Нюансы составления договора аренды будущей вещи

Концепция аренды будущей недвижимой вещи: практические аспекты реализации

Пленум ВАС РФ разрешил сдавать в аренду недвижимые вещи, которые еще не существуют, но будут созданы в будущем. Многие практикующие юристы оценили эту правовую позицию позитивно, но насколько реально применить ее в жизни и на благо компании?

Два года назад Пленум Высшего суда РФ принял во многом революционное постановление от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Ключевым моментом данного документа стало разъяснение возможности заключения до­говоров в отношении недвижимости, которая предполагается к созданию. Однако неоднозначность формулировок по определению степени индивидуализации будущей недвижимой вещи, с учетом сложившихся в правоприменительной практике подходов к оформлению отношений данного вида, является препятствием в реализации на практике решений высшего судебного органа. Остается условным и применение концепции «будущей» недвижимой вещи регистрирующими органами в их деятельности по регистрации прав.

Вопросы поиска новых подходов и решения практических правовых вопросов в отношении оборота будущей недвижимой вещи получили свое развитие в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление № 13). В этом документе Пленум ВАС РФ разъясняет особенности аренды будущей недвижимой вещи исходя из специфики данных право­отношений.

Необходимо разделять вещный и обязательственный эффекты в договоре о передаче вещи

Для договора аренды будущей недвижимой вещи характерно отсутствие оформленного права собственности у арендодателя либо отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Но при этом имеет значение наличие у арендодателя права законного владения будущей вещью — владения, основанного на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта. Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью.

Постановление № 13 предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем. При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения. Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возмес­тить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. 1

Также арендатор вправе защищать свое владение и истребовать арендованную вещь из чужого незаконного владения виндикационным иском. Таким образом, Пленум ВАС РФ лишний раз указывает на необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей. Полагаем, что дальнейшая практика должна сформировать прецеденты по определению наличия у арендодателя намерения получить право собственности и оценке достаточности проводимых для этого арендодателем мероприятий.

Постановление № 13 разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства ввиду того, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. Однако участие в обороте незавершенного строительством объекта представляется спорным, поскольку такой объект недвижимости находится в процессе создания и изменяет свои качества и характеристики, что в свою очередь не позволяет одномоментно установить индивидуальные свойства объекта недвижимости, наделить его стойкими индивидуализирующими признаками.

Ссылка в п. 11 постановления № 13 на административную ответственность за эксплуа­тацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений. Этим предметом является фактическая возможность арендатора использовать объект незавершенного строи­тельства в целях, предусмот­ренных договором аренды. Для снижения правовых рисков представляется важным при заключении договора незаконченного строительством объекта предусмотреть отложенное исполнение в части использования арендатором объекта по назначению, поскольку для этого требуется ввод объекта в эксплуатацию.

Аренда будущей вещи позволит ее покупателю подготовиться к сделке

Обратимся к анализу возможностей практического применения концепции договора аренды будущей недвижимой вещи. В ситуации, когда продавец готов к заключению сделки купли-продажи, но объект недвижимости (например, автозаправочный комплекс или объект промышленного назначения) не завершен строительством и не введен в эксплуатацию или не зарегистрировано в установленном порядке право собственности продавца, возможно заключить договор аренды будущей недвижимой вещи с приоритетным правом на выкуп имущества арендатором. Такой алгоритм действий поз­воляет компании-арендатору к моменту ввода в эксплуатацию произвести брендирование объекта недвижимости согласно корпоративным стандартам, установить необходимое оборудование.

Принципиальное отличие до­говора аренды от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи заключается в возможности для инвестора произвести детальную оценку объекта покупки до заключения договора купли-продажи. Срочный характер договора аренды будущего объекта недвижимости позволяет до истечения срока аренды провести диагнос­тику оборудования объекта на наличие скрытых дефектов, наглядно, на месте, оценить сроки окупаемости, проанализировать колебания спроса и принять решение о целесообразности дальнейшего заключения договора купли-продажи. Подобная схема создает дополнительные гарантии приобретения будущего объекта недвижимости с качественными характеристиками, соответствующими проектным оценкам.

При поиске помещений для размещения офиса компании или ее дочерних обществ заключение договора аренды до ввода в эксплуатацию строящегося офисного здания и получения собственником правоустанавливающих документов на него позволит заранее привлекать подрядные организации и осуществлять ремонтные и отделочные работы, производить закупку и установку мебели. Все это значительно сокращает сроки начала использования объекта в соответствии с целями аренды. Постановление № 13 включает указание на то, что передача в аренду и проведение ремонтных работ на объекте до ввода его в эксплуатацию не противоречит Градостроительному кодексу РФ.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении № 13, носят масштабный характер и позволяют значительно расширить спектр возможностей по оформлению правоотношений сторон на этапе строительства объектов недвижимости. Это видно из практических примеров использования юридической конструкции договора аренды будущей недвижимой вещи.

