Чем отличается рента от аренды, дарственной и завещания

Дарение и рента

Дарение — это одна из форм сделок между физическими и юридическими лицами. Ее особенностью, указанной в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), является безвозмездность дара. В качестве подарка может выступать не только вещь (имущество), но и услуги. Одаряемый может приобрести права по отношению к дарителю или третьим лицам. Преимуществом дарения является скорость совершения сделки. При этом даритель несет ответственность за возможный ущерб, причиненный в связи с недостатками подаренного имущества. Также договор дарения может быть оспорен или отменен.

Рента — сделка, которая в отличие от дарения, может быть совершена только при наличии договора, составленного в письменной форме и заверенного нотариусом. Договор ренты подразумевает периодическую выплату одним лицом другому определенной суммы. Взамен получатель ренты предоставляет в пользование свое имущество (например, квартиру, жилой дом и т. д.). Заключив договор, плательщик ренты сразу же получает во владение имущество, которым может распоряжаться по своему усмотрению. Вместе с тем, плательщик ренты несет ответственность по своевременной выплате оговоренной суммы.

Дарение

Дарение представляет собой сделку, при которой одним лицом (дарителем) безвозмездно передается в дар другому лицу (одаряемому) имущество, права или производится освобождение от определенных обязанностей. Договор дарения заключается в случаях, определенных ст. 572 ГК РФ.

Содержание договора дарения

Из ст. 572 ГК РФ следует, что дарителем на безвозмездной основе осуществляется передача дара одаряемому. Предметом договора (даром) является имущество или права по отношению к дарителю или иным гражданам. Даритель способен взять на себя обязательства по выплате долгов или выполнению некой работы. В качестве сторон договора выступают не только физические, но и юридические лица (организации).

В ряде случаев сделка признается недействительной (ничтожной):

  • устное заключение договора в случаях, в которых он может быть заключен только в письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК);
  • отсутствие в договоре описания конкретных видов имущества, которые были обещаны в дар. Нельзя обещать преподнести в дар всю собственность, не перечисляя входящего в ее состав имущества;
  • составление договора, согласно которому дар может быть передан только после смерти дарителя.

Обещание сделать дар в будущем, оформленное в соответствии с правилами ст. 574 ГК РФ, считается договором дарения с вытекающими из него правами и обязанностями.

Форма договора

Договор дарения должен быть оформлен в соответствии с положениями ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, допустимо совершение договора как в устной, так и в письменной форме. Вручение дара может быть впоследствии произведено путем передачи имущества, правоустанавливающих документов на подарок или символического вручения некой вещи (например, ключей от автомобиля). В письменной форме договор заключается в следующих случаях:

  • если предполагается совершить дарение в будущем;
  • если в качестве дарителя выступает юридическое лицо, а стоимость подарка свыше трех тысяч рублей;
  • Договор о безвозмездной передаче одаряемому недвижимости, заключенный до 1 марта 2013 года, подлежит обязательной госрегистрации.

Плюсы и минусы договора дарения

Преимущества договора дарения:

  • имущество, указанное в договоре, становится собственностью одаряемого уже в момент подписания документа, до совершения действий по его регистрации;
  • владелец доли в некой собственности может подарить ее, в то время как для ее продажи ему бы потребовалось согласие других собственников;
  • подарок, сделанный одному из супругов, не входит в состав их совместной собственности.

Минусы договора дарения:

  • после совершения договора он может быть отменен. Причиной этого может стать ухудшение уровня жизни вследствие выполнения условий договора и другие причины, указанные в статьях 577 — 578 ГК РФ;
  • у дарителя нет возможности выставить условия, которые одаряемому следует выполнить для приобретения дара;
  • сделка является безвозмездной — даритель ничего не получает взамен сделанного подарка;
  • даритель несет ответственность за ущерб, причиненный одаряемому в связи с недостатками подарка.

Рента

Рента — это сделка, отличающаяся обязательствами плательщика, который, согласно ст. 583 ГК РФ, должен в течение определенного времени выплачивать денежные средства получателю ренты. Ее заключение производится путем составления и нотариального удостоверения соответствующего договора.

Содержание договора ренты

Статья 583 ГК РФ содержит основные положения относительно договора ренты, из которых следует:

  • договор ренты создает права и обязанности для двух сторон (получателя ренты и плательщика);
  • плательщик ренты получает в распоряжение собственность лица, которому он выплачивает за это конкретную сумму денег или обеспечивает его иным образом;
  • в зависимости от содержания договора, выплата средств может производиться до момента смерти получателя ренты или бессрочно, без определения конкретного срока.

Форма договора

В соответствии со ст. 584 ГК РФ, после составления договора ренты он должен быть удостоверен нотариусом. Этой статьей предусматривается госрегистрация договоров, на основании которых под выплату ренты у ее получателя отчуждается недвижимость (например, жилой дом). Статьей 585 ГК РФ уточняются правила отчуждения указанной собственности:

  • при отчуждении недвижимости под выплату ренты его передача плательщику ренты осуществляется как за плату, так и без нее;
  • передача недвижимости за плату непосредственно связана с куплей-продажей (глава 30 ГК РФ), правила которой применяются и в данном случае;
  • бесплатная передача недвижимости связана с дарением (глава 32 ГК РФ), правила относительно которого применяются и в данном случае.

