Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Новое в законе и порядок открытия эскроу счета

При заключении между двумя лицами сделки на крупную сумму существует риск невыполнения обязательств одной из сторон. Для полноценного соблюдения условий договора привлекается третья сторона в виде банка, в котором открывается счет эскроу. О том, что это за счет, а также о целях и нюансах его применения, пойдет речь в данной статье.

Что такое счет эскроу

В законодательной базе РФ существует ряд документов, дающих представление о том, что такое эскроу счет:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018).

214-ФЗ конкретизирует применение счета для участников долевой стройки с детальным регулированием отношений между застройщиком, дольщиком и банком, а именно:

  • заключение трехсторонних договорных отношений;
  • порядок открытия счета;
  • регламент внесения денежных средств;
  • процесс взаимодействия с банком по вопросам обслуживания счета;
  • порядок расторжения договора.

Тут вы узнаете, что такое счет оферта и как его правильно оформить.

Гражданский кодекс дает общее представление об этом инструменте банковского сектора с рассмотрением следующих аспектов:

  • порядок заключения договора;
  • регулирование использования денежной массы, находящейся на счете;
  • регламент предоставления банковской тайны, связанной с договорными обязательствами. Что такое профессиональная тайна и как она соотносится с банковской тайной – читайте по ссылке;
  • порядок закрытия счета.

Что такое эскроу-счета и какие поправки будут внесены в 214 ФЗ – смотрите в этом видео:

Открытие эскроу счета

Счет эскроу может быть открыт, как физическим, так и юридическим лицом. При открытии счета эскроу заключается договор, в котором указаны три стороны:

  • депонент – лицо открывающее счет;
  • бенефициар – конечный получатель денежных средств;
  • эскроу-агент – банк, в котором открывается счет.

  • иметь отличный от изначального владельца счета правовой статус;
  • не быть клиентом банка (эскроу-агента).

Пошаговая инструкция по открытию

Кроме трехстороннего договора с прописанной суммой и иными условиями, при открытии данного счета необходимо заполнить следующие бланки и документы:

  • заявление на открытие счета в банке;
  • документы, подтверждающие личности сторон;
  • альбом образцов подписей депонента;
  • альбом образцов подписей бенефициара;
  • требования платежа бенефициара.

В случае если депонентом является юридическое лицо необходимо представить дополнительные документы:

  • оригинал бланка с образцами подписи и оттиска печати;
  • нотариально заверенная копия бланков ИНН, ОГРН. Что такое ОГРН и как его узнать вы можете прочесть здесь;
  • оригинал или нотариально заверенная копия лицензий и разрешений на деятельность (при наличии);
  • нотариально заверенная копия подтверждения полномочий исполнительного органа;
  • нотариально заверенная копия подтверждения должностного положения лиц, указанных в бланке с образцами подписи и печати.

Заполненные бланки необходимо представить в банк с последующим визированием. После обработки документов, эскроу-агент может открыть счет.

В чем положительная сторона эскроу счета

Депонент так же не имеет возможности распоряжаться денежными средствами на эскроу счете в период действия договора, а в случае несоблюдения бенефициаром своих обязательств получает право поступить с деньгами по своему усмотрению.

Схема работы счета эскроу.

Область применения

Эта банковская услуга чаще всего применяется в сегменте долевого строительства. Застройщик точно знает, что дольщик располагает необходимой суммой, более того – деньги гарантировано перейдут строительной компании после надлежащий сдачи строящегося объекта.

Дольщик также находится в стабильном положении. В случае успешного окончания строительства он станет обладателем недвижимого имущества. При неблагоприятном стечении обстоятельств ему будут возвращены деньги с эскроу счета.

Эскроу счет также применим:

  • в иных операциях с недвижимостью (покупка готового жилья);
  • в любых товарно-денежных операциях;
  • в приобретении услуг, интеллектуальной собственности;
  • в приобретении бумаг фондового рынка.

Отличие эскроу от аккредитива

На рынке финансовых услуг существует инструмент с похожими целями и задачами – это аккредитив. Так же как эскроу, аккредитив гарантирует покупательскую способность приобретателя перед продавцом в обмен на перспективу обладания имущественными ценностями либо получения услуг.

