Какие существенные условия договора купли-продажи?

Энциклопедия решений. Существенные условия договора купли-продажи

Существенные условия договора купли-продажи

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Незаключенный договор не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий (см. также п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 425, п. 2 ст. 432, ст. 433 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, а также п. 1 ст. 454 и п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ, к существенным условиям договора купли-продажи относится, во-первых, условие о предмете договора, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, а во-вторых, иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ применительно к отдельным видам договора купли-продажи законом могут быть установлены дополнительные существенные условия (это, например, условие о цене в договоре продажи недвижимости).

Пункт 1 ст. 455 ГК РФ определяет, что товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с учетом предусмотренных законом ограничений их оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Соответствующие ограничения установлены законодательством, например, в отношении драгоценных металлов и драгоценных камней (Федеральный закон от 26.03.1998 N 41-ФЗ “О драгоценных металлах и драгоценных камнях”), наркотических средств (Федеральный закон от 08.01.1998 N 3-ФЗ “О наркотических средствах и психотропных веществах”), оружия (Федеральный закон от 13.12.1996 N 150-ФЗ “Об оружии”) и т.п. К продаже имущественных прав общие положения ГК РФ о купле-продаже применяются, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Указания же на то, что товаром по договору купли-продажи могут быть такие объекты гражданских прав, как не являющееся вещами “иное имущество” (ст. 128 ГК РФ), ГК РФ не содержит. Однако такого рода объекты (в частности, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью и т.п.) могут отчуждаться по правилам, предусмотренным § 1 главы 30 ГК РФ с особенностями, предусмотренными для этих объектов другими законами (постановления ФАС Московского округа от 15.07.2014 N Ф05-6113/14, Девятого ААС от 17.03.2015 N 09АП-3722/15, ФАС Уральского округа от 16.07.2012 N Ф09-3989/12, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Существенными для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа являются условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Если из договора следует, что стороны имели намерение договориться о продаже товара в кредит с рассрочкой платежа, однако какое-либо из перечисленных в указанной норме условий не согласовано, договор купли-продажи может быть признан незаключенным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2011 N Ф03-4465/11, Четырнадцатого ААС от 28.03.2012 N 14АП-207/12, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2015 по делу N 33-665/2015).

Само по себе то обстоятельство, что сторонами не оформлялся договор купли-продажи путем подписания единого документа, содержащего все необходимые условия (п. 2 ст. 434 Г РФ), не свидетельствует о том, что условие о товаре не согласовано. Это связано с тем, что ГК РФ предусмотрены и прочие способы заключения договора в письменной форме. В частности, письменная форма договора считается соблюденной в случае принятия (акцепта) письменного предложения заключить договор (оферты) в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ (например, отгрузка товаров, уплата соответствующей суммы и т.п., то есть путем совершения конклюдентных действий). О соблюдении письменной формы договора купли-продажи свидетельствует, например, оплата содержащего все существенные условия счета. В качестве доказательства заключения договора в письменной форме может рассматриваться и надлежаще оформленный товаросопроводительный документ (накладная), содержащий сведения о наименовании и количестве товара, а также подтверждающий факт передачи его уполномоченному представителю покупателя (постановления АС Московского округа от 07.04.2016 N Ф05-3621/16, АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф04-18773/15).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Существенные условия договора купли-продажи – ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

  • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
  • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
  • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
  • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

  • сведения о месте и дате составления договора;
  • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
  • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
  • регистрационный знак, если он имеется;
  • стоимость продажи транспортного средства;
  • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

  • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
  • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
  • гарантийные обязательства;
  • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

  • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
  • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
  • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Существенные условия договора купли-продажи

Существенные условия договора купли-продажи – базовая часть сделки. Достижение согласия по ключевым вопросам признается обязательным этапом оформления деловых отношений. Использование абстрактных или неполных формулировок грозит признанием соглашения незаключенным. В этом случае перехода прав на имущество не произойдет.

Основные требования к содержанию сделки

Действительность любого соглашения определяется наличием существенных условий. Их перечень зависит от типа договора. Согласно ст. 432 ГК РФ обязательным для всех разновидностей купли-продажи является предмет. Отчуждаться могут вещи, имущественные права, недвижимость. При этом ценности не должны быть изъяты или ограничены в обороте.