Удостоверение происходит по правилам, изложенным в главе Х «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) в редакции от 29.12.2014 года.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества договора ренты:

  • получатель ренты имеет право и дальше проживать в принадлежащем ему жилье;
  • договор ренты может быть расторгнут при невыполнении сторонами обязательств;
  • плательщик ренты получает недвижимость сразу после заключения договора.

Минусы договора ренты:

  • до момента смерти получателя ренты ее плательщик является лишь номинальным собственником имущества;
  • плательщик обязан регулярно платить определенные суммы. За их неуплату может быть предусмотрен штраф;
  • в случае повреждения имущества, переданного плательщику ренты, последний обязан и далее выплачивать оговоренную сумму, даже если его не устраивает текущее состояние недвижимости.

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка является ничтожной, то есть недействительной. Притворной признается сделка, которая была совершена в целях прикрытия. Сделка дарения признается притворной, если передача прав или собственности одаряемому сопровождалось ответной передачей прав или имущества.

Сделка, которая проводилась на самом деле (купля-продажа или иная), согласно указанной статье, будет происходить с учетом правил, предусмотренных для этого вида товарно-денежных отношений.

По договору, Михайлова сохранила за собой право проживать в квартире. Помимо того, в нем была прописана фиксированная сумма, которую Петров был обязан выплачивать ей ежемесячно. Он производил выплаты в течение трех лет, до момента смерти Михайловой, после чего стал единственным собственником квартиры с правом ее продажи, дарения и передачи по наследству.

Заключение

Договор ренты совершается только в письменной форме. Одна из сторон договора (плательщик) получает в собственность имущество другой стороны. При этом плательщик обязуется в указанные промежутки времени выплачивать определенную сумму денег. После смерти получателя ренты имущество переходит в полную собственность плательщика.

В обоих случаях договор может быть оспорен в суде. Даритель имеет право отмены договора в случаях, предусмотренных законодательством. Это возможно, если одариваемый совершил противоправные действия в отношении дарителя, или после подписания договора появились обстоятельства, ввиду которых исполнение обязательств приведет к снижению его уровня жизни.

Чем отличается рента от аренды, дарственной и завещания

Дарение

Дарение — это двусторонняя сделка, которую заключают между собой даритель и одариваемый, согласно которой даритель подарил, а одариваемый принял в дар и стал собственником определенного имущества. Сделка безусловная и безвозмездная.

Договор дарения считается лучшим вариантом при решении квартирных дел с родственниками.

— Налогообложение значительно ниже, чем при получении наследства.

— Наименее оспоримый договор.

— Требует минимального количества.

— подарок, сделанный одному из супругов, не входит в состав их совместной собственности.
-Лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют свои права на проживание.
— Если договор был заключен в результате обмана или под принуждением, это легко доказать и расторгнуть его.

Минусы договора дарения:

— передумать нельзя. Если квартиру уже подарили, то в случае возникновения конфликтов с одаренным, расторгнуть такой договор невозможно, если нет веских оснований.

— у дарителя нет возможности выставить условия, которые одаряемому следует выполнить для приобретения дара.

— имущество, указанное в договоре, становится собственностью одаряемого уже в момент подписания документа, до совершения действий по его регистрации.
— Существует вероятность того, что дарение будет отменено, это делает такой способ передачи прав собственности не совсем надежным.

Рента (договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием)

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения.

Гражданское законодательство предусматривает право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ).

Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?

В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Достоинства ренты:

— Четко прописаны условия, на которых получатель ренты передает недвижимость. Договор прекращается с момента смерти получателя. Не нужно ждать шесть месяцев, как в случае с завещанием, чтобы распорядиться квартирой.

— Договор трудно оспорим после смерти рентополучателя, если он добросовестно исполнялся.
— Данный договор требует нотариального удостоверения. То есть третья сторона подтверждает легитимность сделки.

— Распорядиться квартирой (то есть продать другому) рентополучатель не имеет права.
— Рентополучатель имеет право проживать в своей квартире до своей смерти.

— У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей. К тому же оплата коммунальных услуг лежит на новом владельце квартиры.

— В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

— Покупателем квартира приобретается практически «даром» — рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.

— Не придется платить налоги, как в случае с наследства.

Недостатки тоже значимы:

— Минимальное неисполнение договора ведет к его расторжению, а расходы по содержанию и исполнению договора не возмещаются. Некоторые бабушки этим пользовались. И вопрос о том, добросовестно ли выполняет свои условия плательщик ренты, придется, скорее всего, решать в судебном порядке.

— У продавца есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того, чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.

Читайте также:  Договор конвертируемого займа: как составить

— Риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет своими действиями этому способствовать.

до момента смерти получателя ренты ее плательщик является лишь номинальным собственником имущества .

Завещание

Завещание — это распоряжение гражданина относительно его имущества на случай смерти, которое вступает в действие только по факту смерти составившего его лица (наследодателя). Таким образом, завещание позволяет собственнику (завещателю) распоряжаться своим имуществом так, как он считает нужным. Причем каждое последующее завещание отменяет предыдущее.

