Каковы последствия признания договора незаключенным?

Правовые последствия признания договора незаключенным

Что предполагает заключение договора?

Согласно статье 432 ГК РФ, заключение договора означает достижение согласия сторон по всем условиям, которые считаются для данной сделки существенными. Существенными же признаются те пункты контракта, обязательность согласования которых предписана законом. Также существенным условием может быть признан и пункт, не обозначенный законодательством как обязательный, если на его согласовании настаивает одна из сторон.

Вторым обязательным признаком заключения договора является соблюдение предписанной законом формы сделки. Исходя из требований статьи 158 ГК РФ, сделка может быть совершена в письменной либо устной форме. Кроме того, помимо простой письменной формы ряд сделок, согласно требованиям статей 163 и 164 ГК РФ, требует обязательной госрегистрации либо нотариального удостоверения.

Статья 433 ГК РФ уточняет, с какого момента и при каком условии сделка считается заключенной. Так, если речь идет о консенсуальной сделке, для заключения которой достаточно согласия сторон, она считается совершенной с момента дачи акцепта второй стороны на ее заключение. Если же речь идет о реальной, совершение которой требует передачи имущества либо совершения иных действий (например, договор займа, согласно статье 807 ГК РФ, считается заключенным только после передачи взаймы денежных средств), то данная сделка будет иметь юридические последствия после совершения таких действий. Подробнее о реальных и консенсуальных сделках читайте в соответствующей статье.

Если для сделки необходима госрегистрация, то такая сделка становится обязательна для сторон и иных лиц лишь после ее государственной регистрации.

Последствия признания договора незаключенным по ГК РФ

Стороны договора или третьи лица имеют право в судебном порядке требовать признания сделки незаключенной в случае недостижения согласия по всем существенным условиям либо несоблюдении предписанной формы. При этом сторона, которая полностью или частично приняла исполнение от контрагента (либо иным образом подтвердила действительность сделки), данного права лишается, поскольку это противоречит принципу добросовестности в гражданско-правовых отношениях, зафиксированному в статье 1 ГК РФ.

Соответственно, если не выполнены требования статьи 432 ГК РФ в отношении договора, суд обязан признать его незаключенным, то есть не порождающим каких-либо прав и обязанностей. Если стороны на момент вынесения такого решения не приступили к исполнению по такой сделке, решение будет лишь формальностью. Если же стороны начали исполнять свои обязанности по такой сделке, возникает вопрос: каким образом суду поступить в отношении уже исполненного? Нормы ГК РФ этого не уточняют, что вызывает на практике массу коллизий.

Часто последствия незаключенных сделок путают с последствиями недействительных, которые могут быть признаны таковыми в силу статьи 167 ГК РФ. В этой связи важно помнить, что признание сделки, противоречащей основам нравственности и правопорядка, мнимой, притворной либо имеющей в себе какие-либо пороки (кабальной, совершенной под влиянием обмана или угрозой насилия либо лицом, не имеющим права на ее заключение), недействительной может повлечь для сторон негативные последствия вплоть до взыскания полученного по сделке в доход государства, согласно статье 169 ГК РФ.

Во избежание неправильного применения статьи 432 ГК РФ Президиумом ВАС РФ издан Обзор судебной практики (информационное письмо) от 25.02.2014 № 165 (далее — Обзор), в котором содержатся как примеры правильно разрешенных дел, так и рекомендации для судов.

Последствия признания договора незаключенным — судебная практика

В пункте 1 Обзора приведен классический образец незаключенного договора, на примере которого показан порядок применения последствий отсутствия соглашения сторон по существенным условиям сделки. Примером послужила ситуация, когда собственник имущества МУПа (муниципального унитарного предприятия) обратился в суд с иском о признании заключенного между МУПом (арендодателем) и коммерческой организацией (арендатором) договора аренда нежилого помещения. В обосновании своих требований истец обозначил, что присланный ему на согласование договор не может быть им завизирован, так как из его содержания не ясно, о каком именно помещении идет речь.

Что касается юридического обоснования своей позиции, то истец сослался на статью 295 ГК РФ, которая допускает сдачу имущества, находящего в хозяйственном ведении, в аренду только после одобрения собственника. Соответственно, отсутствие такого одобрения позволяет применить к сделке последствия, обозначенные в статьях 167 и 168 ГК РФ, то есть признать ее недействительной.