Заключение договора аренды будущей недвижимой вещи является хорошей альтернативой предварительному догово­ру и может использоваться на практике при условии детального анализа рисков в каждом конкретном случае для максимальной юридической защиты интересов арендатора.

1 Данное утверждение содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 относительно предварительного договора. По ­мнению автора, оно применимо и к до­говору аренды будущей вещи.

Стоит отметить, что в постановлении № 13 Пленум ВАС РФ затронул не только вопросы аренды будущей недвижимости, но дал и много других принципиально важных для предпринимателей разъяснений. В частности, большая часть этого постановления посвящена вопросам сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнной собственнос­ти (см. «ЭЖ», 2013, № 12, с. 07). Так, судьи разъяснили применение обновленных положений законодательства о защите конкуренции, согласно которым перезаключать договоры аренды на новый срок с тем же арендатором можно без проведения торгов: такой порядок применим лишь в рамках максимального срока, на который вообще можно заключить договор аренды публичной недвижимости. А если арендодатель без достаточных причин откажет арендатору в пролонгации договора, но в течение года после этого сдаст объект другому лицу в аренду, то преды­дущий — потерпевший — арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе прав арендатора на себя. Правда, этот механизм защиты прав относится только к добросовестным арендаторам.

Бесплатные юридические консультации

по тел. 8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Договор аренды будущей недвижимости заключают, когда у арендодателя еще нет готового объекта. Поэтому в таком договоре важно предусмотреть особые условия, которых нет в обычных договорах аренды.

Например, если объект еще не достроен, опишите его приблизительно и укажите пределы допустимых изменений, в частности, площади. Также желательно предусмотреть срок, в который арендодатель обязуется обеспечить ввод объекта в эксплуатацию.

Такие условия позволят избежать разногласий, если, например, объект долго не вводят в эксплуатацию или его итоговые характеристики отличаются от ранее согласованных.

В ряде случаев договор надо регистрировать, например при аренде будущего здания на срок не менее года.

Какие особые условия могут быть в договоре аренды будущей недвижимости

Особенности могут касаться как существенных условий (в частности, предмета договора), так и иных положений договора.

Например, стороны могут:

  • описать объект аренды приблизительно. Предположим, вы арендуете здание, которое еще не достроено и его окончательные характеристики пока не известны. В этом случае можно указать примерную площадь будущего здания, его адрес (местонахождение), количество этажей (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 — подход сформулирован для купли-продажи будущей вещи, но его можно применять и к аренде будущего объекта по аналогии). К договору можете приложить проектную документацию и разрешение на строительство;
  • указать размер арендной платы не за объект в целом, а за квадратный метр, если точная площадь объекта пока не известна;
  • определить, какие изменения строящегося объекта возможны по согласованию с арендатором или без его одобрения и как они повлияют на арендную плату. Например, предусмотреть, что площадь помещения может измениться не более чем на 10 квадратных метров с соразмерным изменением арендной платы;
  • договориться, что арендатор начнет ремонт и отделку объекта для своих целей еще до ввода в эксплуатацию (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • согласовать срок, в который арендодатель обязан обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на него. Это важно для арендатора, если он за свой счет готовит объект к использованию. Можно предусмотреть неустойку за нарушение этого срока и (или) право арендатора отказаться от договора.

В каких случаях нужно регистрировать договор аренды будущей недвижимости

Такой договор нужно регистрировать в тех же случаях, что и обычный договор аренды недвижимости. При этом зарегистрировать его получится только после того, как арендодатель зарегистрирует право собственности на соответствующую недвижимую вещь. Чтобы избежать проблем с регистрацией договора, рекомендуем приложить к нему дополнительное соглашение, в котором будут отражены уточненные параметры объекта аренды на момент регистрации права собственности на него.

Договор аренды недвижимости нужно регистрировать, если его срок не менее года. Это требование касается аренды зданий, сооружений, земельных участков и помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Представляется, что в указанном случае нужно регистрировать и договоры аренды машино-мест, границы которых оформлены в надлежащем порядке, поскольку такие объекты являются частью зданий или сооружений (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Договор аренды предприятия надо регистрировать независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды

Договор аренды будущей вещи следует отличать от предварительного договора аренды. Можно выделить следующие основные различия:

1) в договоре аренды обязательно надо согласовать его предмет и другие существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В предварительном договоре нужно указать условия, которые позволяют установить (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • предмет основного договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения при заключении предварительного договора;

2) чтобы исполнить договор аренды, нужно передать вещь во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора не предполагает передачу вещи. Его стороны должны заключить в будущем основной договор аренды (п. 1 ст. 429 ГК РФ);

3) обязательства по договору аренды не прекращаются после того, как истек срок их исполнения.