«Плюсы» передачи недвижимости по наследству

— Можно распорядиться своим имуществом именно так, как это угодно вам.

-Оформляется достаточно быстро и не требует сбора особых документов.
— Можно отменить или изменить по своему желанию.

— Вступит в силу только после вашей смерти. До этого момента вы вправе спокойно распоряжаться своим имуществом.

«Минусы» в основном касаются тех, кто упомянут или не упомянут в завещании:

Наследники чаще всего не в курсе, что у наследодателя имеется завещание.
Завещание может вызвать не меньше споров, чем обычное наследование. Особенно это касается случаев, когда имущество завещано не родственникам. В этом случае родственники оспорят завещание.

— Завещание легко подделать.

— Есть категория наследников, которые имеют обязательную долю в наследстве.

Даже если завещание оформлено по всем правилам, это не дает стопроцентной гарантии, что квартира достанется именно тому, кому вы хотите. Дело в том, что закон определяет несколько категорий граждан, которые всегда, независимо от назначенного в завещании наследника, имеют право на долю в наследстве, в том числе на часть недвижимости. К таким гражданам относятся несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, супруг и нетрудоспособные иждивенцы завещателя.

Можно сделать вывод: для того, кто получает недвижимость, выгоднее договор дарения. В этом случае не нужно ждать полгода, оплачивать дополнительные расходы на нотариуса и оформление документов, значительно меньше сумма налога. К тому же, в квартиру можно заселиться сразу или сразу ее продать, не опасаясь, что за 6 месяцев накопятся долги по оплате коммунальных услуг.

Для того, кто дарит или завещает, удобнее завещание: сохраняется независимость от родственников и право до последнего распоряжаться своей собственностью. Договор ренты при правильном оформлении помогает получить дополнительные средства и уход тем, кто нуждается в нем и материальной помощи. Выбирая договор дарения, нужно быть уверенным, что ни внуки, ни дети не выгонят стариков, потерявших право собственности на жилье.

С точки зрения налогов, завещание, особенно завещание недвижимости – крайне убыточная практика, поэтому чаще всего рекомендуют оформить договор дарения. Это быстро, дешево и надежно. Единственный минус договора дарения в том, что даритель перестает быть собственником и, тем самым, становится беззащитным. Поэтому желательно юридически закрепить права на пользование данным жилым помещением.

Нельзя застраховать людей от плохих поступков со стороны близких и родственников. Это вопрос воспитания. Но, с точки зрения экономии времени и затрат (при доверии близким), договор дарения наиболее удобен.

Таким образом, если собственник имеет намерение передать свою собственность лицам, не состоящим с ним в родстве, логично заключить с ними договор содержания с иждивением или передать собственность в дар. Вместе с тем, составление завещания не исключает дальнейшего оформления договора дарения либо договора пожизненного содержания с иждивением.

Дарение и рента

Договоры ренты и дарения зачастую используются при сделках, связанных с отчуждением имущества, в основном это связано с недвижимостью. Нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) дают подробное описание этих сделок, исходя из чего, можно сделать вывод о плюсах и минусах каждой из них.

Плюсы и минусы договора дарения

Гл. 32 ГК РФ дает понятие и раскрывает сущность такой сделки как дарение. Основными его характеристиками является безвозмездность, односторонне обязывающий характер. Исходя из анализа норм этой главы, нетрудно вычленить следующие преимущества и недоставки применения дарственных.

Положительные стороны дарения:

  1. Доступность ее совершения (наличие устной и простой письменной формы в предусмотренных ст. 574 ГК РФ случаях).
  2. Переход права собственности в момент заключения договора (кроме дарения в будущем и недвижимости).
  3. Объект дарения — собственность лица, кому она дарится (нет общей совместной собственности супругов). Основание — ст. 36 Семейного кодекса РФ.
  4. Возможность освобождения одаряемого от уплаты налога.

Основные отрицательные моменты:

  1. При дарении ничего не получает даритель от сделки.
  2. Наличие налогообложения для лица, которому передают дар.
  3. При расторжении договора, а также при недействительности объект дарения возвращается к дарителю. Основание — п. 2 ст. 167, п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Плюсы и минусы договора ренты

Согласно ст. 583 ГК РФ рента представляет собой сделку по отчуждению имущества от одного лица (получатель ренты) другому (ее плательщик). При этом последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать получателю определенные денежные суммы либо осуществлять его содержание иным образом. Таким образом, определяющим признаком ренты является его возмездность.

Действующее гражданское законодательство РФ предусматривает два вида таких сделок: постоянная и пожизненная рента. Их отличие между собой заключается в следующем:

Основание для сравненияПостоянная рентаПожизненная рента
ПолучательГраждане, некоммерческие организации (п. 1 ст. 589 ГК РФ)Только граждане (п. 1 ст. 596 ГК РФ)
ПравопреемствоДа (п. 2 ст. 589 ГК РФ)Нет (исключение случай установления сразу нескольких получателей рентных платежей — в части доли умершего) п. 2 ст. 596 ГК РФ
Форма платежейДенежными средствами, вещами, оказание услуг, выполнение работ (в пределах стоимости платежей) ст. 590 ГК РФТолько денежное выражение (ст. 597 ГК РФ)
Сроки выплатыКвартал (если не оговорено иное) ст. 591 ГК РФЕжемесячно (если иное не оговорено) ст. 598 ГК РФ
ВыкупДа, как по требованию получателя, так и по праву плательщика (ст. 592 — 593 ГК РФ).