И в том и в другом случае контролирующей стороной выступает банк. Но имеются два принципиальных отличия:

  1. Как уже было отмечено, договор на открытие эскроу счета является трехсторонним и вопросы, возникающие в период действия договора и касающиеся его сути, решаются коллегиально. Этот факт исключает применения мошеннических комбинаций, а также преждевременное расторжение договора в одностороннем порядке без уведомления других участников договора. В случае с аккредитивом существует практика прекращения выполнения обязательств со стороны депонента без уведомления бенефициара.
  2. Эскроу счет не так строго (относительно аккредитива) регламентируется законодательной базой. Например, право доступа к денежным средствам на счете может предоставляться при предъявлении бенефициаром необходимого комплекта документов. В случае с аккредитивом этот пакет документов предусмотрен законодательством, а стороны эскроу договора могут самим определить порядок предоставления доступа.

Порядок применения счета эскроу на практике.

Закрытие эскроу счета

Зарплатный проект по счетам

Законопроект № 133709-7 внесенный на рассмотрение в Госдуму предполагал наличие у работодателя, открытого эскроу счета, на который должны были производиться выплаты на каждого работающего по трудовому договору.

Регулярность и сумма выплат должны были определяться соглашением с работниками (профсоюзом), но законопроект предполагал минимальные нормативы, согласно которым, перечисления должны были:

  • осуществляться 1 раз в месяц;
  • составлять 10% от суммы МРОТ на каждого работника.

Это введение должны было обязать работодателя иметь запас денежных средств, для погашения долговых обязательств перед сотрудниками в случае банкротства предприятия.

По состоянию на 3 квартал 2018 года законопроект № 133709-7 находится на доработке.

Заключение

О счете эскроу, перспективах его применения и особенностях установленного регулирования можно посмотреть тут:

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

Содержание

Эскроу-счет – как открыть и когда им пользуются

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств. Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы. Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем. Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.

В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

  • Ежемесячное начисление процентов банками.
  • Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
  • Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.
Читайте также:  Арест счета в банке судебными приставами - действия

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь – неплохо!
Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать – он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

  1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
  2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

не менее трех лет работы;

от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

  1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
  2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
  3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
  4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
  1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
  2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
  3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
  4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

АккредитивСчет эскроуБанковская ячейка
Форма договораУтверждена ЦентробанкомСтороны могут вносить любые измененияСтороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платежНесет депонентНесет банкНесет депонент
Закрыть счет досрочноМожет депонент, в любой моментТолько если одна из сторон расторгнет договорМожет депонент, в любой момент
Получает деньги со счетаПолучатель или тот, на кого он указалТолько бенефициарПолучатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительствеНельзяНеобходимо, за исключением особых случаевНельзя
СтрахованиеМожно застраховать отдельным договором со страховой компаниейЕсли это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублейМожно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскатьДаНетДа

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

  1. В долевом строительстве.
  2. При продаже недвижимости.
  3. При продаже ценных бумаг.
  4. При продаже бизнеса.
  5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
  6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

  1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
  2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
  3. Банк блокирует деньги на счете.
  4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

Счет эскроу с 1 июля 2019 года для застройщиков

С 1 июля 2019 года появятся серьезные изменения в части счетов эксроу для застройщиков. Что это значит? Поясним.

Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.

Что говорит ГК РФ

Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.

Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.

Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.

Кто может открыть

Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.

Преимущества механизма эскроу

Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:

  • обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
  • деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
  • позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.
Плюсы для покупателя (депонента)Плюсы для продавца (бенефициара)
Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательствуБенефициаром по счету эскроу может быть:

  • юрлицо;
  • ИП;
  • физическое лицо.
Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.)Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу
Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроуБанк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете
Минимизация рисков неоплаты
Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару

Где применяется эскроу

Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:

  • купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков;
  • купля-продажа товаров, работ, услуг, прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • купля-продажа акций, долей участия;
  • долевое строительство (ст. 15.4 и 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ В чём отличие от аккредитива

Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.

Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

  • при аккредитиве банк – сторона сделки поручения, а при эскроу – лишь агент, который получает деньги и потом переводит их кому нужно;
  • с эскроу-агентом заключают договор об условиях перечисления денег, выдачи документов с возможностью включить любые сложные условия, а с банками и аккредитивами возможность включения различных условий на практике очень затруднена.

Счета эскроу для застройщкиов с 1 июля 2019 года

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование. Предусматривается, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только с использованием эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года.

Исключение составляют договоры участия в долевом строительстве, заключенные в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые находятся в высокой степени готовности.

Минстрой опубликовал проект об определении 1 октября дедлайном готовности домов без эскроу

Минстрой России рассматривает 1 октября в качестве предельного срока готовности домов без эскроу. Такое предложение ведомства содержится в поправках к постановлению правительства о критериях готовности строительных объектов, которые опубликованы в понедельник на официальном портале проектов нормативных правовых актов.

“Установить, что застройщик может направить… заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15 федерального закона № 214-ФЗ… в период до 1 октября 2019 года”, – говорится в поправках к проекту постановления. Экспертиза и публичное обсуждение проекта продлятся до 19 июля 2019 года.

Ранее Минстрой предлагал установить для застройщиков крайний срок подачи заключений о соответствии критериям неприменения счетов эскроу. Таким образом, планируется, что с 1 июля до 1 октября застройщики смогут продолжить строительство, но без привлечения средств граждан, чтобы довести строительную готовность проектов до 30%. При этом продажи дольщикам квартир в домах с недостаточной строительной готовностью с 1 июля 2019 года будут остановлены.

Эскроу для зарплатных целей: проект закона завис в Госдуме

Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7, планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.

Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.

Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Эскроу-счета. Как пользоваться и кто за это платит

1 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе о долевом строительстве № 214-ФЗ, касающиеся проектного финансирования застройщиков и порядка расчетов по сделкам купли-продажи квартир в новостройках.

По новым правилам, строительство жилья будет вестись за счет собственных средств застройщика или с привлечением сторонних инвесторов и банковского кредитования, а расчеты с дольщиками будут проводиться через специальные счета эскроу. Давайте разберемся, что это за счета, как ими пользоваться и какие изменения ждут продавцов и покупателей недвижимости.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный банковский счет обеспечительного характера, на котором хранятся деньги покупателя недвижимости до момента исполнения застройщиком своих обязательств и ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Счета эскроу позволяют сторонам сделки купли-продажи строящегося жилья получить гарантии ее исполнения от третьей стороны — эскроу-агента, в качестве которого выступает банк.

Для сравнения, похожую обеспечительную роль в расчетах сейчас выполняет аккредитив. Но, в отличие от эскроу-счета, аккредитив имеет более широкий спектр применения. Его можно акцептовать, отозвать, изменить условия, перевести на другое лицо. С эскроу-счетом подобные операции невозможны: деньги с него может получить только застройщик после исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве или забрать вноситель в случае расторжения договора.

Цель введения эскроу-счетов

Изменения в законе направлены, в первую очередь, на защиту дольщиков от действий недобросовестных застройщиков. Теперь деньги физических лиц не будут поступать напрямую на счет продавца, а останутся на хранении в уполномоченном банке на определенный ДДУ срок.

В случае “замораживания” стройки, серьезного нарушения сроков сдачи объекта или банкротства застройщика человек просто заберет свои деньги из банка. Таким образом, законодательное нововведение призвано избавить дольщика от долгих судебных разбирательств и потери средств.

Порядок открытия счета эскроу

Для открытия счета эскроу человеку необходимо прийти в банк, предоставить паспорт и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия в строительстве. Денежные средства вносятся на счет сразу в полном объеме или частями, если это предусмотрено договором. Стоит отметить, что дольщик не может выбрать банк самостоятельно. Он должен открыть эскроу-счет в кредитном учреждении, указанном в ДДУ.

В случае банкротства или ликвидации застройщика, а также нарушения им установленных сроков сдачи объекта деньги возвращаются вносителю. Если дольщик решит дождаться окончания строительства, он может оставить деньги в банке. Проценты на остаток по эскроу-счетам не начисляются.

