вопрос – да, является. Минфин обязал налогоплательщиков в обязательном порядке включать суммы коммунальных платежей, перечисляемых арендатором поставщикам коммунальных услуг напрямую, в состав доходов. Вывод финансового ведомства прост: в случае, если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу. Обоснования данному выводу в Письме нет.

Позиция финансового ведомства ожидаема. Исключить эти суммы из налогооблагаемого оборота организаций-“упрощенцев” для фискального ведомства представляется, видимо, недопустимым, тем более что этому есть, казалось бы, вполне логичное объяснение. Фактически арендатор погашает обязательство арендодателя перед коммунальщиками. В бухгалтерском учете такая оплата будет отражаться как погашение арендодателем своей кредиторской задолженности. Поэтому, на первый взгляд, вывод весьма обоснованный.

Обоснованный, если не заглянуть в проблему глубже, но до этого чиновники Минфина, естественно, не доходят. И действительно, зачем? Ведь этот анализ не позволит обложить налогом суммы, которые по сути доходом арендодателя не являются. По мнению Минфина, суммы, фактически проходящие транзитом от арендодателя к коммунальной организации, являются доходом первого и подлежат обложению единым налогом в полном объеме, так как при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.

Письмо Минфина, краткое и лаконичное, фактически не раскрывающее тонкости правовых отношений, возникающих между арендодателем, арендатором и поставщиком коммунальных услуг, наводит на мысль, что для чиновников из финансового ведомства все просто. Но мы, пока не проанализируем ситуацию, не прочувствуем ее экономической сущности и не раскроем ее перед нашими читателями, делать выводов не будем. Итак, какие взаимоотношения возникают в своеобразном “любовном треугольнике” арендодатель – арендатор – коммунальщик? Чем является для арендодателя сумма коммунальных платежей, перечисленных арендатором?

Минфин таким вопросом не задается. Точнее, для него ответ на него очевиден – эти суммы для арендодателя не что иное, как доход. Но одно из старых писем, видимо, хорошо забытое в Минфине, однако вышедшее из его стен, раскрывает сущность этих сумм несколько по-другому. Речь идет о Письме Минфина России от 29.10.1993 N 118 “Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве”. Несмотря на то что оно, как следует из его названия, адресовано организациям ЖКХ, его положения в полной мере распространяются и на организации, не относящиеся к жилищно-коммунальной сфере, но сдающие в аренду объекты недвижимости. Тем более, как следует из текста данного документа, его авторы предусматривают более широкий круг субъектов, подпадающих под его действие. На это, в частности, указывает п. 10 этого Письма: суммы платы, взимаемой с пользователей коммунальных и других услуг (целевые сборы), получаемые жилищными или другими предприятиями и организациями, имеющими на своем балансе объекты жилищного фонда, направляются на покрытие затрат (целевых расходов) по статьям согласно утвержденным ими сметам. Сметы расходов целевого назначения по каждому виду коммунальных услуг должны предусматривать предстоящие платежи, а распределение расходов между пользователями этих услуг производится по их фактической стоимости.

Суммы превышения целевых сборов над расходами (переборы) и суммы превышения расходов над сборами (недоборы) засчитываются или добираются в последующие отчетные периоды. Указанные суммы на финансовые результаты от эксплуатационной деятельности или иной деятельности предприятий не относятся и на счете 80 “Прибыли и убытки” не учитываются.

Бухгалтерский учет вышеуказанных сборов и расходов ввиду их целевого назначения ведется обособленно от учета доходов и расходов по эксплуатационной деятельности жилищного хозяйства или иной деятельности предприятия, на балансе которого находится жилищный фонд (на отдельных субсчетах к счету 96 “Целевые финансирование и поступления” по видам услуг, отопление, водоснабжение и канализация, электроэнергия, газ, горячее водоснабжение (подогрев воды) и т.д.).

Может быть, такой порядок Минфин установил только для наймодателей жилого фонда? Нет. “Экономической судьбе” коммунальной платы, полученной организациями, на балансе которых находится жилой фонд, в том числе и от арендаторов нежилых помещений, в Письме посвящен п. 11. Приведем его дословно:

“С квартиросъемщиков и арендаторов нежилых помещений взимается плата за следующие виды коммунальных и других услуг: отопление, водоснабжение и канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение (нагрев воды), радио, телевизионные антенны, очистка выгребных ям в неканализованных домах, очистка за счет дополнительных сборов арендаторов при особом загрязнении участков, прочие коммунальные услуги.