Выкупная цена устанавливается договором.

Да, по требованию получателя (при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика) п. 1 ст. 599 ГК РФ.
Риск случайной гибели (или повреждения) имуществаПри бесплатной передаче имущества несет плательщик ренты, при платной — на получателе (ст. 595 ГК РФ)Не освобождает плательщика от исполнения договора, т.е. риск лежит на нем (ст. 600 ГК РФ).

Первая ситуация: Иванов и Петров заключили договор ренты жилого дома, согласно которого его передача является безвозмездной, т.е. в данном случае, на этот договор также будет распространяться действие гл. 32 ГК РФ — правила о дарении имущества.

Вторая ситуация: Иванов и Петров заключили тот же договор, но передача дома была оценена в 1 млн. рублей. В данном случае, на договор ренты будут распространяться правила о купле-продаже недвижимости.

Содержание такого договора может вызвать массу вопросов по его оформлению и назначению. В связи с этим попробуем выделить основные черты ренты, т.е. ее положительные и отрицательные моменты.

Преимущества сделки имеются как для получателя ренты, так и для плательщика:

Получатель рентных платежейПлательщик
1.Договор трудно оспорим, в т.ч. после смерти получателя (если исполнение было добросовестным)
2.Нотариус является независимым лицом при удостоверении сделки и подтверждается законность ее совершения.
3.Помимо указания на рентные платежи, в таком договоре прописывается круг обязанностей плательщика ренты (т.е. четкость и емкость условий договора)
4.Имеет право дальнейшего пользования имуществомСама передача имущества может быть бесплатной
5.Получает дополнительные регулярные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости имущества (если его передача плательщику является платной)Имущество переходит в собственность плательщика в любом случае, поскольку иному лицу получатель продать его не может

Вместе с тем рента характеризуется следующими минусами:

  1. Обязательность нотариальной формы влечет дополнительные расходы по оформлению сделки.
  2. Даже минимальное неисполнение договора может повлечь его расторжение. При этом произведенные затраты возмещению не подлежат. Более того, при пожизненной ренте получатель имеет право требовать с плательщика возмещение убытков (ст. 599 ГК РФ).
  3. При недобросовестности плательщика ренты ее получателю необходимо будет обращаться в судебные органы для расторжения договора ренты.
  4. Чтобы стать полноценным собственником имущества плательщику ренты придется ждать неопределенный срок.
  5. Налогообложение в ряде случаев относится к обеим сторонам сделки.
  6. Для плательщика ренты устанавливаются не только уплата рентных платежей, но и на него могут быть возложены дополнительные обязанности, а также уплата коммунальных услуг (если речь идет о жилом помещении).
  7. Передаваемое имущество может отчуждаться получателем ренты плательщику на платной основе.
  8. При пожизненной ренте невозможен ее выкуп по волеизъявлению плательщика.
  9. Распоряжение переданного имущества со стороны плательщика возможно лишь с письменного согласия получателя ренты.
  10. Рента является обременением при отчуждении недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
  11. Получатель ренты приобретает право залога на имущество (ст. 587 ГК РФ).

Что лучше — дарение или рента квартиры

Довольно часто сделки, связанные с отчуждением имущества, как правило, недвижимости, нуждаются в оформлении либо путем ренты, либо дарения. Для того чтобы разобраться, что входит в содержание, а также нюансах оформления каждого из указанных договоров прибегнем к их сравнению на примере отчуждения квартиры.

Рента квартирыДарение квартиры
Нормы ГК РФГл. 33 ГК РФ (с применением правил гл. 30 и Гл. 32 ГК РФ)Гл. 32 ГК РФ
Стороны сделкиПолучатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ)Даритель и одаряемое лицо (ст. 572 ГК РФ) Запреты — ст. 575 ГК РФ.
Форма договораНотариальная (ст. 584 ГК РФ)Простая письменная, в ряде случаев устная (ст. 574 ГК РФ)
Характер сделкиВозмездныйбезвозмездный
Наличие госрегистрацииДа, в обоих случаях обязательна, поскольку квартира — недвижимое имущество.

Основания и требования к процедуре предусмотрены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Размер госпошлины за переход права собственности: 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — НК РФ).