Характерная черта купли-продажи – возмездность. Указание на это должно присутствовать во всех соглашениях этого типа.

Если одна сторона передает другой недвижимость, обязательным пунктом становится цена. Соответствующий вывод можно сделать, анализируя ст. 549 Кодекса. Размер вознаграждения имеет значение также при розничной продаже вещей и покупке предприятий. В остальных случаях отсутствие информации о стоимости не исключает договорных отношений. Партнеры просто руководствуются рыночными показателями и обычными для аналогичных сделок ставками.

Дополнительные существенные условия вводятся для государственных и муниципальных контрактов. Такие сделки регламентируются отраслевым федеральным законом № 44-ФЗ. Их действительность связывается с согласованием широкого спектра вопросов. Статья 34 нормативного акта обязывает организатора закупки публиковать правила сотрудничества в извещении. Здесь значение приобретают стоимость, сроки и прочие моменты.

Читайте также:  Принципал в агентском договоре – это…

Не менее сложным является договор энергоснабжения. Законодатель относит его к разновидностям купли-продажи. Статьи 541 и 542 ГК РФ указывают на необходимость согласования количества и качества подаваемой энергии. При заключении сделки стороны должны утвердить мощность, максимальные и минимальные объемы ресурса, а также определить порядок учета. В противном случае соглашение нельзя признать заключенным.

Контрактация и поставка – два специфических, но родственных договора. Участники таких соглашений должны не только дать общее описание, но также утвердить количество и ассортимент товаров. Попытки отнести срок к существенным условиям мы считаем неудачными (постановление ФАС СКО № Ф08-2474/99). Отсутствие пункта не препятствует возникновению правовых последствий. Если стороны не указали дату передачи ценностей, партии передаются ежемесячно (ст.508 ГК РФ).

Как описать предмет

Ошибки, допущенные при составлении договора, дорого обходятся партнерам. Однако четких инструкций относительно детализации предмета гражданское законодательство не дает. А потому разбираться в вопросе регулярно приходится юристам-практикам. Большой вклад в устранение пробелов вносят и российские суды.

Сделка

Правила описания предмета

Примечание юриста

В договоре важно отразить индивидуальные признаки имущества. Так, при отчуждении машины необходимо указывать тип, цвет кузова, модель, регистрационные номера, год выпуска. Самым простым способом является дублирование информации паспорта транспортного средства. Аналогичный принцип применяется в продаже прицепов, самоходных машин, подъемных механизмов и иного дорогостоящего оборудования. Во всех случаях идентифицировать предмет позволяют заводские номера или иные специфические признаки.

В решении № АКПИ14-582 Верховный суд России пришел к интересному выводу. Договор продажи автомобиля может заключаться физлицами в устной форме. Условием является минимальная стоимость имущества – до 10 000 рублей. Однако на практике реализовать такую позицию будет практически невозможно. Административные процедуры предполагают наличие письменного соглашения.

В этом случае согласование предмета на бумаге не требуется. Приобретатель лично выбирает и осматривает вещь. Подтверждением факта продажи признаются кассовый чек, иной платежный документ или показания свидетелей (ст. 493 ГК РФ). Кроме того, разрешается использовать рамочные формы соглашений. Оплачивая товар, покупатель подтверждает свое согласие с озвученными продавцом условиями.

Минимальные требования к форме сделки не освобождают продавца от обязанности раскрывать полную информацию. К отношениям применяются положения закона 2300-1.

Предметом здесь становятся партии однородных материальных ценностей. В связи с этим сторонам необходимо не только описать основные характеристики товаров, но и определить их точное количество, ассортимент, качество. Избежать ошибок позволяют спецификации. Они становятся неотъемлемым приложением к контракту. Такие документы составляются в форме таблиц и содержат все технические характеристики продукции. Единого образца нет. Бланк разрабатывается сторонами с учетом особенностей товара. На каждую партию разрешается оформлять отдельную спецификацию.

Важной особенностью договора поставки является требование к назначению продукции. Товары должны приобретаться в предпринимательских целях. Условие содержится в ст. 506 ГК РФ. На этот момент указывает и ВАС РФ в постановлении № 18 от 22.10.97.