При отражении в учете этих сумм на счете 96 “Целевые финансирование и поступления” следует иметь в виду, что по дебету отражаются следующие расходы:

по “отоплению” – стоимость израсходованного топлива, газа, материалов; заработная плата персонала, занятого центральным отоплением, с отчислениями на социальные нужды; уборка и вывозка шлака; износ малоценного инвентаря, инструмента и спецодежды; расход электроэнергии на двигатели и освещение котельной и другие расходы, связанные с центральным отоплением, а также суммы по счетам квартальных котельных и ТЭЦ при централизованном получении тепла для отопления;

по “водоснабжению и канализации” – стоимость израсходованной воды по счетам водоснабжающей организации согласно показаниям водомеров. Стоимость израсходованной воды распределяется: с квартиросъемщиков – исходя из норм, утвержденных местными органами власти; с арендаторов нежилых помещений – в пределах сумм, предусмотренных сметами (поливка улиц, расход воды на общественные туалеты, на центральное отопление и т.п.). Нераспределенная сумма составляет недобор и подлежит по решению местных органов власти списанию в убыток (если установлена утечка) либо довзысканию с квартиросъемщиков и арендаторов;

по “электроэнергии” – расчеты с квартиросъемщиками и арендаторами, пользующимися в отдельных случаях электроэнергией через счетчики жилищно-эксплуатационной организации. В этих случаях стоимость потребленной электроэнергии отдельными квартиросъемщиками и арендаторами определяется по мощности установленных у них токоприемников или по показаниям контрольных счетчиков;

по “газу” – расчеты с квартиросъемщиками за пользование газом аналогично учету расчетов за воду и электроэнергию;

по “горячему водоснабжению (подогреву воды)” – расчеты с квартиросъемщиками и арендаторами по снабжению горячей водой согласно смете или установленному расчету на каждого проживающего;

по “радио” – абонентная плата за пользование радиотрансляционной сетью в радиофицированных домах по предъявленным счетам жилищно-эксплуатационной организации организациями связи;

по “телевизионным антеннам” – расчеты за пользование проживающими коллективными антеннами по тарифу, установленному местными органами власти;

по “очистке выгребных ям в неканализованных домах” – расходы по очистке выгребных ям, распределенные по числу лиц, проживающих в домах и работающих у арендаторов нежилых помещений по тарифу, установленному местными органами власти;

по “очистке за счет дополнительных сборов арендаторов при особом загрязнении участков” – расчеты с арендаторами за уборку и вывозку мусора при особом загрязнении территории мусором из-за специфической деятельности арендатора (торговля овощами, столовые и т.п.);

по “прочие” – расчеты по прочим коммунальным услугам, покрываемым целевыми сборами”.

Итак, в 1993 г. у Минфина экономическая сущность коммунальных платежей, полученных арендодателем, вопросов не вызвала – это средства целевого финансирования. Сейчас же они определяются как доход. Позвольте спросить, с чем связано такое “перерождение” экономической сущности коммунальных платежей? На наш взгляд, изменилась не экономическая сущность этих сумм, а сущность Минфина, который стал по сути фискальным ведомством и в связи с этим совершенно по-другому оценивает те или иные операции.

Еще раз зададимся вопросом, можно ли сказать, что арендодатель получает доход от реализации. В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе права собственности права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Если рассмотреть структуру взаимоотношений между арендатором, арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, то можно заметить, что арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, ведь он их не производит. В подтверждение добавим, что арендодатель не имеет лицензии, дающей, например, право поставлять электроэнергию. Поставщиками являются энерго- и водоснабжающие организации. И для арендодателя коммунальные платежи, “перевыставляемые” арендодателем арендатору, являются транзитными. Являются ли они для арендодателя доходом? В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Разве возникает у арендодателя в анализируемой ситуации экономическая выгода? На наш взгляд, очевидно, что нет.