Объект договораКвартира. Необходимо указывать в обязательном порядке адрес ее места нахождения, этаж, количество комнат, площадь, в т.ч. жилую, кадастровый (условный) номер
Условие о стоимостиОбязательноНе является обязательным (необходимо для целей налогообложения)
Права и обязанности сторонПеречень широкийПеречень узкий
Обязательные условияСведения о правоустанавливающих документах (свидетельство о госрегистрации права собственности: серия, номер, дата выдачи), полные сведения о сторонах сделки, указание на наличие или отсутствие ограничений, обременений, залога; сведения о лицах, обладающих правом пользования и проживания в жилом помещении; указание на проведение процедуры регистрации перехода права собственности.
Дополнительные обязательные условияуказание на размер и сроки выплаты платежей, риск случайной гибели или повреждениеНет
Наличие передаточного актаГК РФ не предусматривает в качестве обязательного этот документ (однако, если при передаче имущества по ренте применяются положения купли-продажи — то акт приема-передачи становится обязательным — ст. 556 ГК РФ)

Немаловажное значение при рассмотрении данного вопроса имеет и налогообложение. Здесь следует отметить, что при дарении даритель не подлежит налогообложению по НК РФ, поскольку такая сделка носит безвозмездный характер. При этом одаряемое лицо несет бремя уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основанию, предусмотренному пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ. Размер такого налога составляет 13% от стоимости имущества, переданного ему по сделке (ст. 224 НК РФ). В то же время это лицо освобождается от уплаты налога, когда существуют близкие родственных связи его и дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Налогообложение ренты осуществляется несколько иначе, нежели чем дарения. Плательщик ренты, становясь «юридически» собственником имущества с момента госрегистрации, обязан уплачивать соответствующие налоги. Именно в этот момент, у этого лица может возникнуть обязанность по уплате налога, связанного с приобретением квартиры. Зависит это от того, как он его получил — за плату или бесплатно.

Если передача квартиры плательщику ренты была осуществлена безвозмездно, то в данном случае применяются правила о дарении. Это касается и налогообложения. Поскольку договор ренты квартиры редко заключаются между родственниками, то уплата НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры.

В случае, когда передача квартиры плательщику была платной, то НДФЛ не уплачивается, а он, свою очередь, имеет право претендовать на получение имущественного вычета, связанного с приобретением жилого помещения (ст. 220 НК РФ).

Получатель ренты также является выгодоприобретателем по договору и должен уплачивать налог на доходы. Сюда включаются получение рентных платежей (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), а также доходы, полученные от передачи квартиры за плату (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Размер налоговой ставки в этом случае также будет 13%.

Кроме указанного, получатель ренты обладает правом воспользоваться стандартным налоговым вычетом, предусмотренного ст. 218 НК РФ. Данное регламентировано п. 3 ст. 210 НК РФ.

Последствия использования договора дарения вместо договора ренты

Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.

При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).

Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.

Заключение

В конце рассмотрения данной темы необходимо еще раз остановиться на следующих моментах:

  1. Заключение дарственных соглашений более удобно и просто в оформлении по сравнению с рентой.
  2. При договоре ренты собственник имущества (получатель ренты) является более защищенным в правовом отношении, нежели чем даритель.
  3. При осуществлении обеих сделок имеются свои особенности в налогообложении.
  4. Подмена рентой дарение и наоборот влечет ничтожность этих сделок.

Договор завещания

Передать имущество другому лицу можно несколькими способами: подарить, продать, обменять, завещать. Но если с обменом и продажей все относительно понятно, то вот с дарением и завещанием все намного сложнее. Ведь нередко у владельца имущества наследников нет, а получить заботу «со стороны» все-таки хочется. На этот случай предусматривается своеобразная сделка, которая представляет собой нечто среднее между дарением и завещанием. В этом материале разберем возможный договор завещания, сравним его с дарением и завещанием, и приведем помощь юриста по наследственным делам в таким виде сделок.

Общие понятия

В первую очередь следует разграничить понятия дарения, ренты и завещания, поскольку для многих граждан они тождественны.

  • Дарение – безвозмездная передача собственности другому лицу. Даритель не имеет права выставлять какие-либо условия как имущественного, так и не имущественного характера.
  • Рента – возмездная передача имущества другому лицу. Получатель ренты может потребовать от плательщика как денежного содержания, так и совершения определенных действий. Несмотря на передачу прав на имущество одним из условий ренты может быть пожизненное пользование переданной собственностью.
  • Завещание – безвозмездная передача собственности другому лицу (лицам). Но право собственности возникает у наследников только после смерти владельца имущества.

Договор завещания квартиры является рентой, в соответствии с которой получатель имущества остается пожизненно должным владельцу имущества.

Если гражданин выбирает способ передачи своего наследства другим людям, то ему стоит рассмотреть все три вариант. Иначе может возникнуть неприятная ситуация.

Дарение

Дарственная на имущество широко используется людьми, которые хотят вывести собственность из наследной массы и досрочно передать ее наследнику. У этого инструмента есть некоторые преимущества:

  • нет необходимости в обязательном порядке заверять договор у нотариуса;
  • дарителю не придется тратить свои собственные деньги на оформление сделки.

Но рисков в случае с дарением взамен наследства гораздо больше. В частности, даритель лишается абсолютно всех прав на недвижимость. Это грозит ему немедленным выселением.

Предположим, что некий гражданин А. поддался на уговоры знакомого и оформил на него дарственную на квартиру в Москве. Взамен этого знакомый обещал платить гражданину А. деньги пожизненно. Но как только одариваемый оформил собственность, он принудительно выселил гражданина А. из квартиры, даже несмотря на то, что это было единственное жилье.