Какие банки имеют право вести эскроу-счета

Работать со счетами эскроу по сделкам с недвижимостью имеют право банки, аккредитованные ЦБ РФ. Они должны соответствовать ряду критериев, установленных Банком России. Это наличие универсальной банковской лицензии, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц, кредитный рейтинг не менее “А” и т. д. Первоначально в перечень уполномоченных банков входили 55 кредитных организаций. В 2019 году список пополнили еще более 30 банков.

Уполномоченные банки будут осуществлять проектное финансирование застройщиков и ведение эскроу-счетов их дольщиков. По информации ЦБ РФ, не все включенные в перечень кредитные учреждения готовы работать с эскроу-счетами. В основном это крупные игроки с государственным участием: Сбербанк, ВТБ, Росбанк и другие. Несколько банков уже заявили о создании специальных кредитных продуктов для строительных организаций.

Изменения в работе застройщика

Новая схема расчетов внесет существенные изменения в сложившийся производственный процесс застройщиков. Во-первых, строительные организации, лишившись денег дольщиков, будут вынуждены искать альтернативные источники финансирования. Основным источником заемных средств традиционно выступают банки. На практике они часто отказывают в выдаче кредитов строителям, считая эти операции высокорискованными. Это неизбежно приведет к уходу с рынка более слабых игроков.

Во-вторых, теряет смысл предоставление скидок дольщикам на покупку квартиры на нулевом цикле или промежуточных стадиях строительства. По сути застройщики переходят к продаже только готового жилья. Теперь результатом привлечения денежных средств станут не более низкие цены за квадратные метры, а выплата процентов по банковскому кредиту.

С другой стороны, новые правила заставят строителей вести себя более ответственно и не нарушать установленные сроки сдачи объектов. Вместе с тем рынок очистится от мошенников, так как собрать деньги, вырыть котлован и скрыться уже не получится.

Плюсы и минусы новой схемы расчетов для дольщиков

Очевидным плюсом новой схемы для дольщиков является гарантия сохранности их средств и простая процедура возврата денег при расторжении ДДУ. Открытие и ведение эскроу-счета для вкладчика бесплатно. Никаких дополнительных расходов не возникает.
Из минусов введения в действие счетов эскроу можно назвать:

отсутствие процентов по счету, а значит, инфляционные потери,

невозможность забрать деньги в любой момент,

снижение инвестиционной привлекательности строящегося жилья.

Эскроу-счета открываются на длительный срок. Это значит, что в случае расторжения ДДУ по вине застройщика купить на эти деньги равноценное жилье вряд ли получится. Но это лучше, чем потерять все. Особенно в случае с ипотекой, когда человек остается без жилья и денег, но вынужден выплачивать кредит банку.

Ипотечные сделки

В случае с ипотекой никаких изменений для дольщика не возникает. Кредит по-прежнему можно взять в любой кредитно-денежной организации на усмотрение заемщика. Просто средства поступят не на расчетный счет продавца, а на эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке. В случае расторжения ДДУ деньги можно будет направить на погашение ипотечного кредита.

Обязательное государственное страхование

С 2015 года эскроу-счета страхуются АСВ на сумму до 10 млн рублей включительно. При наступлении страхового случая (отзыва банковской лицензии) возмещение по счетам эскроу рассчитывается и выплачивается государством отдельно от остальных вкладов, подлежащих выплате в банке.

Сумма до 10 млн рублей на эскроу-счете подлежит обязательному страхованию до момента регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРП либо прекращения государственной регистрации права.

Схема расчетов с использованием счетов эскроу при сделках с новостройками вводится постепенно. Застройщики, которые привлекли деньги дольщиков до 1 июля 2019 года, могут работать по старым правилам. Также новая схема не распространяется на сделки купли-продажи готового жилья.

Расчеты через эскроу-счета фактически упраздняют понятия “долевое строительство” и “дольщики”. Застройщики переходят на проектное финансирование, а покупатели приобретают уже готовое жилье. Как это отразится на структуре рынка и ценах на недвижимость в новостройках, покажет время.

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Читайте также:  Справка о закрытии счета в банке — образец
Ссылка на основную публикацию