Позиция суда по делу

Судом в процессе рассмотрения дела было установлено, что ни приложения к договору, не текст самого соглашения не позволяют однозначно установить, о каком помещении идет речь. Пояснения сторон также оказались противоречивыми. Суд указал, что в силу статьи 432 ГК РФ условие о предмете сделки должно быть согласовано сторонами, имеющиеся же противоречия показывают, что данное условие фактически сторонами не согласовано. Следовательно, договор не может считаться заключенным.

Касательно применения последствий недействительной сделки судом отмечено, что незаключенный договор не может быть признан недействительным (следовательно, применяться последствия недействительной сделки к нему не должны), поскольку речь о действительности может идти лишь в том случае, если договор заключен. Сделка же, которой нет, не может иметь вообще каких-либо последствий.

Возврат исполненного — пример № 1

В приведенном выше примере стороны еще не приступили к исполнению по сделке, поэтому для полноты картины рассмотрим еще один пример, указанный в пункте 5 Обзора, где одной из сторон была исполнена своя часть обязательств. Предприниматель А в ходе переговоров с предпринимателем Б по вопросу заключения договора поставки пиломатериалов перечислил последнему аванс в счет оплаты за поставленную продукцию, однако в результате длительных переговоров сделку стороны так и не заключили. Предприниматель А обратился в суд с требованием о взыскании выплаченного аванса, ссылаясь на положения статьи 1102 ГК РФ, то есть указывая, что предприниматель Б без наличия соответствующих юридических оснований получил денежные средства.

Однако на момент обращения в суд со дня выплаты аванса прошло более 3 лет, в связи с чем арбитраж, опираясь на положения статей 196 и 200 ГК РФ, отказал истцу в иске ввиду истечения срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции данное решение отменил и иск предпринимателя А удовлетворил, указав, что ответчиком была неосновательно приобретена сумма аванса. Что же касается срока исковой давности, то в таких случаях он должен исчисляться не с момента передачи аванса, а с того дня, когда стороне стало известно о том, что договор не будет заключен.

Возврат исполненного — пример № 2

Аналогичное решение было вынесено судом и ввиду признания незаключенным договора займа, по которому займодавец перечислил заемщику денежные средства. Впоследствии договор был признан незаключенным ввиду отсутствия указания на возвратность средств согласно статье 810 ГК РФ. На момент обращения в суд за взысканием трехлетний срок давности с момента передачи денег также истек, однако судом было принято правильное решение об удовлетворении требований, поскольку в данной ситуации указанный срок должен исчисляться с того момента, когда стороне стало известно о признании сделки незаключенной.

В обоих случаях помимо возврата сумм неосновательного обогащения судом были удовлетворены требования истцов о взыскании процентов за пользование чужими средствами, которые предусмотрены нормами статей 395, 1107 ГК РФ.

Правовые последствия признания договора незаключенным ввиду несоблюдения формы сделки

Пункт 3 Обзора показывает судам и практикам пример правильного разрешения дела в данной ситуации. Между предпринимателями А и Б было заключено пятилетнее соглашение об аренде нежилого помещения. Согласно статье 609 ГК РФ, такие сделки подлежат государственной регистрации, условие о которой стороны не выполнили, однако обязательства по сделке исполняли добросовестно.

Впоследствии арендодатель изменил намерения и обратился в суд с требованием признать данную сделку незаключенной ввиду несоблюдения обязательной для нее формы. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако апелляционная инстанция данное решение отменила и в иске отказала, обратив внимание на следующие обстоятельства:

  1. Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, стороны добросовестно соблюдали все ее условия.
  2. Из содержания статей 433, 651 ГК РФ вытекает, что цель госрегистрации контракта об аренде недвижимости — уведомление широкого круга лиц о наличии соответствующей сделки.
  3. Поскольку сделка не прошла госрегистрацию, она не порождает тех последствий, которые влияют на права третьих лиц. В частности, к данной сделке неприменимы положения о преимущественном праве продления договора (статья 621 ГК РФ) и сохранении сделки при смене сторон (статья 617 ГК РФ).
  4. Так как истец передал в пользование помещение, тем самым подтвердив факт заключения сделки и приняв на себя обязательства по ней, они должны исполняться по правилам об аренде. Требовать возврата помещения арендодатель может лишь исходя из общих положений об арендных сделках.
  5. Иное толкование норм ГК РФ способствует поощрению недобросовестного поведения сторон, что недопустимо.