Как видно из примера, гражданин А. попросту перепутал значение терминов «подарил» и «оформил ренту». Но будь оформлен договор ренты, ничего бы у знакомого гражданина А. не вышло.

Договор ренты (наследования)

В российской юридической практике договор наследования используется довольно широко. Но из-за некоторых аспектов правоприменения риски по таким договорам несут все стороны. Во-первых, владелец недвижимости может стать жертвой «черных риэлторов» – рассказы о таких лицах можно встретить почти во всех СМИ. Ведь это все довольно предсказуемо: чем раньше перестанет плательщик ренты нести свои обязанности, тем быстрее он сможет распорядиться полученным жильем.

Некоторые рентоплательщики и вовсе игнорируют свои обязанности или подходят к ним спустя рукава. Формально исполняя условия договора, они никак не улучшают жизнь «подопечного».

С другой стороны, добросовестный плательщик ренты может столкнуться с ситуацией, когда он выполнял необходимые действия по договору, но имущества так и не получил. Такие договоры довольно часто оспаривают родственники рентополучателя при открытии наследства.

Но риски можно минимизировать, если документы о соглашении подготовит опытный юрист. Ведь чем подробней и обстоятельней будут прописаны права и обязанности сторон, тем более юридически защищенными будут и плательщик, и получатель ренты. Такой документ – не договор наследства по завещанию (в правовом поле нет такого типа документов). Это фактически производимая передача права собственности, которая защищает обе стороны, в отличие от дарения, где у дарителя не остается никаких прав. И в то же время это не завещание, которое начинает действовать только после смерти и по которому у потенциального наследополучателя никаких прав не возникнет.

Завещание

Такой документ обеспечивает передачу права собственности на имущество только после смерти его владельца. Следовательно, рисков владелец имущества не несет никаких (за исключением обычного криминала, но от него никто не застрахован).

Наследник также не несет никаких рисков, поскольку в принципе не может повлиять на наследодателя с тем, чтобы имущество досталось непременно ему. Как итог – до смерти наследодателя нет никаких правоотношений между наследодателем и наследником относительно передаваемого имущества.

Марте С. бабушка предложила выгодную, как тогда показалось девушке, сделку. Марта должна ухаживать за бабушкой, а та обязалась подписать на нее завещание. Более того, бабушка и вправду написала завещание и даже показала его внучке. Девушка переехала жить к «завещателю», помогала по хозяйству, покупала за свой счет продукты, оплачивала счета и выполняла другие действия.
Но после смерти бабушки выяснилось, что она чуть позже написала другое завещание в пользу своего правнука, который не имеет никакого отношения к Марте. Девушка обратилась в суд, однако судья не принял ее доводов, поскольку завещатель волен распоряжаться своим имуществом так, как ему хочется.

Каких-то обязательств у наследодателя перед наследником не возникает. Они не возникнут ни по договору, ни по чему-либо еще. Ведь в ст. 1118 ГК РФ прямо указано, что единственный способ распоряжения имуществом на случай смерти – составить завещание.

Какую сделку выбрать

Что лучше – завещание, или договор ренты, или дарственная? В большинстве случаев все зависит от конкретной ситуации. Ведь каждый из этих видов сделок (а завещание тоже является сделкой, пусть и 1-сторонней) предназначен для решения определенных ситуаций.

Но если не понятно, что именно предлагается подписать и что проистекает из обещаний, лучше проконсультироваться со специалистом. И в любом случае требовать нотариального оформления, поскольку нотариус обязательно разъяснит правовые последствия заключаемого соглашения. Стоит обратиться и к юристу по наследству для изучения перспектив развития дела и даже возможности его оспаривания, в том числе в судебном порядке.

В большинстве случаев такие виды договоров оспариваются сложно, чем и пользуются мошенники. Одни пытаются получить недвижимость бесплатно, другие – обеспечить себе безбедную старость, но при этом ничем не отплатить за проявленную заботу.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Что лучше — дарственная, договор ренты или завещание?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Ситуация: пожилой человек чувствует, что ему становится все хуже, он просит заботы и ухода от своих более молодых знакомых, а в обмен он предлагает свое наследство. Соглашаться, кажется, нужно точно, ведь никому не помешает квартирка в активах.

Но не все так просто. Пожилой человек может оформить на свое усмотрение три документа: дарственную, договор ренты или завещания, каждый из этих документов дает право на недвижимость, только происходит это по-разному. Мы рассмотрим, какой из этих документов оформлять лучше всего, чтобы не остаться «проигравшим».

Дарственная — худший вариант для пожилого человека

Согласно законодательству РФ, при заключении дарственной, права на недвижимость отчуждаются в пользу дарополучателя тут же, после регистрации документа. Это значит, что пожилой человек после составления и регистрации документа уже не будет иметь прав на недвижимость — и это связано с очень большими рисками.

Известно много случаев, когда кто-либо лестью либо прямыми угрозами добивался дарственной от пожилого человека, после чего старушку или дедушку просто выселяли на улицу. Хуже всего то, что среди таких «вымогателей» бывали и родственники.

Поэтому пожилому человеку не следует оформлять дарственную в наше неспокойное время. Документ можно составлять только с теми людьми, к кому доверие ничем не ограничено.

