Эскроу-счета дольщиков будут застрахованы на 10 млн руб. (законопроект)

Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир

Десять миллионов – это много или мало? Казалось бы, много. Государство позаботилось об участниках долевого строительства, которые вносят оплату на эскроу-счета в банке, – эти средства застрахованы. Но если вчитаться в детали, получается, что забота оказалась немного ограниченной.

Итак, в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы. Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. На первый взгляд сумма достаточная. По данным Росреестра, средняя стоимость помещения, приобретенного физлицами по договору долевого участия (ДДУ) в России, составила 2,5 млн руб. Закон позволяет компенсировать потери сразу по нескольким ДДУ, но опять же общая сумма покрытия не может превышать 10 млн руб. Таким образом, среднестатистический российский дольщик может приобрести до четырех квартир по цене до 2,5 млн руб. и в случае проблем с банком – держателем эскроу-счетов он получит возврат из АСВ.

Но совсем иная ситуация складывается на рынках строящегося жилья крупных городов, прежде всего Москвы. Дольщики столичных проектов могут потерять немалые суммы при банкротстве банка, если текущую норму о страховании в законе не скорректировать.

По нашим данным, более 40% заключенных в Москве в 2018 г. ДДУ имели цену свыше 10 млн руб. Средняя стоимость квартиры бизнес-класса в строящемся доме в прошлом году составила 14,8 млн руб., в премиум-сегменте – 45 млн руб., в элитном – 125 млн руб.

Размер страхового покрытия, предусмотренный законодателями, фактически лишает права на защиту вложений покупателей высокобюджетного жилья. С одной стороны, это выглядит странно, ведь в абсолютном выражении именно такие дольщики несут самый значительный ущерб – и примеры элитных долгостроев в Москве есть. С другой – едва ли будет этично компенсировать фактически бюджетными средствами потери весьма состоятельных людей в небогатой стране, по-видимому, именно такой логикой и руководствовались авторы поправок.

Только в комфорт-классе средняя сделка – 8 млн руб. – умещалась в отведенный государством страховой норматив. Статистика показывает, что, скажем, в бизнес-классе средний покупатель может потерять около 5 млн в случае отзыва лицензии у банка – держателя эскроу-счета, на который он внес оплату. То есть, если дольщик приобрел, скажем, квартиру за 15 млн руб., но банк обанкротился, АСВ перечислит на эскроу-счет в новом банке только 10 млн. А дольщику придется либо доплатить недостающие (фактически пропавшие 5 млн руб.), либо застройщик расторгнет с ним договор долевого участия. Схожая проблема возникнет, если клиент приобрел две квартиры, даже у разных застройщиков, но эскроу-счета были открыты в одном банке: также компенсируют 10 млн пропорционально на оба счета – но не больше.

Важно также отметить, что проблема может коснуться не только покупателей дорогостоящей недвижимости. По нашим подсчетам, в июле 2019 г. средняя стоимость двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса уже превысила 10 млн руб. (если быть точной, 10,1 млн). А средняя трешка уже обходится в 13,4 млн руб. Иными словами, в зоне риска оказывается и значительная часть дольщиков массового сегмента.

Еще один аспект, который, по-видимому, не учли законотворцы при разработке нормы о страховании, – это рост цен. За прошедший год в Москве средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках выросла на 8%. По стране этот показатель увеличился на 5–10% в зависимости от региона. То есть рано или поздно норма о страховании 10 млн руб. устареет и не будет отвечать реальной ситуации на рынке строящегося жилья.

Поэтому необходима некоторая модернизация законодательства. На мой взгляд, нужна более гибкая формулировка, которая позволит адекватно защищать дольщиков. К примеру, в законе можно прописать, что возмещение производится в размере стоимости квартиры или максимально до 150 или 200% от средней стоимости 1 кв. м жилья по региону, умноженной на площадь квартиры. В этом случае будут учтены как региональные различия в цене новостроек, так и разница в цене по основным сегментам. Более того, норма не устареет по мере изменения средних цен. Помимо этого необходимо предусмотреть возможность компенсации по нескольким приобретенным объектам, если эскроу-счета были открыты в одном и том же банке.