Последствия признания незаключенными отдельных видов сделок (подряда, аренды, поставки)

Приведенные выше примеры показывают, что в том случае, если стороны полностью или частично исполнили свои обязательства по сделке, которая не была заключена (была признана незаключенной), к таким отношениям применяются последствия неосновательного обогащения. Вместе с тем применение норм главы 60 ГК РФ имеет особенности в отношении различных видов сделок. Так, если речь идет о поставке или иных сделках, предполагающих передачу в собственность имущества либо денежных средств (купле-продаже, мене, дарении и т. д.), к ним должны применяться правила статей 1104 и 1105 ГК РФ.

Согласно статье 1104 ГК РФ, неосновательно приобретенное имущество подлежит возврату в натуре. Речь идет о денежных средствах, индивидуальных вещах и вещах, определяемых родовыми признаками. От даты признания сделки незаключенной до момента возврата приобретатель отвечает перед собственником вещи за любые недостатки (недостачу либо ухудшение состояния вещи), произошедшие как случайно, так и по вине приобретателя. Однако до момента признания сделки незаключенной он несет ответственность лишь за умышленное причинение вреда вещи либо повреждение ввиду грубой неосторожности.

В том случае, если возвратить вещь в натуре невозможно, приобретатель обязан возместить, согласно статье 1105 ГК РФ, ее стоимость на момент приобретения и разницу, если на момент фактического возврата вещь подорожала.

Последствия признания договора аренды незаключенным

По общему правилу, предусмотренному статьей 1107 ГК РФ и применяемому ко всем сделкам, приобретатель обязан возместить доходы, которые он получил либо должен был получить от использования вещи и денег. В отношении денег применяются правила о начислении процентов согласно статье 395 ГК РФ.

Однако выплачивать проценты либо фактическую арендную плату приобретатель должен лишь с момента, когда ему стало известно о том, что он неосновательно обогатился. Таковым же, как отмечает ВАС РФ в Обзоре, является момент признания сделки незаключенной.

Если речь идет об аренде и прочих сделках, в которых имущество передано на определенное время без намерения его приобретения в собственность, применению подлежит правило, указанное в части 2 статьи 1105 ГК РФ: пользователь будет обязан возместить сумму всех полученных им доходов за все время пользования. Размер платы за пользование будет определяться по цене, действующей на момент фактического окончания пользования в том месте, в котором оно осуществляется.

Последствия признания договора подряда незаключенным

Особенности определения последствий по признанным незаключенными сделкам о подряде разъяснены ВАС РФ в пункте 7 Обзора. При этом ВАС РФ указывает, что суд, рассматривая подобные дела, должен оценивать обстоятельства в пользу сохранения сделки, а не ее аннулирования.

В отношении подряда это означает, что если стороны не согласовали какое-либо из существенных условий договора (например, в нарушение требований статьи 708 ГК РФ не определили начальный и конечный сроки проведения работ, но приступили к исполнению по договору), то к таким отношениям должны применяться правила о подряде. Договор в таком случае, несмотря на нарушение требований статьи 432 ГК РФ, все-таки следует считать заключенным.

При этом суд подчеркивает, что если подрядчик выполнил порученное задание, сдал его результаты заказчику и последний их принял, то к таким отношениям применяются правила о подряде, даже если между сторонами и вовсе не было заключено соответствующего соглашения.

Следовательно, в такой ситуации заказчик обязан оплатить работу подрядчика, а подрядчик, согласно статье 723 ГК РФ, несет ответственность перед заказчиком за качество выполненных работ.

Подряд и госконтракт

В пункте 7 Обзора ВАС РФ указывает, что если работы выполнены подрядчиком для государственного или муниципального заказчика без заключения госконтракта либо последний был признан незаключенным ввиду нарушения процедуры размещения госзаказа, то описанные выше последствия к такой сделке не применяются. Более того, в случае сдачи работ по такой сделке выполненное не относится к неосновательному обогащению заказчика.

В обоснование данной позиции суд указывает, что нарушение процедуры размещения госзаказа свидетельствует об отсутствии согласования воли сторон на его выполнение. При этом взыскание неосновательного обогащения в таких ситуациях, по мнению ВАС РФ, привело бы к поощрению недобросовестных госзаказчиков и организаций-подрядчиков, нарушающих тем самым нормы законодательства о госзакупках.