Возможно, есть какие-то другие моменты, которые позволили Минфину придти к такому выводу? Как сказано в ст. 346.15 НК РФ, доходы от реализации определяются в соответствии с п. 2 ст. 249 НК РФ, которым установлено, что выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Может быть, коммунальные платежи можно причислить к поступлениям, связанным с расчетами за реализованные товары (работы, услуги)? Посмотрим, уплату каких платежей Гражданский кодекс связывает с договором аренды. Анализ гл. 34 ГК РФ позволяет сделать вывод, что арендатор по договору аренды обязан внести арендодателю лишь арендную плату, которая в силу ст. 614 ГК РФ осуществляется в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из этих положений нельзя сделать вывод, что в рамках договора аренды могут предусматриваться какие-либо иные платежи, кроме арендной платы. Таким образом, если договор аренды содержит условие о дополнительном (сверх сумм арендной платы) платеже, то можно сказать, что фактически он является смешанным. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В договоре, в котором оплата коммунальных услуг установлена сверх арендной платы, присутствуют признаки двух договоров: договора аренды и посреднического договора.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения организации не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. Откроем пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ и прочитаем: при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде. имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Поэтому коммунальные платежи арендатора, на наш взгляд, могут быть отнесены к доходам комиссионера, которые на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ можно не учитывать в целях налогообложения.

Ситуация с определением коммунальных платежей, уплаченных арендатором напрямую поставщикам коммунальных услуг, не простая. Есть серьезные доводы, согласно которым более правильной в этом вопросе является позиция Минфина. Однако есть и такие, которые заставляют в ней усомниться. Последние мы и довели до сведения наших читателей.

Коммунальные платежи арендатора могут учитываться в прочих расходах, связанных с производством и реализацией, как составная часть платы за аренду

Вопрос: Организация (арендатор) и физлицо (арендодатель) заключили договор аренды офисного помещения. Физлицо является собственником помещения. Организация перечисляет оплату коммунальных услуг сверх размера арендной платы на расчетные счета поставщиков за собственника помещения. При этом физлицо заключило соответствующие договоры с коммунальными службами. Данная оплата коммунальных услуг признается частью договора аренды.

Читайте также:  Лизинг авто для ИП - инструкция по оформлению

Облагаются ли НДФЛ указанные платежи за коммунальные услуги?

Вправе ли организация учесть коммунальные платежи в целях исчисления налога на прибыль? Какими документами для целей исчисления налога на прибыль необходимо подтвердить указанные расходы?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 мая 2013 г. N 03-03-06/1/17011

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения налогом на прибыль организаций и налогом на доходы физических лиц и сообщает следующее.

В соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством Российской Федерации не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем, что ст. 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с гл. 23 “Налог на доходы физических лиц” НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.

Следовательно, при оплате организацией (арендатором) коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица (арендодателя) возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах.

В отношении указанных расходов арендатора у физического лица (арендодателя) не возникает дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях гл. 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

При учете расходов, связанных с содержанием арендуемых зданий и сооружений, следует принимать во внимание, что согласно п. 22 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 заключенное арендатором и арендодателем соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

В указанном Письме отмечается, что арендодатель сам получал электроэнергию в качестве абонента, а арендатор пользовался получаемой арендодателем электроэнергией в связи с арендой помещения. Все это, по мнению ВАС РФ, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендованном помещении и является частью договора аренды.

С учетом изложенного расходы арендатора на коммунальные платежи могут учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, как составная часть платы за аренду помещения в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

ГЛАВА 33. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ АРЕНДЕ

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на «коммуналку». Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее — коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель «передает» арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать «коммуналку» либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ «КОММУНАЛКИ» — ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА — ФИКСИРОВАННАЯ, «КОММУНАЛКА» — ПЕРЕМЕННАЯ

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

— фиксированный (основной) платеж;

— переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж — это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

33.1.2. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Отдельно от арендной платы «коммуналка» оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями «Гамма» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 .

Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

33.1.2.2. «КОММУНАЛКА» ОПЛАЧИВАЕТСЯ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко производятся на основании посреднических договоров, в частности, договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посреднических отношениях между сторонами можно включить и в договор аренды, потому что организации свободны при заключении договора и могут заключать договор, содержащий элементы различных договоров (ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ (т.е. коммунальные услуги), которые передает арендатору. В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков. Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками — арендодатели, а потребителями — арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем.

33.2.1. «КОММУНАЛКА» В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

Читайте также:  Что такое твердая цена договора согласно ГК РФ?

33.2.1.1. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы.

На всю сумму арендной платы арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре арендодателю не обязательно. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники (Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то, по нашему мнению, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке. Ведь услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию высказали ФНС России в Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ и некоторые суды (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 N А63-8994/2004-С4-9, от 11.06.2009 N А53-18515/2008-С5-27).