Обязательства по предварительному договору прекращаются, если в установленный срок стороны не заключат основной договор либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ);

4) договор аренды будущей недвижимой вещи при определенных условиях надо регистрировать.

Предварительный договор в любом случае регистрировать не нужно (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефону:
8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

Читайте также:  Неустойка по договору займа между физическими лицами

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

«ДОГОВОР ИЗ ВОЗДУХА»: ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ БУДУЩЕЙ ВЕЩИ

студент, Институт прокуратуры РФ, ФГБОУ ВО «СГЮА»,

канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и семейного права ФГБОУ ВО “СГЮА”,

Договор аренды является самым распространенным и одним из наиболее конфликтных видов отношений, связанных с недвижимым имуществом. Довольно велик процент судебных тяжб, возникающих именно по этому виду договора. Так, например, статистика судебной практики Арбитражного суда Вологодской области показывает, что за период 2013 – 2015 годы рассмотрено 3320 дел по спорам, возникающим из договоров аренды, из них в 2013 году – 1147 дел; в 2014 году – 1068 дел, 2015 году – 1087 дел [6].

Проблематичным в договоре аренды является применение в качестве объекта «будущей вещи», иными словами – вещи не существующей в действительности. В последнее время большое распространение получили так называемые проекты «Build-to-suit», т.е. строительство под конкретного арендатора, данное явление повлекло необходимость урегулирования возникающих отношений. Была создана «громоздкая» конструкция, состоящей из трех договоров – предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – Постановление №73) [1] дает достаточно подробное разъяснение по вопросам аренды будущей вещи, однако практика осталась весьма противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Росреестр действует идентично. В целом признание указанного договора аренды, индивидуализация объекта договора, наличие права собственности на недвижимое имущество вызывают частые споры.

Интересно, что связанные с данным вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [2]; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [3] (далее – Постановление №13) так и не решили проблему, а лишь упростили конструкцию до одного договора аренды. Стоит отметить, что сдачу в аренду объектов незавершенного строительства суды, как правило, признают недействительной, опасаясь, что объект, не введенный в эксплуатацию, рухнет и для обхода запрета стороны используют институт предварительного договора аренды с платежами по нему. Это показывает, что «громоздкая» конструкция продолжает использоваться.

Что касается опасений судов по поводу объектов незавершенного строительства – они вполне уместны. Разработчики проекта Постановления №13 попытались объяснить, что проект изменений в градостроительное законодательство предполагает проверять безопасность объекта на этапе проектной документации, а ввод в эксплуатацию должен будет происходить в уведомительном порядке, однако данное объяснение равно шагам впереди законопроекта.

Неясности присутствуют и в вопросах права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ [8] право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пункт 10 Постановления № 13 регулирует ситуацию, когда арендодатель не обладает правом собственности на будущую вещь (объект незавершенного строительства) на момент заключения договора аренды. Пленум говорит о действительности такого договора, руководствуясь статьями 168 и 608 ГК РФ.

По этому поводу высказался кандидат юридических наук, профессор Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ Роман Сергеевич Бевзенко. Поднимая вопрос наличия у арендодателя права собственности, он выразил мнение, что даже в случае отсутствия у лица права на недвижимое имущество, с которым, арендатор заключил договор аренды, необходимо взыскивать арендную плату. Он утверждает, что: «нарушения фундаментальных принципов, в том числе права на судебную защиту, не имеется» [4, с. 31]. Нарушением, по его мнению, напротив, стоит считать отказ судов в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, при отсутствии доказательств права собственности на переданное имущество у ответчика. В данном случае, действительно, можно видеть нарушение принципа обязательности исполнения договорных отношений, однако не все согласны с данным высказыванием. Доктор юридических наук, вице-президент Торгово-Промышленной палаты РФ Вадим Чубаров, придерживается достаточно категоричной позиции, выступая против «размывания права собственности». Он выступил за вариант текста, основанный на конструкции неосновательного обогащения [5]. Получается, что «переступая» через подобное «размытие» ВАС РФ предпринял попытки защитить арендодателя и обеспечить ему право на арендную плату.