Подводя итог, остается отметить, что нормы ГК РФ не определяют в достаточной степени последствия признания сделки незаключенной. В связи с чем имеющиеся пробелы приходится восполнять сложившейся судебной практикой, наиболее значимые примеры из которой подробно рассмотрены в нашем материале.

Бесплатные юридические консультации

по тел. 8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

Какие последствия наступят при признании договора незаключенным

Большинство условий признанного незаключенным договора не применяются. Вы не сможете, например, требовать от другой стороны исполнить обязательства в соответствии с данными условиями или взыскать неустойку. Если договор признан незаключенным, то полученное придется вернуть в качестве неосновательного обогащения. Признание договора незаключенным может повлиять на третьих лиц, например на субарендатора по договору субаренды.

Будут ли применяться условия незаключенного договора

Если договор признан незаключенным, большинство его условий нельзя применить, поскольку права и обязанности сторон по нему не возникают (ст. 432 ГК РФ). В частности, стороны не вправе:

  • требовать друг от друга исполнения договора. Например, заказчик не может обязать подрядчика выполнить работу и передать ее результат;
  • применять условия договора об ответственности сторон, в том числе требовать уплаты штрафов и пеней;
  • применять условия договора о качестве, в частности о гарантийном сроке.

Однако некоторые положения можно будет применить. Это касается, например, следующих условий:

  • арбитражной оговорки (ч. 11 ст. 7 Закона об арбитраже в РФ);
  • договорной подсудности споров (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
  • обязанности возместить имущественные потери, не связанные с нарушением обязательства его стороной (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойки за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Последствия признания договора незаключенным для третьих лиц

Если договор признан незаключенным, это может коснуться не только его сторон, но и третьих лиц. Например, если договор аренды нежилого помещения оказался незаключенным, то суд может признать недействительным договор субаренды (ст. 168 ГК РФ).

Как вернуть неосновательное обогащение по незаключенному договору

Когда договор признан незаключенным, стороны не связаны его условиями и требовать от другой стороны исполнения нельзя. Однако может оказаться так, что одна из сторон свое обязательство уже выполнила (уплатила аванс, передала товар), а другая нет. Вернуть переданное помогут нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ).

Например, неосновательным обогащением будет:

  • предоплата по договору поставки, который признан незаключенным;
  • товар, переданный по незаключенному договору поставки, но не оплаченный покупателем. В этом случае покупатель отвечает перед продавцом за все, в том числе и случайные, повреждения имущества, если они произошли после того, как он узнал или должен был узнать о том, что договор признан незаключенным. До этого момента он отвечает только за умысел и грубую неосторожность (п. 2 ст. 1104 ГК РФ).

Процедура возврата неосновательного обогащения

  1. Проверьте срок исковой давности. Он начинает течь не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
  2. Составьте исковое заявление, включите в него требование об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ. Они начисляются с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать, что имущество им получено неосновательно (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
  3. Подайте соответствующий иск к неосновательно обогатившейся стороне. Это можно сделать как в рамках дела о признании договора незаключенным (встречный иск), так и отдельно.
Читайте также:  Права и обязанности доверительного управляющего

Какие последствия наступят, если договор исполнялся сторонами

Если вы начали исполнять договор, например приняли товар, то требовать признать его незаключенным уже не можете (п. 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае договор будет действовать и полученные товары (выполненные работы, услуги) нужно будет оплатить (п. 1 ст. 486, п. 1 ст. 711, п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефону:
8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

“Незаключенность” договора и ее последствия

Недавно на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». Некоторые из положений этого Обзора мы и предлагаем обсудить.

Пункт 1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

В этом пункте Обзора судебной практики ВАС дает однозначный ответ, что явления незаключенности и недействительности следует различать. Однако этот вывод не однозначен и вызывает некоторые вопросы. Существует два основных подхода к определению соотношения незаключенности и недействительности договора:

1) Недействительные и незаключенные договоры являются самостоятельными категориями, что приводит к невозможности применения последствий недействительности к незаключенным сделкам.

2) Если договор не считается заключенным вследствие несогласования воли (ст. 432 ГК РФ) или несоблюдения требования о государственной регистрации договора (ст. 433 ГК РФ), применяются последствия недействительности сделок (ст. 167 ГК РФ).

Сторонники первого подхода говорят о различиях в правовой природе явлений незаключенности и недействительности и усматривают выделение категории «незаключенный договор» в п. 1 ст. 432: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». Однако вызывает сомнение необходимость вообще выделять такую категорию, как незаключенный договор.