Бухгалтерский учет различается в зависимости от того, является ли передача имущества в аренду вашим основным видом деятельности или нет.

Если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Всю сумму арендной платы с учетом коммунальных платежей вы отражаете на счете 90 «Продажа», субсчет 90-1 «Выручка». Если же передача имущества в аренду не является вашим основным видом деятельности, то доход в виде арендной платы признается прочим доходом (п. 7 ПБУ 9/99) и учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

33.2.1.2. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

Арендатор, перечисляя арендную плату, фактически оплачивает и коммунальные платежи, которые входят в ее состав. Поскольку счет-фактура выставлен на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам. Такой же позиции придерживаются контролирующие органы (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 N А56-7049/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2009 N А28-4660/2008-111/21).

Правоприменительную практику по вопросу о том, может ли арендатор применить вычет с сумм арендной платы, включающей коммунальные платежи, см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Напомним, что для принятия к вычету «входного» НДС необходимо выполнить три условия (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ):

1) услуги приобретены вами для операций, облагаемых НДС;

2) услуги оприходованы (приняты к учету);

3) у вас имеются надлежаще оформленный счет-фактура арендодателя и соответствующие первичные документы.

В бухгалтерском учете затраты в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 «Общехозяйственные расходы») в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

33.2.1.3. ПЕРВИЧНЫЕ УЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Поскольку в данном случае оплата коммунальных услуг происходит в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды и приложить копии первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

33.2.2. «КОММУНАЛКА» ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Этот способ возмещения коммунальных расходов арендодателя наиболее распространен на практике. В то же время он вызывает больше всего споров с чиновниками по вопросам принятия к вычету сумм «входного» НДС как арендодателем, так и арендатором.

Арендодателю-физлицу возмещаются коммунальные расходы: нужно ли платить НДФЛ

Добрый день, коллеги! На практике при аренде недвижимого имущества у физического лица арендатор нередко возмещает арендодателю коммунальные расходы. Вопрос: что в такой ситуации происходит с НДФЛ? Являются ли суммы такого возмещения налогооблагаемым доходом физического лица?

Статья 41 НК РФ понимает под доходом физического лица экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, определяемую в соответствии с гл. 23 НК РФ и учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Положения п. 1 ст. 210 НК РФ устанавливают, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы, которые получены налогоплательщиком как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

При этом в силу положений пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в материальной форме, в частности, относятся оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика. То есть буквальное толкование НК РФ говорит о том, что возмещение стоимости коммунальных услуг налогоплательщику-арендодателю арендатором представляет собой один из видов получаемой налогоплательщиком материальной выгода, которая является объектом налогообложения НДФЛ.

Однако все не так однозначно. Как известно, на практике встречается два способа формирования стоимости коммунальных услуг. Так, существуют коммунальные услуги, стоимость которых не зависит от их фактического потребления (например, плата за отопление помещения зависит исключительно от его площади, а не от того, пользуется ли кто-то этим помещением). Но в то же время, например, оплата электроэнергии зависит исключительно от количества потребленных киловатт. Напрашивается простая логика: если стоимость коммунальных услуг зависит от количества их фактического потребления, а потребляет их арендатор, то почему же возмещение их стоимости должно быть материальной выгодой арендодателя?

Судя по всему, разрешая вопрос о налогообложении возмещения физическому лицу-арендодателю, Минфин России воспользовался именно этой логикой. Так что в разъяснениях Минфина РФ с 2008 года используется подход о том, что в случае компенсации арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица-собственника нежилого помещения возникает облагаемый НДФЛ доход (см. письма Минфина России от 12.11.2013 № 03-04-06/48313, от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587, от 16.12.2011 № 03-04-05/3-1050 и целый ряд других — всего более 10 разъяснений). Эта позиция поддержана и судом: в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13.12.2012 по делу № А73-3480/2012 суд указал, что уплата таких коммунальных платежей арендатором не является экономической выгодой арендодателя, поскольку расходы понесены арендатором исключительно в своих целях. Следовательно, у общества как налогового агента в данном случае отсутствуют основания для расчета и уплаты НДФЛ. Суд отметил, что данные выводы не противоречат позиции Минфина России, выраженной в письмах от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194 и от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, и соответствуют правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Справедливости ради отметим, что практике известны несколько разъяснений ФНС России и УФНС России по г. Москве, из которых следует, что в случае возмещения стоимости коммунальных услуг арендодателю у последнего возникает налогооблагаемый доход. Данный подход изложен в письме ФНС России от 13.10.2011 № ЕД-3-3/3378@, письмах УФНС России по г. Москве от 17.05.2010 № 20-14/4/050989, от 16.06.2010 № 20-14/4/062935. Представляется, что такой подход все же вряд ли будет использован контролирующими органами, поскольку он не соответствует сути положений ст. 212 НК РФ, посвященной определению понятия «материальной выгоды».