Юридические тонкости: родственники дарователя могут относительно легко оспорить через суд правомерность передачи недвижимости. Поэтому дарственная — это риск и для получающих квартиру, а не только для пожилого человека.

Завещание — худший вариант для получателей недвижимости

Если бабушка попросила вас поухаживать за ней до момента смерти в обмен на долю в завещании, возможно, бабушка вовсе не «выжила из ума», как о ней принято думать.

Все дело в том, что завещание очень сильно обделяет в правах людей, не являющимися родными и, тем более, родственниками по отношению к умершей. Пожилой человек имеет право неограниченное количество корректировать свое завещание, а это значит, что при любой ссоре или помрачении ума недвижимость достанется другому.

Кроме того, оспаривать в суде завещания — легче всего. Все дело в законодательстве РФ, согласно которому прямые наследники (дети, внуки) имеют первостепенное право на наследство. А имущество, переданное по завещанию, именно наследством и является.

Поэтому остерегайтесь этого документа, если вы согласились ухаживать за пожилым человеком до кончины в обмен на недвижимость.

Юридические тонкости: ГК РФ устанавливает, что несовершеннолетние наследники умершей, что бы ни было написано в завещании, в любом случае имеют право на долю недвижимости.

Договор ренты — идеальный вариант

Договор ренты сложно оспорить при возникновении трений, это не считается наследством, а признается возмездной передачей прав на недвижимость. Именно тот факт, что по умолчанию квартира переходит в собственность «не бесплатно», и является юридическим обоснованием легитимности данной сделки.

По договору ренты имущество переходит во владение ухаживающим только после наступления условия — кончины рентополучателя, т.е. пожилого человека. В обмен ухаживающий должен или ежемесячно платить пожилому человеку, или всячески помогать (покупать продукты, мыть квартиру, следить за домашними животными и т.д.). Переписать договор ренты невозможно, расторжение договора возможно исключительно через суд.

Поэтому договор ренты — идеальный вариант: он в равной степени защищает права как бабушки/дедушки, так и ухаживающих за ними людей.

Юридические тонкости: если пожилой человек хочет расторгнуть договор, ссылаясь на несоблюдение второй стороной договора, он обязан предоставить подтверждающие документы.

Дарение, завещание или договор ренты

Дарение, завещание или договор ренты?

…Пока женщина лежала в тяжелом состоянии в больнице, дочь уговорила ее подписать договор дарения. А когда женщина вернулась домой, услышала от дочери, что она теперь никто и никаких прав в этой квартире не имеет… … Бабушка умудрилась в течение года дважды продать квартиру с условием пожизненного содержания, дважды расторгнуть сделку, а на полученные средства съездить на заграничный курорт… …Старушка заключила договор ренты, но подозрительно скоро после этого умерла… …Мачеха скрыла от нотариуса, что у скончавшегося мужа есть трое детей. О том, что у них есть наследство, дети узнали через несколько лет после смерти отца… Когда дело касается недвижимости, в людях иногда просыпаются не лучшие качества. А потому любой владелец квартиры должен подумать о том, кому она достанется, если с ним что-либо случится. По мнению директора АН «Дворец» Валерия Грачева, завещание нужно писать не только пожилым. Как только возникает право собственности, человек должен понимать, насколько сложен будет потом процесс дележа имущества, и заранее очертить круг родственников, имеющих на него право.

Недаром кодекс вывел разные категории сделок: возмездная сделка, безвозмездная и сделка под условием (договор ренты). Отдельно от них стоит наследственное право. Доводы в пользу некоторых решений и аргументы против них мы попробовали собрать воедино.

Валерий Евгеньевич начал разговор с преимуществ договора дарения, который он считает лучшим вариантом при решении квартирных дел с родственниками.

– Налогообложение значительно ниже, чем при получении наследства. – Наименее оспоримый договор. – Требует минимального количества документов (для его заверения не понадобится даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). – Минимальная стоимость оформления документов и регистрации. – Лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют свои права на проживание. – Если договор был заключен в результате обмана или под принуждением, это легко доказать и расторгнуть его.

Однако есть нюансы, которые могут уничтожить все достоинства договора дарения:

– передумать нельзя. Если квартиру уже подарили, то в случае возникновения конфликтов с одаренным, расторгнуть такой договор невозможно, если нет веских оснований. – Существует вероятность того, что дарение будет отменено, это делает такой способ передачи прав собственности не совсем надежным.

Рента (договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием)

Достоинства ренты, с точки зрения Валерия Грачева, таковы:

– Четко прописаны условия, на которых получатель ренты передает недвижимость. Договор прекращается с момента смерти получателя. Не нужно ждать шесть месяцев, как в случае с завещанием, чтобы распорядиться квартирой. – Договор трудно оспорим после смерти рентополучателя, если он добросовестно исполнялся. – Данный договор требует нотариального удостоверения. То есть третья сторона подтверждает легитимность сделки – Распорядиться квартирой (то есть продать другому) рентополучатель не имеет права. – Рентополучатель имеет право проживать в своей квартире до своей смерти. – У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей. К тому же оплата коммунальных услуг лежит на новом владельце квартиры. – В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни. – Покупателем квартира приобретается практически «даром» – рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры. – Не придется платить налоги, как в случае с наследства.