При проведении аналогии с недействительными сделками целесообразно сравнивать «незаключенность» договора именно с ничтожностью, поскольку ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, то есть она изначально не порождает правовых последствий и, по сути, не существует. То же происходит и в случае, когда договор не был заключен – действия сторон не приводят к порождению сделки как юридического факта, не возникает правовых последствий, а все переданное по незаключенному договору должно быть возвращено как неосновательное обогащение.

Что же касается последствий недействительности (ничтожности) сделки и «незаключенности» договора, возврат переданного по первой осуществляется посредством двусторонней реституции, а переданного по второй – согласно позиции ВАС, посредством кондикции. И хотя господствующим является мнение о самостоятельности реституции, некоторые исследователи все же называют реституцию частным случаем кондикции, в связи с чем существенность разницы в природе недействительности сделок и «незаключенности» договора также вызывает сомнения.

Стоит также отметить, что в зарубежных правопорядках нам не встречалось аналогов категории «незаключенного договора» как отдельного института.

Пункт 10. При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Данное положение Обзора, рассматриваемое во взаимосвязи с казусом, подтверждающим этот тезис, вводит некую кондикцию владения. При возврате переданного в отсутствие договора истец должен доказывать только лишь факт передачи имущества, не доказывая титул собственника или владельца этим имуществом. Тем самым Суд возвращает стороны в имущественное положение, которое существовало до осуществления предоставления в отсутствие договора.

В случае, если осуществившее предоставление лицо является собственником вещи, в силу принципа генеральной кондикции (ст. 1103 ГК РФ) оно должно воспользоваться виндикационным иском. Тот же способ защиты должен использоваться и в случае передачи вещи титульным владельцем (ст. 305 ГК РФ). Получается, что указанный в пункте 10 способ защиты применим только в случае передачи вещи беститульным владельцем.

Для возникновения предлагаемого в Обзоре кондикционного обязательства необходимо наличие трех элементов фактического состава: наличие обогащения на стороне приобретателя, получение обогащения за счет потерпевшего и отсутствие правового основания такого обогащения. В казусе, описанном в пункте 10 Обзора, видимо, обогащением является владение имуществом. Отнесение владения вещью является дискуссионным. Но даже если допустить это, получается, что при отсутствии титула у лица, передавшего владение вещью, отсутствует второй элемент фактического состава кондикции – обогащение происходит не за счет этого лица, поскольку по распределению имущественных благ в обороте беститульный владелец не должен получать выгоду от незаконного владения имуществом.

Открытым остается и вопрос о том, может ли ответчик доказывать право собственности третьего лица на вещь, являющуюся предметом спора. При недопущении такого возражения решение суда, которое не учитывает отсутствие титула на имущество у истца, будет крайне несправедливым – имущество будет передано лицу, которое не имеет основания им владеть. Пусть и от лица, также владевшего безосновательно.

В связи с изложенным для обсуждения предлагаются вопросы:

1) Необходимо ли выделять категорию «незаключенного договора»? Или же таких ситуациях допустимо применение положений о недействительных сделках?

2) Можно ли незаключенный договор признать недействительным? А недействительный – незаключенным?

3) Нарушение требований к форме договора влечет за собой признание договора незаключенным или недействительным?

4) Насколько оправдан закрепленный в пункте 10 способ защиты? Не носит ли требование о возврате предоставленного по «незаключенному договору» характер виндикации?

5) Допустимо ли в петиторном процессе по требованию о возврате переданного посессорное возражение ответчика о принадлежности вещи третьему лицу?

Последствия признания договора незаключенным, существенные условия, правовые последствия

Зачастую стороны, оказывающие и принимающие работы, услуги в целях ускорения бизнес-процессов не обращают должного внимания на составление и заключение договора по оказанию данных работ, услуг либо не оговаривают в нем особенно важные моменты и условия. Это чревато как правовыми, так и налоговыми последствиями, что в конечном итоге напрямую влияет на прибыль организации как стороны-заказчика, так и стороны-поставщика.

Когда договор признается незаключенным

Договор считают заключенным, если он, во-первых, составлен в соответствии с определенной формой, которая закреплена статьей 432 ГК РФ и, во-вторых, по нему оговорены все существенные и необходимые условия для данного вида договоров, касающиеся предмета договора, цены, объемов, ориентиров качества, сроков выполнения и поставки, и по ним обязательно достигнуто обоюдное соглашение сторон. Соответственно, договор считается незаключенным, если вышеперечисленные параметры не соблюдены.