Предмет этой сделки специфичен. Чтобы заключить договор, сторонам необходимо не только определить тип передаваемой энергии, но и установить прочие параметры. Так, купля-продажа электричества регламентируется правительственным постановлением 442 от 04.05.2012 года. В тексте надлежит отражать правила подключения приемников, а также установку приборов учета. Существенным условием становится мощность, постоянство тока, стабильное напряжение.

Поскольку продажа энергии безотрывно связана с оказанием услуг, предмет договора усложняется. К таким отношениям будут положения глав 30 и 39 ГК РФ.

Предметом договора могут становиться лишь продукты сельскохозяйственного производства. Продавец обязан изготовить или вырастить их самостоятельно. Стороны должны указать тип, количество, сортность и прочие качественные характеристики товара. Поскольку поставка организуется партиями, партнеры детализируют предмет спецификациями.

На момент подписания договора продукции может не существовать. Участники лишены возможности определять характеристики товара со 100% точностью. Выходом становится утверждение допустимых отклонений (например, молоко жирностью от 2,5% до 4%).

Идентифицировать отчуждаемое имущество можно по кадастровому номеру, адресу и наименованию. Дополнительно стороны указывают в договоре год постройки, площадь, этажность, конструктивные особенности, конфигурацию земельного участка. Основой служат правоустанавливающие документы, а также кадастровые и инвентарные паспорта.

С особой тщательностью следует описывать объекты, включенные в состав имущественных комплексов: обособленных помещений в многоэтажном здании, комнат в квартирах. Если из текста не ясно их расположение, договор нельзя признать заключенным (ст. 554 ГК РФ).

При описании предмета таких сделок ошибки допускают чаще всего. В статье 559 ГК РФ термин «предприятие» используется в значении недвижимого имущественного комплекса. В договоре недостаточно указать наименование и регистрационные данные компании. Более того, соглашение вообще не приводит к смене собственников юридического лица. Предметом сделки становятся здания, участки, оборудование, ценные права, остатки продукции и сырья. Точное определение дает ст. 132 Кодекса.

Обязательным условием заключения сделки будет проведение инвентаризации и аудит. По итогам процедуры стороны определяют ключевые характеристики предмета – состав и стоимость (561 ГК РФ).

Попытки подменить договор уступкой долей в капитале общества или продажей акций несостоятельны. Разъяснения о сущности нематериальных активов, входящих в состав предприятия, дал ФАС ДВО в постановлении № Ф03-А51/06-1/3181. Таковыми служители Фемиды признали кредиторскую и дебиторскую задолженность, товарные знаки, интеллектуальную собственность. О правах на юридическое лицо в документе не упоминается.

Содержание и существенные условия соглашений напрямую зависят от типа отчуждаемых ценностей. Предметом могут становиться вещи и имущественные права. Законодательство не запрещает продавать, например, доли в хозяйственных обществах, акции, драгоценные металлы. При этом участникам придется руководствоваться как общими нормами ГК РФ, так и отраслевыми актами.

Как прописать в договоре цену

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предприятия, а также розницы не ограничиваются предметом. Стороны таких соглашений обязаны оговаривать размер вознаграждения. Порядок определения суммы различен:

  1. Недвижимое имущество. В большинстве случаев продавец устанавливает цену по собственному усмотрению. Ориентиром служат рыночные показатели. Специальные требования к расчету стоимости предъявляют федеральные акты. Так, привлекать к участию независимых оценщиков необходимо при продаже имущества должников (ст. 85 закона 229-ФЗ).
  2. Розница. При реализации товаров в торговых точках стоимость указывается в ценниках. Информация должна размещаться открыто или объявляться в момент покупки. Такое требование закреплено ст. 500 ГК РФ. Государственному регулированию розничные цены подлежат лишь в исключительных случаях (ст. 23.1 закона 35-ФЗ).
  3. Предприятие. Заключению договора предшествует инвентаризация. Процедура позволяет установить точный перечень и стоимость активов. Итоговая сумма становится ориентиром для согласования цены. При этом участники не обязаны ставить именно реальную стоимость предприятия. Вознаграждение может быть выше или ниже. Исключения составляют случаи реализации предприятий в рамках исполнительного производства, судебного спора о разделе имущества или банкротства.