На практике это означает, что если ваша компания возмещает стоимость коммунальных услуг арендодателям-физическим лицам, необходимо разделить суммы возмещения на 2 группы (в зависимости от того, влияет ли на стоимость услуг их потребление). Если возмещается стоимость коммунальных услуг, не зависящая от их фактического потребления, то с такой суммы необходимо будет исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. В случае же возмещения стоимости коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из их фактического употребления (электроэнергия, водоснабжение), НДФЛ на суммы такого возмещения не начисляется.

Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры

Минфин объяснил, как платить налоги, если сдаете квартиру и получаете от нанимателя деньги в счет коммунальных платежей. Есть шанс сэкономить на налогах: делиться с бюджетом нужно не всеми поступлениями. Коммунальные платежи по счетчикам — это не доход, а без счетчиков — доход. Как обычно, есть нюансы, о которых Минфин не рассказал, но есть и другие способы сэкономить на налогах и не платить НДФЛ вообще со всей коммуналки.

Вот как собственник может сэкономить на налогах, если сдает квартиру.

Кого это касается?

Разъяснения Минфина касаются всех владельцев квартир, которые сдают их физлицам за деньги. Такие собственники получают доход от нанимателей. По закону его положено декларировать: отчитываться перед государством и платить 13% НДФЛ в бюджет.

Если наниматель заплатил 10 000 Р , то 1300 Р нужно отдать налоговой. Так, конечно, делают не все, но по закону положено. Минфин подсказал таким людям, как можно сэкономить и отдавать государству немного меньше денег. Но кто-то, наоборот, узнает, что должен отдавать даже больше.

Плата за наем квартиры — это налогооблагаемый доход

Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — это всегда налогооблагаемый доход. Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, с 10 тысяч рублей собственник точно должен заплатить НДФЛ.

Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.

С коммунальных платежей без счетчиков нужно платить НДФЛ

Наниматель может отдельно платить за коммунальные услуги и содержание дома:

  1. Холодную и горячую воду.
  2. Свет.
  3. Газ.
  4. Отопление.
  5. Канализацию.
  6. Вывоз мусора.
  7. Текущий ремонт.
  8. Управление домом.

Часть этих платежей не зависит от фактического потребления. Например, за текущий ремонт дома нужно платить, даже если квартира пустая, ее не сдают и собственники там тоже не живут. За общее имущество тоже нужно платить независимо от его использования. Так же с отоплением: обычно его оплачивают с учетом площади квартиры. Если всю зиму там никто не живет, дом все равно отапливают. Аналогичная ситуация с водой и электроэнергией, если их оплачивают по нормативам.

Когда наниматель компенсирует такие платежи, это доход собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги. Если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается налогом.

Допустим, наниматель платит 2000 Р за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 Р — доход, с которого нужно отдать 13% в бюджет. Хотя фактически вся сумма уйдет управляющей компании.

Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом

Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя. Даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы. Это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.

Есть три способа не платить налог с платежей за коммуналку по счетчикам:

  1. Указать их в договоре отдельно и не заявлять в декларации. Отчет по платежам можно вести в приложении к договору или в произвольной форме, а в расписке о получении денег упомянуть эти суммы отдельной строкой.
  2. Учесть в составе профессионального вычета. В этом случае расписку можно выдать на всю сумму поступлений от нанимателя, а в декларации уменьшить доход на расходы за услуги ЖКХ по счетчикам. Налог придется заплатить только с разницы.
  3. Попросить нанимателя оплачивать воду, свет и газ напрямую поставщику ресурсов — по квитанциям. Тогда эта сумма вообще не будет поступать собственнику. Но есть риск, что жильцы не будут платить за коммуналку и накопят долги.
Читайте также:  Договор оказания услуг: как составить

Если квартиранты будут сами оплачивать всю коммуналку

Теоретически можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать эту компенсацию в договоре. Тогда налоговая о ней не узнает. Но так делать опасно.

Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника. Считается, что он получил его в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми. Узнать об этом налоговой будет сложно, но риски стоит учитывать.