Как указывалось выше, незаключенный договор создает ряд правовых проблем, связанных с исполнением своих обязательств как в части оплаты за работы, услуги, так и в части качества выполнения данных работ, услуг. Также при отсутствии договора или ненадлежащим образом заключенного договора будет невозможным взыскание штрафов, пеней, например, за некачественную работу, т. к. юридически предъявлять свои претензии будет некому.

Выделяют наиболее важные условия договора в зависимости от типа и предмета сделки:

  • договор купли-продажи имущества – в таком договоре должны быть перечислены:
  1. стоимость товара, имущества
  2. количество
  3. качество товара
  4. комплектация товара
  5. срок годности товара
  6. страховка и возможные риски
  7. доставка, транспортировка
  8. наступление прав собственности
  9. прочие существенные условия
  • договор аренды:
  1. однозначно установленный объект аренды
  2. величина арендной платы

К объектам аренды причисляются:

  1. здания, пристройки
  2. спецоборудование, технологические комплексы, транспортные средства
  3. земельные площади и прочие природные комплексы
  • договор купли-продажи недвижимого имущества:

    Договор купли-продажи недвижимости

    Соответственно, отсутствие или несогласование сторонами важных условий в договоре приравнивает его к недействительным и в случае возникновения судебных разбирательств может отрицательно повлиять на решение суда.

    Кроме того, договоры купли-продажи недвижимого имущества помимо предмета договора и указания прочих существенных условий должны пройти процедуру государственной регистрации. При несоблюдении этого момента такие договоры считаются незаключенными.

    Статьей 433 ГК РФ определен список договоров, которые подлежат обязательной регистрации:

    • продажа квартиры, жилого помещения/предприятия
    • аренда здания, постройки сроком более 1-го года/предприятия

    Таким образом, договор можно считать незаключенным, если, во-первых, он не составлялся и проведение работ обсуждалось в устной форме. Во-вторых, если не оговаривались существенные условия (определенные законодательно) для данного типа договора. В-третьих, не проведена процедура государственной регистрации, когда того требует закон.

    Юридические последствия незаключенного договора

    Последствия в суде

    Незаключенный договор вызывает множество трудностей, связанных с реализацией прав и обязанностей сторон. Для заказчика это не только невозможность взыскания денежных сумм в виде штрафов, пеней, компенсации убытков, но для исполнителя – это провокация к созданию своеобразных мошеннических схем, когда в судебном порядке доказывают неправомерность действия договора и, как следствие, отсутствие обязательств по нему, т. е. даже на законодательном уровне заказчик не сможет реализовать свои права на получение качественных услуг и компенсировать свои убытки.

    Для исполнителя работ также существует множество вариантов юридических последствий по договору, когда решением суда отказывается в оплате работ в силу недействительности договора и в невозможности взыскивать с заказчика компенсаций на сумму выполненных работ.

    И тот, и другой варианты можно назвать необоснованным обогащением: для исполнителя – это получение оплаты при некачественном, неполном исполнении своих обязанностей; для заказчика – это получение фактически выполненных работ, услуг для него при отсутствии оплаты.

    Рассмотрим некоторые варианты последствий недействительных договоров в силу отсутствия существенных условий в них.

    Работы выполнены, договор не заключен

    Как показывает судебная практика, отсутствие заключенного договора на момент исполнения обязательств не всегда говорит об отсутствии договорных отношений и возникающих из этого прав и обязанностей.

    Работы без договора

    В такой ситуации, когда работы выполнялись, но договор не заключался, возможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях:

    • существенные условия договора относительно результатов работы были урегулированы или потребность в согласовании важных условий устранена, т. е. стороны пришли к обоюдному согласию по поводу условий и задач, тогда договор считают заключенным
    • результаты работы полностью или частично приняты стороной-заказчиком и факт выполненных работ подтвержден документально

    В итоге, сторона, подтвердившая действие договорных отношений, не в праве затем требовать признание договора неправомочным и при этом вторая сторона, в случае судебных исков в ее сторону, может взыскивать в судебном порядке необоснованное обогащение контрагента.

    Когда же работы выполнялись без каких-либо согласий, подтверждений второй стороны, попытки взыскать необоснованное обогащение останутся без положительного решения суда. Аналогично договор не будет признан действительным, если по существенным условиям сторонам не удалось достичь согласия.