Цену договора разрешается устанавливать в любой валюте. Однако расчет на территории России проводится в рублях. Если стоимость была указана в иностранных денежных единицах, на момент перечисления ее конвертируют по текущему курсу ЦБ РФ. Случаи, когда стороны вправе рассчитаться валютой, перечислены в ст. 9 закона 173-ФЗ от 10.12.2003 года.

Что еще нужно указать в договоре

При заключении соглашения стороны вправе дополнить перечень существенных условий. Большое значение для участников могут иметь:

Раздел договора

Особенности описания

Срок передачи ценностей

При продаже единичных вещей контрагентам достаточно указать дату и время приемки. Если сделка предполагает передачу товаров партиями, утверждается график. При оформлении договоров на многоэтапную и объемную поставку дополнительно предусматривается коррекция сроков.

При продаже дорогостоящего имущества нередко оговаривается период предъявления претензий. До его истечения покупатель может потребовать от продавца бесплатного ремонта и устранения скрытых дефектов.

Существенным это условие становится при реализации ценностей в кредит, рассрочку. Стороны устанавливают размер и периодичность взносов. Здесь же прописываются штрафные санкции за нарушение графика. Кроме того, отражать в соглашении необходимо факт получения продавцом задатка либо аванса.

Во избежание споров в договоре согласовываются организационные моменты. Так, участники могут установить порядок доставки, место передачи товаров, условия их приемки.

Необязательными, но важными разделами являются права и обязанности сторон. Коммерсанты при заключении соглашений устанавливают границы ответственности, правила урегулирования споров. Если переход прав на имущество предполагает регистрацию, оговаривается и ее срок.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи сторонам нужно согласовать предмет. Таковым признается детальное описание передаваемых за вознаграждение ценностей. В ряде случаев участники должны четко обозначить и точную цену. Дополнять перечень существенных условий контрагенты вправе по собственному усмотрению.

Существенные условия договора купли-продажи

dogovor_kupli-prodazhi.jpg

Похожие публикации

Любой гражданско-правовой договор (контракт) имеет обязательные условия, которые необходимо учитывать контрагентам. Без их согласования сделка считается несостоявшейся, а сам договор – не заключенным (432-я статья Гражданского кодекса). Существенные условия договора купли-продажи обладают особенностями, связанными со спецификой данных правоотношений. Кроме того, их перечень зависит от предмета совершаемой сделки.

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

В Гражданском кодексе 432-я статья дает общую характеристику существенным условиям договора. По закону к ним относятся условия:

считающиеся обязательными согласно закону или другому нормативному акту;

о которых договариваются по инициативе (заявлению) одного из участника сделки;

о предмете договора (о купле-продаже).

Существенные условия договора купли-продажи ГК конкретизирует в нескольких положениях 30-й главы. К ним относятся составляющие предмета договора:

наименование передаваемого за плату товара (должна быть возможность его идентифицировать) – 455-я ст. ГК;

его количество – 455-я и 465-я ст. ГК.

В отличие от наименования, ассортимент продукции существенным условием документа не является. Допустим, если сторонами заключается контракт о купле-продаже шариковых ручек, указать, что продаются именно они необходимо, а перечислять, сколько из них с синим стержнем, а сколько с красным – необязательно.

Таковы общие существенные условия договора купли-продажи товара. Но для ряда гражданско-правовых договоров предусмотрена дополнительная информация, которая обязательно должна оговариваться в документе.

Существенные условия отдельных договоров о купле-продаже

30-я глава ГК РФ состоит из нескольких параграфов, посвященных различным договорам купли-продажи. Заключая их, следует учитывать особые обязательные условия, которые для них предусмотрены законом. Так, в определенных случаях существенными условиями договора купли продажи являются его цена, величина платежей и порядок их внесения, а также другие характеристики.

Купля-продажа недвижимости

В тексте документа предмет договора, то есть продаваемый недвижимый объект, обозначается указанием не только его вида – квартира, комната, дом и т.д. – но и точного места расположения (адреса). Кроме того, объект недвижимости должен быть подробно описан, то есть прописывается его метраж, этажность, количество помещений, кадастровый номер и другая информация. Согласно ст. 554 ГК, договор, не имеющий данных сведений, посчитают незаключенным, а имущество сочтут не переданным покупателю.