Недостатки тоже значимы:

– Минимальное неисполнение договора ведет к его расторжению, а расходы по содержанию и исполнению договора не возмещаются. Некоторые бабушки этим пользовались. И вопрос о том, добросовестно ли выполняет свои условия плательщик ренты, придется, скорее всего, решать в судебном порядке. – У продавца есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того, чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд. – Риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет своими действиями этому способствовать. Чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, покупателю придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).

«Плюсы» передачи недвижимости по наследству

– Можно распорядиться своим имуществом именно так, как это угодно вам. – Оформляется достаточно быстро и не требует сбора особых документов. – Можно отменить или изменить по своему желанию. – Вступит в силу только после вашей смерти. До этого момента вы вправе спокойно распоряжаться своим имуществом.

«Минусы» в основном касаются тех, кто упомянут или не упомянут в завещании:

Наследники чаще всего не в курсе, что у наследодателя имеется завещание. Завещание может вызвать не меньше споров, чем обычное наследование. Особенно это касается случаев, когда имущество завещано не родственникам. В этом случае родственники оспорят завещание. – Завещание легко подделать. – Есть категория наследников, которые имеют обязательную долю в наследстве.

Даже если завещание оформлено по всем правилам, это не дает стопроцентной гарантии, что квартира достанется именно тому, кому вы хотите. Дело в том, что закон определяет несколько категорий граждан, которые всегда, независимо от назначенного в завещании наследника, имеют право на долю в наследстве, в том числе на часть недвижимости. К таким гражданам относятся несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, супруг и нетрудоспособные иждивенцы завещателя.

Вкратце можно сделать вывод: для того, кто получает недвижимость, выгоднее договор дарения. В этом случае не нужно ждать полгода, оплачивать дополнительные расходы на нотариуса и оформление документов, значительно меньше сумма налога. К тому же, в квартиру можно заселиться сразу или сразу ее продать, не опасаясь, что за 6 месяцев накопятся долги по оплате коммунальных услуг.

Для того, кто дарит или завещает, обычно удобнее завещание: сохраняется независимость от родственников и право до последнего распоряжаться своей собственностью. Договор ренты при правильном оформлении помогает получить дополнительные средства и уход тем, кто нуждается в нем и материальной помощи. Выбирая договор дарения, нужно быть уверенным, что ни внуки, ни дети не выгонят стариков, потерявших право собственности на жилье.

Анна Покровская, директор ООО «Консалтинговая фирма «Прецедент», уверена, что вопрос о выборе договора пожизненного содержания, дарения или завещания, на 80% моральный, а не правовой. Кроме того, многое зависит от того, что человек хочет, от его состояния здоровья и материального положения.

«С точки зрения налогов, завещание, особенно завещание недвижимости – крайне убыточная практика, поэтому чаще всего рекомендую оформить договор дарения, – объясняет Анна Юрьевна. – Это быстро, дешево и надежно. Единственный минус договора дарения в том, что даритель перестает быть собственником и, тем самым, становится беззащитным. Поэтому желательно юридически закрепить права на пользование данным жилым помещением.

С другой стороны, знаю случаи, когда пытаются выселить полноправных владельцев квартиры: третируют, меняют замки. Пострадавшие обращаются в суд, он вынесет решение, которое просто не выполняется.

Мы не можем застраховать людей от плохих поступков со стороны близких и родственников. Это вопрос воспитания. Но, с точки зрения экономии времени и затрат (при доверии близким), договор дарения наиболее удобен».

По мнению директора «Прецедента», у наследования по завещанию есть несколько неприятных факторов.

1. Оформление завещания у нотариуса заметно дороже, чем оформление у него же договора дарения, который не требует нотариального заверения.

2. Когда наследники придут к нотариусу, он потребует провести рыночную оценку имущества. И, при вступлении в наследство, порядка 3% от его стоимости платится нотариусу в виды пошлины.

3. Сам налог на наследство. Лицо, которое приобретает недвижимость (в том числе по завещанию), должно платить налог на физических лиц – НДФЛ, который составляет 13%. Дарение между близкими родственниками от данного налога освобождено.

Взвесив все «за» и «против» (и при отсутствии договора дарения или завещания), многие предпочитают сначала фактически вступить в права наследования, а через несколько лет признать их в судебном порядке. Это существенно дешевле, чем заплатить пошлину и налог на наследство.

Как правильно оформить договор дарения недвижимости?

Каждый договор дарственной оформляется у нотариуса. Именно нотариус свидетельствует о дееспособности обеих сторон, подписывающих договор. Он же может и заверить дарственную, выдав сторонам документы для последующей государственной регистрации. Он же хранит их дубликат договора, который имеет юридическую силу на случай потери документов.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра и с момента регистрации вступает в силу.

Что необходимо указать при составлении договора дарения?

1. Стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.

2. Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует описать его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее.

3. Обязательно упоминают, на основании каких документов недвижимость принадлежит дарителю.

4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения.

Гражданское законодательство предусматривает право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ).

Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?

В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Читайте также:  Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ
Ссылка на основную публикацию