    Бессрочные работы

    Выше приводились типы договоров и необходимые условия по ним. Договор подряда – это тип договора, для которого важно определить и указать срок проведения работ.

    Для того, чтобы признать такой договор действующим, желательно, но необязательно прописывать конкретную дату (начало и конец) выполнения работ.

    Конечно, наличие обоюдно согласованного срока исполнения работ исключает возможность признания договора недействительным. Но по судебной практике сроки производства работ могут быть неопределенными, если началом работ становятся какие-либо действия со стороны заказчика или третьих лиц, например, работы начнут осуществляться с момента зачисления на счет подрядчика авансового платежа. Это условие в договоре автоматически предполагает, что работы будут выполнены в срок по договору, при его отсутствии – в разумный период времени. Если срок определяется таким образом, значит и договор признается действительным.

    Для признания договора подряда заключенным также можно отнести и ситуацию из предыдущего пункта, когда работы выполнялись подрядчиком, а заказчиком принимались, в том числе, если такое необходимое условие, как срок выполнения работ, не было четко прописано в договоре или не оговаривались действия заказчика для начала работ.

    Незарегистрированный договор аренды

    Аренда недвижимого имущества является достаточно распространенной формой взаимоотношений и в связи с этим часто возникает ряд нетривиальных вопросов относительно того, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре аренды, помимо наименования объекта и цены аренды, кроме того, зарегистрирован ли этот договор и что вообще решает государственная регистрация.

    В соответствии с общими правилами договор аренды недвижимого имущества сроком 1 год и более в обязательном порядке должен проходить процедуру регистрации и при ее отсутствии договор будет считаться недействующим.

    Обязательство прохождения государственной регистрации обусловлено, во-первых, защитой заинтересованных третьих лиц против скрытой долгосрочной аренды (т. е. неизвестной третьему лицу на момент совершения сделки купли-продажи помещения), действовавшей до возникновения интересов третьего лица относительно аренды данного имущества. Во-вторых, зарегистрированный договор аренды защищает текущего арендатора от неправомочных действий арендодателя. Например, если арендодатель по каким-то причинам попытается досрочно вернуть объект аренды, опираясь на то, что договор не прошел государственную регистрацию, а значит не заключен.

    Таким образом, при регистрации договора аренды сведения о текущих, новых владельцах имущества, всех арендаторах и субарендаторах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП), что делает информацию для третьих лиц об арендуемом имуществе максимально полной и раскрытой.

    Налоговые последствия

    Договоры, признанные незаключенными или недействительными, создают организации помимо правовых рисков риски налоговые. Как правило, такие проблемы возникают с долгосрочными незарегистрированными договорами аренды и заключаются они в том, что налоговая инспекция при проверках понесенные расходы по уплате арендных платежей не признает в качестве объекта налогообложения, т. к. договор по общим правилам считается незаключенным. Это увеличивает сумму налога на прибыль, подлежащую к уплате в государственные налоговые органы.

    Нюансы с налогами

    Однако арбитражные суды занимают совершенно иную позицию и руководствуются принципом доминирования экономического содержания над правовым. Это означает, что для принятия расходов в целях налогообложения важно, чтобы они были документально подтверждены, при этом договор аренды может быть незарегистрированным или находиться на стадии регистрации, быть непродленным на новый период действия или в нем может не быть четко оговоренных существенных условий, но если имеются фактические документы, например, исполненные платежные поручения, подписанные акты приема-передачи, то исключение таких расходов по аренде имущества из состава фактически понесенных затрат признается невозможным.

    Помимо наличия подтверждающих расходы документов арбитражный суд принимает во внимание и исполнение условий договора обеими сторонами без возражений и разногласий, т. е. как указывалось выше, когда все требуемые условия договора приняты сторонами и надлежащим образом исполнены, например, арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату, а арендодатель ежемесячно получает доход по договору аренды. Данный факт также будет свидетельствовать в пользу арендатора.

    Примеры из судебной практики

    Выполнение работ без договора

    Ситуация: компания А согласовала с компанией Б выполнение определенных работ на территории компании А. При этом договор с определением существенных условий составлен не был, однако по факту выполненных работ претензии отсутствовали, и работа была оплачена. По истечении времени были выявлены существенные дефекты работы, на основании чего компания А обратилась в суд против компании Б с иском об устранении данных дефектов без оплаты дополнительных гарантийных работ.