Те же последствия ожидают участников сделки, если в документе не отражена стоимость отчуждаемой недвижимости. В соответствии с положениями ст. 555 ГК, цена – существенное условие договора купли-продажи недвижимого объекта. Без его включения в текст соглашения сделка считается несостоявшейся.

Если по договору купли-продажи передается жилое помещение, имеющее обременение в виде продолжающих в нем проживать граждан (не собственников), в документ добавляется еще одно обязательное условие. В данном случае необходимо перечислить этих лиц, и указать, на каком основании они вправе пользоваться жилым помещением после перехода права собственности на него к другому владельцу (ст. 558 ГК). Например, это может быть завещательный отказ или судебное решение.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) 2020

Существенные условия договора розничной купли-продажи

Содержание договора при розничной купле-продаже диктуется не только нормами Гражданского кодекса. На него также распространяются требования закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

При покупке продукции в розницу договор купли-продажи заключается в особой форме. Вместо многостраничного документа потребитель получает кассовый или товарный чек, подтверждающий оплату покупки (ст. 493 ГК).

Цена, количество и предмет покупки – существенные условия договора розничной купли-продажи, обозначенные в Гражданском кодексе и присутствующие в любом чеке. Также в нем всегда пробиваются реквизиты торговой точки, где была произведена покупка, и время ее совершения. Эти сведения помогают, в случае необходимости, восстановить нарушенные права потребителя в соответствии с законом об их защите.

Закон № 2300-1 (ст. 10) подробно описывает, какая информация должна доводиться до покупателя в момент заключения договора купли-продажи. В частности, его должны уведомить о гарантийном сроке, потребительских свойствах продукции, правилах ее безопасного использования.

Продажа товара в кредит (рассрочку)

Дополнительные существенные условия договора купли-продажи недвижимости, как и иного товара, если стороны договорились о его оплате в рассрочку, указаны в 489-й статье ГК. В ней говорится, что в документе необходимо зафиксировать сроки и размеры денежных платежей. Несоблюдение покупателем данного условия договора дает продавцу право не исполнять контракт, но только в том случае, если общая сумма ранее внесенных платежей не превышает половинной стоимости товара.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Четкое определение термина «договор купли-продажи» регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Соответствующий документ подразумевает консенсусное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, согласно которому товар передается от продавца в собственность приобретателю.

Для того чтобы между соучастниками сделки возникли договорные взаимоотношения, в первую очередь необходимо достичь согласия по всем обязательным и существенным условиям договора купли-продажи. В противном случае, договор будет считаться незаключенным и фактически недействительным.

Обязательные условия договора купли-продажи

Обстоятельства, по которым должны быть достигнуты договоренности между сторонами сделки, называются существенными условиями договора купли-продажи. Условия такого рода должны также устанавливаться в соответствии с законодательными актами России. Сделка будет иметь правовую силу, если один из ее участников добросовестно исполнит контрактные обязательства, а другой полностью или частично их примет.

Статья 432 ГК РФ определяет 3 вида существенных условий договора:

  • предмет соглашения — обязательные требования для реализации любой торговой сделки;
  • условия, установленные нормативно-правовыми актами РФ, обязательные к исполнению конкретного договора купли-продажи. Например, стоимость недвижимости;
  • условия, которые установлены одним из участников соглашения в качестве значимых для осуществления сделки. Соответствующий вид обязательств имеет значение только на этапе преддоговорных контактов сторон.

При реализации отдельных видов торговых сделок рекомендуется указывать дополнительные существенные условия договора купли-продажи. К примеру, в качестве дополнительных обязательных соглашений, законодатель имеет право включить в документ стоимость отчуждаемого имущества, жилой недвижимости или рассрочку платежа, что актуально при оформлении товара в кредит.

Сторонами оформления соглашения могут быть любые участники гражданского оборота, а именно: физические и юридические лица, Российская Федерация в целом, общегосударственные и муниципальные образования. В отдельных случаях, возможность заключения соглашения о купле или продаже будет зависеть от того, зарегистрирован ли гражданин в качестве индивидуального предпринимателя.