Эскроу-счета дольщиков будут застрахованы на 10 млн руб. (законопроект)

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Будут ли начисляться проценты по эскроу счетам в 2020 году: новости законопроекта

Покупка квартиры в не достроенном доме по договору долевого участия – весьма рискованное мероприятие. Покупатели, так и не получившие квартиры из-за проблем застройщиков есть в каждом регионе страны. Чтобы избежать таких моментов, был принят закон о счетах эскроу. Такая практика помогает обычному покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. На сегодняшний день в думе ведутся разговоры о принятии нового законопроекта, по которому планируется начислять проценты по эскроу счетам. В сегодняшнем посте разберем перспективы и выгоды закона.

Читайте также:  Что это такое - залоговый счет в банке?

Эскроу счета в долевом строительстве

Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.

Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой. Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ. Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.

Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:

  1. Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
  2. Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
  3. До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.

Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.

Важно! Специальный счет открывается на имя покупателя несмотря на то, что средства на нем принадлежат застройщику. Согласно действующему законодательству, сумма в пределах 10 000 000 рублей застрахована. Если банк по каким-либо причинам лишится лицензии, покупателю будет возмещены деньги за счет агентства страхования вкладов. Ранее мы писали об эскроу счетах. Подробности здесь.

Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.

Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах

На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.

Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.

Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.

Будут ли начисляться проценты

На первый взгляд инициатива выглядит очень привлекательно. Покупателям новостроек, тем более ипотечным заемщикам, дополнительная сумма по окончании строительства будет не лишней. Но начисление процентов на эскроу счета повлечет за собой целый ряд трудностей.

Законопроект

Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс. Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.

Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.

Как планируется начислять проценты

Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:

  • Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
  • Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
  • Для начисления процентов открывается дополнительный счет.

Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.

Кому выгодно

Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.

Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку. Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными. Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.

На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.

Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.

Мнение экспертов

После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.

По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата. Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.

Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.

Сроки принятия законопроекта

На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена. После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу. Следить за движением документа можно на сайте Госдумы.

Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.

На все возникшие вопросы с радостью ответит дежурный юрист портала. Не забывайте про лайк и репост.

Деньги на счетах «лопнувших» банков застрахуют на 10 млн рублей. Но не все

У банка отозвали лицензию: что делать клиенту? Обращаться в Агентство по страхованию вкладов. Вкладчику вернут максимум 1,4 млн рублей на человека. Но если в банке лежали деньги от продажи квартиры или наследство? Чтобы средства не сгорели с банком, правительство решило планку «приподнять» до 10 млн. Однако далеко не все «превышенцы» попадут в список. «Выберу.ру» узнал подробности решения кабмина.

10 млн по справке

Повысить выплаты летом предложила группа депутатов. По действующему законодательству вкладчик получает 100% компенсацию средств с учётом процентов, но не более 1,4 млн рублей в руки. Сумма сильно ограничена, и деньги, которые люди получали после продажи квартиры или вступления в наследство, просто сгорали вместе с банком. Если человек получил большое наследство или грант, а банк рухнул, то в сложной ситуации клиент остаётся без денег. Похожая ситуация со средствами, полученными от продажи недвижимости. Практика подтолкнула парламентариев поднять компенсацию для некоторых пострадавших клиентов:

  • люди, получившие на счёт в «лопнувшем» банке деньги после продажи жилого помещения, земельного участка с домом;
  • вступившие в наследство;
  • получившие выплаты на счёт в банке по возмещению ущерба жизни, здоровью или имуществу;
  • получающие социальные выплаты и пособия;
  • выплаты, по решению суда;
  • граждане, которые получили на счёт в рухнувшей организации гранты или субсидии.

Средства таких клиентов парламентарии предложили застраховать на сумму до 10 млн рублей, как летом это сделали с эскроу-счетами. О том, как работают эскроу-счета «Выберу.ру» писал в материале «Эскроу-счета для дольщиков: что это такое и что они меняют?». Однако, чтобы получить деньги, человеку придётся подтвердить право документами или справками.

Парламентарии посчитали, что 1,4 млн рублей — несправедливая и ограниченная сумма. Фото: livejournal.com.

Российское правительство одобрило предложение Госдумы. Также кабмин поддержал другую инициативу: расширить список юрлиц-получателей страховки. Клиенты «лопнувшего» банка получают компенсации через Агентство по страхованию вкладов, когда наступает страховой случай — отзыв или аннулирование лицензии.

НКО тоже застрахуют

Парламентарии предложили защитить от краха банка деньги юридических лиц — некоммерческих социальных и общественных организаций. Исключения коснутся организаций — иностранных агентов. Компенсации для НКО предложили застраховать по аналогии с вкладами физлиц на 1,4 млн рублей.