Как еще можно сэкономить на налогах при сдаче квартиры

Есть еще несколько способов уменьшить налог, если сдаете квартиру и честно рассказываете об этом государству.

Перейти на льготный режим «Налог на профессиональный доход». Этот режим действует в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан. Квартира должна находиться в одном из этих регионов. Но если есть несколько квартир, которые сдаются в аренду, и хотя бы одна из них в тестовом регионе, то с дохода от всех квартир можно платить 4%. Или даже 3% — с учетом вычета.

Использовать налоговые вычеты. Резиденты платят НДФЛ по ставке 13% и могут использовать налоговые вычеты. Даже если налог начислен с дохода от нанимателей квартиры, его тоже можно вернуть. Например, если собственник не имеет других официальных доходов или работает как ИП на упрощенке. Он будет сдавать квартиру как физлицо, а потом уменьшит доходы на стоимость обучения детей или лекарств для родителей. Или даже использует имущественный вычет, чтобы не платить налог с аренды в течение нескольких лет.

Например, владелец жилья получил от нанимателей 120 000 Р за год с учетом содержания дома и отопления. В том же году он оплатил лечение мамы, стоматолога для жены, учебу в автошколе для сына и купил себе полис ДМС. Всего потратил на это те же 120 000 Р . В следующем году он задекларирует доход от сдачи квартиры и даже честно укажет стоимость коммунальных услуг без счетчиков. Но платить НДФЛ не придется: сумму дохода можно уменьшить на социальные вычеты — налоговая база будет равна нулю.

Даже если таких расходов не было, всегда можно использовать вычеты на детей. Если в семье владельца квартиры их хотя бы двое, сумма вычета составит 2800 Р в месяц. Этого может вполне хватить, чтобы полностью перекрыть компенсацию за коммунальные услуги. А из подтверждающих документов понадобятся только свидетельства о рождении — и вот бюджет остался без налога вопреки заветам Минфина. А вы при этом ничего не нарушили.

Оплата коммунальных услуг арендатором по счетчику не образует доход арендодателя

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 7 сентября 2012 г. N 03-04-06/8-272 О налогообложении НДФЛ сумм оплаты организацией арендной платы, платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг

Вопрос: 1. Российская организация по Договору аренды арендует жилое помещение (квартиру) для проживания в нем работника организации.

Фактически Арендодателями являются несколько физических лиц (в т.ч. 14-летний ребенок), т.к. квартира находится в долевой собственности граждан.

Исходя из условий Договора аренды, Арендатор (организация) обязан ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца перечислять на указанный в Договоре аренды счет одного из Арендодателей арендную плату в фиксированном размере.

Кроме того, Арендатор в течение 10 рабочих дней после предоставления оригиналов документов, подтверждающих расходы, обязался возмещать (также путем перечисления денежных средств на указанный в Договоре аренды счет одного из Арендодателей) расходы Арендодателей по осуществлению ими:

– платы за коммунальные услуги, включающей в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение), услуги домофона;

– платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Также Договором аренды предусмотрено, что из подлежащей перечислению суммы арендной платы Арендатор производит удержание и перечисление в бюджет налога на доходы физических лиц (далее по тексту – НДФЛ), предусмотренного действующим законодательством Российской Федерации.

Срок действия Договора аренды – 11 месяцев с момента подписания (с возможностью дальнейшей пролонгации на тот же срок).

Других выплат (т.е. помимо арендной платы и возмещаемых расходов, которые по условиям Договора аренды должны перечисляться только на счет одного из Арендодателей) физическим лицам, являющимся Арендодателями по Договору аренды, организация не производит.

1. Является ли организация-Арендатор (с учетом буквального прочтения пунктов 1, 2 статьи 226, подпункта 1 пункта 1, пункта 2 статьи 228 НК РФ) при выплате доходов по Договору аренды налоговым агентом?

2 (при утвердительном ответе на вопрос 1) Организация-Арендатор будет считаться налоговым агентом при выплате доходов по Договору аренды по отношению:

а) ко всем физическим лицам-Арендодателям?

б) только к физическому лицу – одному из Арендодателей, на счет которого, указанный в Договоре аренды, организация-Арендатор обязана перечислять арендную плату и суммы в возмещение вышеупомянутых расходов Арендодателей?