    Решение суда: апелляционный суд принял позицию компании А, приняв положительное решение по иску. Удовлетворительное решение суда было основано на том, что при фактическом отсутствии договора, стороны смогли прийти к единому решению по поводу выполненных работ, разногласия отсутствовали и результаты были приняты, а это означает, что возникают права на требование гарантии услуг и их должного качества. Соответственно, работы по устранению дефектов должны быть выполнены.

    Бессрочные работы

    Ситуация: компания А оформила с компанией Б договор подряда, в котором не были четко определены сроки проведения работ (является требуемым условием), при этом в договоре прописывалось, что компания А обеспечивает авансовый платеж и после этого Б приступает к выполнению работ. Фактически компания Б в сроки проведения работ не уложилась и это послужило основанием для подачи иска в суд компанией А с требованием компенсировать убытки, вызванные просрочкой работ.

    Решение суда: суд первой инстанции иск отклонил, т. к. соблюдение существенного условия – конкретно определенная дата – в договоре не было прописано, однако апелляционный суд удовлетворил иск и признал договор заключенным, со всеми обязательными правами и обязанностями. Суд опирался на тот факт, что любое действие со стороны компании А, в т. ч. внесение аванса, это начальный момент к исполнению работ и он автоматически предполагает выполнение работ в срок либо в разумные сроки. Таким образом, срок определен в договоре, что не дает права считать такой договор недействительным и не компенсировать возникшие убытки.

    Государственно неоформленный договор аренды

    Незарегистрированный договор аренды

    Ситуация: компания А оформила договор собственности на складское помещение, о чем была внесена запись в ЕГРП. Однако в сведениях ЕГРП на момент оформления регистрации нежилого помещения на компанию А договоры с прочими арендаторами отражены не были. Позже стало известно, что помещение в течение нескольких лет арендуется компанией Б и продолжительность этого договора аренды еще не истекла, арендатор исправно вносит арендную плату и, соответственно, освобождать помещение он не намерен. Компания А посчитала правомерным обратиться в суд с иском о прекращении договора аренды с компанией Б.

    Компания Б утверждала, что договор аренды, хотя и не был зарегистрирован, но выполнялся сторонами в течение долгого периода, его срок еще не истек и соответствующее требование компании А об освобождении помещения неправомочно.

    Решение суда: незарегистрированный договор аренды не считается действительным и в данном случае нарушается сама идея регистрации – относительно заинтересованного стороннего лица (компания А) был скрыт факт существования долгосрочной аренды, действовавшей до возникновения интересов третьего лица относительно аренды данного имущества, что, можно сказать, нарушает права компании А. Поскольку из данной ситуации следовало, что компания А при заключении сделки не знала о существовании договора аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали), то ранее действовавший договор аренды с бывшим арендодателем и компанией Б считается недействительным.

    Ситуация: компания А знала о том, что продаваемое помещение сдавалось в аренду на основании незарегистрированного договору — ему об этом было сказано продавцом здания. Однако компания А, зная о существовании договора аренды, все-таки обратилась с иском против арендатора с требованием признать данный договор недействительным и тем самым выселить арендатора.

    Решение суда: судом первой инстанции была занята позиция компании А – нового владельца помещения, в связи с тем, что договор аренды, не прошедший регистрацию, не считается заключенным, т. к. затронуты интересы стороннего лица.
    Суд апелляционной инстанции также сослался на данный аргумент, связанный с целями государственной регистрации, о защите интересов третьих лиц, но с поправкой, что третьими лицами могут выступать и прежние арендаторы, которые ранее получали права на эту недвижимость. Также суд признал тот факт, что утверждение нового владельца недвижимого имущества – компании А – о недействительности договора аренды в силу отсутствия регистрации, приравнивается к злоупотреблению своими правами, т. к. владелец компании А на момент заключения сделки знал о существовании арендатора, а значит он дал свое согласие на сохранение договорных отношений.

    Арендные платежи в целях налогообложения

    Ситуация: компания А заключает договор аренды на срок более 1 года. Объект аренды, величина арендной платы, сроки уплаты сторонами согласованы. На момент сдачи отчетности в налоговую инспекцию договор долгосрочной аренды только проходил процедуру регистрации. На сколько правомерно исключение данных расходов налоговой инспекцией из состава расходов в целях налогообложения?