Квартиры

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена унифицированная форма договора купли-продажи квартиры. Если участниками сделки являются физические лица, документ составляется в письменной произвольной форме с последующей регистрацией перехода права собственности.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

  • сведения, которые способствуют идентифицированию объекта отчуждения (статья 554 ГК РФ);
  • оценочная стоимость квартиры (ст 555 ГК РФ);
  • перечень лиц, обладающих правом пользования квартиры. В этом случае, следует указать основания возникновения такого права, например, соглашение найма квартиры или судебное решение о предоставлении права пользования (ст 558 ГК РФ).

Если в договоре купли-продажи квартиры не были согласованы существенные условия, признанные таковыми по закону или договоренности сторон сделки, документ будет считаться незаконным и не будет иметь никакой юридической силы.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры здесь.

Автомобиля

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает существенные условия договора купли-продажи транспортных средств. Обязательным соглашением в этом случае будет считаться условие о предмете сделке. Заключение договора о купле или продаже автомобиля будет происходить в соответствии с общими положениями закона.

Главное, чтобы документ содержал сведения, которые идентифицируют объект, а именно характеристики, указанные в свидетельстве о регистрации и паспорте автомобиля. Так как договор о купле-продаже автомобиля является основанием для официальной регистрации изменения собственника транспортного средства, то есть без идентификации объекта, осуществить его перерегистрацию не представляется возможным.

Бланк купли-продажи автомобиля по ссылке.

Товара

Кроме ГК РФ, существенные условия купли-продажи товара регулируются Общефедеральным законом от 07 февраля 1992 года № 2300-l «О защите прав потребителей». Соответствующее соглашение может быть оформлено в устной, письменной и нотариальной форме.

Обязательными условиями договора продажи товара являются:

  • инвентарь товара. Если по соглашению нужно передать покупателю предмет торговли определенного цвета, размера или модели, продавец обязан передать товар в том ассортименте, который был согласован в договоре;
  • срок действия документа. Между сторонами может быть согласован срок, в течение которого товар должен быть доставлен покупателю или определить максимальный период оплаты. Если срок исполнения не был определен, тогда он будет регулироватьсястатьей 314 ГК РФ;
  • документация и дополнительные принадлежности товара. Например: технический паспорт, сертификат качества, пошаговая инструкция по эксплуатации и т.д.;
  • качество и надлежащий вид предмета торговли. В соответствии с этим пунктом, продавец обязуется передать покупателю объект, качество которого совпадает с договором купли-продажи;
  • гарантия качества. При выявлении неисправностей, покупатель на законных основаниях будет иметь право реализовать возврат товара;
  • срок годности. Если в договоре установлен срок годности товара, у покупателя не появится никаких сомнений относительно его качества и срока эксплуатации;
  • тара и пакование. Статья 481 настоящего законодательного акта определяет, что товар должен быть передан в таре и (или) упаковке;
  • страховка. Товар может быть застрахован договором купли-продажи по обоюдному согласию сторон;
  • цена. Устанавливается стоимость товара, которая может быть реализована предварительно, с помощью кредита или оформления рассрочки;
  • передача прав собственности. В большинстве случаев, право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты товара;
  • риски повреждения. Договор купли-продажи может определять обстоятельства, при которых товар может быть испорчен или поврежден. Соответствующим документом можно установить формальный момент перехода товара покупателю. Например, стороны сделки договариваются, что ответственность за предмет торговли переходит на покупателя уже во время нахождения его (товара) в пути.

Скачать образец соглашения купли-продажи товара.

Договор купли-продажи товара может быть дополнен дополнительными существенными условиями по усмотрению сторон, не предусмотренными законами России. Главное, чтобы случайные требования не противоречили нормам действующего законодательства.

Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости?

1. Понятие существенных условий договора

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

2.1. Сведения о каждой стороне договора

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

-дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

Читайте также:  Образец договора на оказание рекламных услуг

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Дата и место заключения договора

2.3.2. Правоустанавливающие документы

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).

— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Надеюсь, что наши подробные рекомендации помогут вам составить правильный договор.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Ссылка на основную публикацию