Иными словами, с учетом статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации кого считать получателем дохода: всех Арендодателей или только того из Арендодателей, на счет которого, указанный в Договоре аренды, фактически будут перечисляться Арендатором арендная плата и суммы возмещаемых расходов?

3 (при утвердительном ответе на вопрос 1). Должна ли организация-Арендатор удерживать НДФЛ и с сумм, перечисляемых ею в качестве возмещения расходов Арендодателей по осуществлению ими:

– платы за коммунальные услуги, включающей в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение), услуги домофона;

– платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

2. Арендуемую квартиру организация намерена предоставить для проживания своему работнику по Договору безвозмездного пользования (с возложением на организацию-работодателя всех расходов, связанных с содержанием квартиры, в т.ч. и за коммунальные услуги). При этом трудовым договором с этим работником (который является иногородним лицом, приглашенным организацией на работу) предусмотрено бесплатное предоставление организацией ему жилья (с возложением на организацию-работодателя всех расходов, связанных с содержанием квартиры, в т.ч. и за коммунальные услуги) и не предусмотрено, что безвозмездное предоставление жилья является оплатой труда в натуральной форме.

1. Возникает ли в данной ситуации объект обложения НДФЛ? Если “да”, то когда организация-работодатель должна производить исчисление и удержание НДФЛ?

2. Будет ли предоставление жилья в безвозмездное пользование (с возложением на организацию-работодателя всех расходов, связанных с содержанием квартиры, в т.ч. и за коммунальные услуги) рассматриваться как составная часть заработной платы работника, выплачиваемая в неденежной форме?

3. Как организации-работодателю в целях исчисления налога на прибыль учитывать расходы по безвозмездному предоставлению своему иногороднему работнику жилья и расходы по содержанию этого жилья (в т.ч. коммунальным услугам)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц сумм оплаты организацией арендной платы, платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные лица являются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога в соответствии со статьей 226 Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Согласно пункту 7 статьи 226 Кодекса совокупная сумма налога, исчисленная и удержанная налоговым агентом у налогоплательщика, в отношении которого он признается источником дохода, уплачивается в бюджет по месту учета налогового агента в налоговом органе.

Таким образом, организация (арендатор), производящая выплаты по заключенному с физическим лицом (арендодателем) договору аренды недвижимого имущества, признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физическому лицу и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц.

Статья 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 “Налог на доходы физических лиц” Кодекса.

Плата за коммунальные услуги включает в себя как независящие от использования жилого помещения арендодателем или арендатором услуг, так и зависящие от факта и объема их использования.

Следовательно, стоимость возмещенных организацией (арендатором) физическому лицу (арендодателю) расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования (отопление, теплоснабжение, услуги домофона) является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях.

Доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц, также является оплата организацией (арендатором) содержания, ремонта жилого помещения и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, фиксируется на основании показаний счетчиков и возмещается на основании подтверждающих документов (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение), не образуют экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительного в своих интересах.

В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.

2. При определении налоговой базы в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 Кодекса к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

При получении работником от организации права безвозмездного пользования квартирой и оплаты расходов, связанных с ее содержанием, включая коммунальные услуги, налоговая база определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Кодекса как стоимость этих товаров (работ, услуг), подлежащая обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

При этом исчисление сумм налога согласно пункту 3 статьи 226 Кодекса производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.

Заместитель директора ДепартаментаС.В. Разгулин

Обзор документа

Организация арендует у физлица квартиру для своего работника. Кроме того, она возмещает расходы на оплату коммунальных услуг и за содержание и ремонт жилья.

По данной ситуации разъяснено следующее.

Организация – арендатор признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физлицу. Соответственно, она должна исчислить и удержать НДФЛ.

Плата за коммунальные услуги включает в себя как независящие, так и зависящие от факта и объема использования услуги.

Разъяснено, что стоимость возмещенных физлицу арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования (отопление, теплоснабжение, услуги домофона), облагается НДФЛ. Оплата организацией услуг, зависящих от их потребления, не образует дохода, следовательно, не облагается налогом.

С возмещения расходов на содержание и ремонт имущества, выплачиваемого арендодателю, также взыскивается НДФЛ.

Кроме того, разъяснено следующее.

К доходам, полученным в натуральной форме, в частности, относится оплата за налогоплательщика организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав. Такой доход возникает при бесплатном предоставлении работнику жилья и оплаты услуг, связанных с его содержанием.

НДФЛ исчисляется налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, начисленным за данный период.

Ссылка на основную публикацию