К тому же п. 12 Положения №13 указывает, что в случае возникновения спора, возникшего на основании нарушение арендодателя своих обязанностей, арендодатель не обязан доказывать право собственности на имущество, переданное в аренду.

При отсутствии права собственности у арендодателя ВАС РФ в Постановлении №13 разъясняет, что до момента регистрации права собственности на имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) такое лицо рассматривается в качестве добросовестного арендодателя (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу № А55-3529/2013) [7]. Иными словами создатели Постановления №13 попросту сослались на должное владение и начало исполнения заключенного договора. Данное положение вновь показывает защиту прав арендодателя, обходя, в какой-то мере, интересы арендатора.

Что касается индивидуализации объекта недвижимого имущества и регистрации договора в ЕГРП, здесь пункт 14 Постановления №13 говорит, что на основании п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На практике часто возникает проблема с индивидуализацией будущего объекта для его регистрации, иными словами сложно описать вещь, которая не существует в действительности. Часто возникают споры, связанные с ошибочными, неполными и неверными данными о будущей постройке. В самом постановлении нет четкой позиции по поводу способа индивидуализации, хотя и есть некоторая косвенная отсылка на возможность разнообразия способов индивидуализации объекта. Так, пункт 15 Постановления №13 говорит о невозможности ссылаться на незаключенность или недействительность договора аренды в связи с ненадлежащим описанием объекта, если данный договор фактически исполняйся сторонами.

Таким образом, изучив высказывания ученых в отношении вопроса аренды будущей вещи нельзя не сказать о разрозненности мнений, что осложняет решение вопросов, возникающих на практике. Пересмотр законодательства необходим, но с четким пониманием пробелов и дефектов, выявленных судебной практикой. Так, некоторые пункты Постановления №13 возможны к пересмотру:

  • в пункте 10 необходимо избавиться от «отсутствия» права собственности, возможен вариант текста, основанный на необходимости регистрации в ЕГРП в определенные сроки;
  • в пункте 12 необходимо восстановить равноправие сторон. В данном положении права арендодателя выставлены как бесспорные, однако далеко не всегда это является таковым. Возможен вариант текста, где арендодателю необходимо будет представить доказательства права собственности на имущество, сданное в аренду;
  • в пункте 15 необходимо описать способы индивидуализации объекта (недвижимого имущества).

Выполнение изложенных вариантов, несомненно, осложняется отсутствием объекта или незавершенностью такового, однако для решения практических проблем возможно рассмотрение данных вариантов.

Нюансы предварительного договора аренды

“Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения”, 2013, N 11

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Особенности предварительного договора Предмет договора

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Читайте также:  Как получить заем учредителю от ООО (нюансы)?

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 (далее – Постановление N 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление N 402/09) изложена в Постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 N А40-11001/12-142-101, ФАС ВСО от 06.06.2012 N А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 N Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма договора

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее – Информационное письмо N 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 N А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 N А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.

Уклонение от заключения основного договора

Президиум ВАС РФ неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма N 59, Постановление N 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 N А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС РФ в Постановлении N 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 N Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Об этом, например, свидетельствуют Постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 N А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 N А40-26355/08-113-251, ФАС ЦО от 20.02.2009 N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 N А76-13834/2007.

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС РФ (Постановление от 15.01.2013 N 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 N А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует с обязанностью контрагента вносить за них плату.

Читайте также:  Договор безвозмездного пользования автомобилем - образец

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 “Обязательства вследствие неосновательного обогащения” ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном Постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это Постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Аренда – самый распространенный и (отчасти именно поэтому) самый конфликтный вид отношений, связанных с недвижимостью. Он порождает уйму судебных и внесудебных споров. Позиция Высшего арбитражного суда, подробно и внятно сформулированная в новом постановлении по вопросам аренды, позволит снять значительную часть острых проблем. Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Высший арбитражный суд РФ, наконец, принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При принятии 17.11.2011 постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление №73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:

– нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);

– у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.

ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.

Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.

В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?

Описание предмета

При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.

В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.

ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».

При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих действий по части объекта от сторон не требуется.

В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».

Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.

Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.

ВАС против злоупотреблений

Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.

В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.

Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавалось в аренду неуполномоченным лицом, а выявивший это собственник взыскивал аренду с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.

ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:

– если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;

– если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;

– если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.

При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотребления правом.

Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.

Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды.

Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.

К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд. Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.

Как регулируют ставку

Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:

– регулируемая арендная плата;

– арендная плата, определяемая правилами, установленными публичным субъектом;

– арендная плата, устанавливаемая сторонами.

В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.

Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.

ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом – с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).

В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.

Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.

Ссылка на основную публикацию