Например, это такие НКО, которые хранят средства в финансовых организациях:

  • товарищества собственников жилья;
  • садоводческие и огороднические товарищества;
  • гаражные и гаражно-строительные кооперативы;
  • жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Правительство вынесло несколько замечаний. Перед тем, как принимать документ, кабмин велел посчитать, достаточно ли в фонде обязательного страхования вкладов денег, не придётся ли повышать ставки для банков-участников системы. После проработки деталей, правительство поддержит документ.

Сейчас каждый вкладчик может претендовать только на 1,4 млн рублей компенсации. Но выплаты повысят до 10 млн рублей. Фото: «Выберу.ру»/ Иван Анчуков

Кто и как компенсирует вклады?

Не каждый клиент рухнувшего банка может претендовать на выплаты. Кредитная организация должна участвовать в системе страхования вкладов. Когда Центробанк отзывает лицензию финансовой организации, в течение 14 дней Агентство по страхованию вкладов объявляет дату начала выплат.

Вкладчик с паспортом приходит в назначенный АСВ банк-агент. Клиент заполняет заявление и получает деньги наличными или переводом на счёт. Например, 15 ноября ЦБ отозвал лицензию у банка «Кредитинвест». 22 ноября АСВ сообщило на сайте, что выплаты вкладчикам начнутся с 25 ноября через Россельхозбанк.

АСВ назначает банки-агенты, которые выплачивают компенсации пострадавшим клиентам. Фото: linkme. ufanet.ru.

Если человек не согласен с суммой страховки, в АСВ необходимо написать заявление о несогласии с размером компенсации и приложить документы, которые подтверждают право на повышенные выплаты. В течение 10 дней АСВ рассмотрит заявление.

Если сумма компенсации выше 1,4 млн рублей, вкладчик имеет право требовать остаток у рухнувшего банка. Клиент предоставляет финансовой организации требование кредитора, чтобы получить оставшиеся деньги после ликвидации. Подтверждать право требования не придётся. Но ждать выплат «превышенцы» могут бесконечно долго: чтобы выполнить обязательства перед клиентами, ликвидатору придётся распродать имущество банка. Подробнее о ходе выплат и правах вкладчиков читайте в материалах «Выберу.ру» «Агентство по страхованию вкладов» и «Страхование вкладов физических лиц».

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Читайте также:  Что такое лицевой счет в банке - понятие и структура

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Что нового в законе о новостройках с 1 июля

С 1 июля заработали поправки в закон о долевом строительстве. Они дали больше гарантий дольщикам. Покупать квартиры в новостройках станет безопаснее, но из-за новых требований цены на жилье могут вырасти. Зато может подешеветь ипотека, потому что риски банков уменьшатся.

Говорят, что эти поправки фактически отменили долевое строительство, но это, конечно, не так. Кое-что изменилось, но купить квартиру на этапе строительства можно и сейчас, и потом.

Вот самое важное.

Коротко

Все изменения направлены на то, чтобы дольщики меньше рисковали, а среди застройщиков не было мошенников:

  1. Платить за квартиры можно только через банк.
  2. Застройщику нельзя платить деньгами дольщиков одной стройки за другую стройку. Нельзя перекладывать деньги из одного банка в другой, собирать деньги на один счет и тратить с другого.
  3. Для финансирования строительства надо будет использовать счета эскроу, но только через год и по новым проектам. Тогда риски дольщиков уменьшатся, но застройщики не получат доступ к деньгам, пока не сдадут дом.
  4. Банки будут еще строже следить, куда застройщик тратит деньги. За этим присмотрит Центробанк. Подозрительные операции по счету не проведут, а к застройщику в случае чего придет проверка.
  5. Застройщиков заставят рассказать, кто на самом деле их контролирует и влияет на решения. Эти люди будут отвечать перед дольщиками своим имуществом.
  6. Информация о застройщиках и проектах будет в общем реестре под контролем государства, а не на разных сайтах в произвольном виде.

Это касается только домов, на которые выдали разрешение с 1 июля 2018 года. Если застройщик получил разрешение раньше, большинство требований не действует и риски дольщиков пока выше.

Вырастут ли цены на квартиры? Точно не известно. Застройщики говорят, что вырастут, но это может быть способом простимулировать спрос на квартиры прямо сейчас.

Кого касаются эти изменения?

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан. Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше. Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

Например, есть условие, что застройщики вообще не могут привлекать деньги дольщиков, если не отвечают всем требованиям. Так вот, оно не действует для старых проектов. Будьте начеку и особо не надейтесь, что новый закон защитит вас от всех рисков уже сейчас.

Кто может привлекать деньги дольщиков

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории. А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один. Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Взносы в компенсационный фонд. Если разрешение на строительство выдано после начала работы компенсационного фонда, то привлекать деньги можно только при условии оплаты взноса. Это проконтролирует Росреестр. Если застройщик не заплатил взнос, договор долевого участия просто не зарегистрируют. Так что дольщик узнает об этом до того, как заплатит.

Если застройщик решит закрыть счет в банке

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Это значит, что застройщик не сможет открывать разные счета, свободно получать деньги на один счет, а тратить с другого. Есть надежда, что махинаций со счетами будет меньше, а деньги дольщиков не пропадут.

Как платить за квартиру в новостройке

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Читайте также:  Как закрыть счет в банке юридическому лицу?

С 1 июля 2019 года начнет действовать новое требование: работать только через счета эскроу. Сейчас застройщики могут получать деньги напрямую на свои счета и сразу тратить их на стройку, а не ждать, пока дом будет готов. Пока этот порядок добровольный или по договоренности с банком. Через год все изменится.

Что такое счета эскроу?

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Фактически это означает, что застройщик не сможет сразу пускать деньги дольщиков на стройку. Им придется использовать свои деньги или брать кредиты. И только после сдачи дома можно будет получить деньги за квартиры.

Деньги на счете эскроу застрахованы? Что с ними будет, если у банка отзовут лицензию?

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Важно! Страховка перестает работать, если дольщик расторгает договор. Некоторые юристы дают дольщикам такие советы, а потом выясняется, что после расторжения договора дольщик уже никак не защищен. Ему не выплатят компенсацию из фонда, не возместят деньги при отзыве лицензии. Он будет сам судиться с застройщиком, и государство ему помогать уже не обязано. Чтобы не остаться без квартиры и денег, консультируйтесь с несколькими экспертами.

Как застройщик может тратить деньги дольщиков

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Есть список расходов, куда можно направить деньги дольщиков. Это контролирует банк. Он не проведет платеж, пока не проверит его назначение: кому и за что уходят деньги. И пакет документов по каждому платежу застройщик будет формировать не как захочет, а строго по указаниям ЦБ . Если в платежке что-то будет не так или на зарплату сотрудникам застройщика попросят больше денег, чем положено по лимиту, банк такую операцию не проведет и сразу же сообщит в контролирующие органы. Даже если потом выяснится, что платеж правильный, банку за это ничего не будет.

На что не разрешат потратить деньги дольщиков

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Но есть плюс и для застройщиков — для них сделали послабление. Раньше они могли свободно тратить деньги, только когда сдадут дом и передадут квартиры всем дольщикам. Теперь достаточно зарегистрировать право собственности на одну квартиру в готовом доме, и можно тратить деньги на машину директору и корпоратив.

Какую информацию о себе должен публиковать застройщик?

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ . Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Эти бенефициарные владельцы будут нести солидарную ответственность по долгам застройщика. Они и не учредители, не директора и никогда лично вроде бы ни у кого не брали деньги и ничего не подписывали. Но если застройщик обманет дольщиков, деньги можно будет взыскивать с этих бенефициаров, а не только с официального директора.

Новый повод для внеплановой проверки застройщика

Теперь с внеплановой проверкой могут прийти не только из-за просрочки сдачи квартир, по жалобам дольщиков или требованию прокурора. Поводом для внеплановой проверки без предупреждения может стать сообщение от банка, что застройщик передал платежку с неподходящим назначением платежа или есть подозрения, что он пытается не туда потратить деньги. Хватит одного подозрения, деньги даже никуда не уйдут: платежку банк все равно не проведет, но о сомнениях сообщит.

Если застройщик перестанет отвечать требованиям закона

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Но если раньше сообщали только о том, что застройщик уже не имеет права получать от дольщиков деньги, то теперь будут сообщать еще и о том, что застройщик просрочил сдачу квартиры на полгода. Ведомства узнают, что застройщик не выполняет обязательства, и не разрешат ему получать деньги от новых покупателей.

Единая система жилищного строительства

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

Список документов, которые нужно публиковать, стал больше. Теперь там будет вообще все о проекте и застройщике, вплоть до номера расчетного счета.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Если выяснится, что застройщик публикует не все или публикует не вовремя, ему грозит штраф до 400 тысяч рублей.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Ссылка на основную публикацию