Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

Fitch: новый механизм эскроу-счетов не дает полной защиты покупателям жилья

Новый механизм покупки жилья с использованием эскроу-счетов, который вступил в силу с 1 июля 2019 года, в большинстве случаев защищает покупателя, но отдельные риски остаются, что может обернуться потерями для некоторых покупателей. Об этом говорится в опубликованном накануне обзоре экспертов рейтингового агентства Fitch Ratings, проанализировавших плюсы и минусы новой схемы.

Как отмечают аналитики, в рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели квартир, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, то все уплаченные проценты.

По мнению Fitch, больший риск, чем банкротство застройщика, для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает гарантированные Агентством по страхованию вкладов 10 млн рублей. «Как мы понимаем, большинство сделок с недвижимостью осуществляется в пределах этой суммы, так что покупатели преимущественно застрахованы. Однако если квартира стоит дороже 10 млн рублей, что не редкость в крупных городах, человеку придется надеяться на возврат средств сверх компенсируемой АСВ суммы в рамках процедуры банкротства банка наряду с другими крупными вкладчиками. Плюс к этому, покупатель может потерять право на квартиру, уплаченные проценты по ипотеке и еще и рискует остаться в должниках у банка», — предупреждают эксперты.

На примере гипотетического строящегося жилья за 15 млн рублей, которые вносятся на счет эскроу, эксперты подсчитали, какие потери могут ожидать покупателя в случае банкротства застройщика или банка.

Согласно первому сценарию, при банкротстве застройщика, если достройка экономически нецелесообразна и не удается найти нового застройщика, покупатель получает назад деньги, обесцененные с учетом инфляции, но не квартиру.

Этот же сценарий с банкротством застройщика, но с использованием покупателем ипотеки, обернется дополнительной потерей уплаченных процентов. Например, сделав первоначальный взнос в 3 млн рублей и оформив кредит на 12 млн, покупатель заплатит за два года (средний срок возведения жилья) примерно 2 млн рублей процентов, а назад получит только изначально внесенные 15 млн.

Согласно третьему, самому страшному, сценарию, при покупке квартиры (в примере с 15 млн рублей) в ипотеку покупатель в случае банкротстве банка рискует потерять первоначальный взнос (3 млн рублей) и уплаченные проценты (примерно 2 млн рублей), не получить квартиру (если он не может доплатить 5 млн рублей до полной цены) и остаться должным банку (2 млн рублей). Аналитики уточняют, что покупатель имеет право предъявить требование к банку-банкроту о возврате средств на эскроу-счете сверх гарантированных 10 млн рублей в рамках первой очереди кредиторов.

В Fitch указывают, что риски для покупателей выросли после недавнего смягчения требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами: минимально допустимый уровень национального рейтинга был снижен с «A-» до «BBB-» (последний приблизительно соответствует международному рейтингу категории «BB» или «B»). На сегодняшний день из 95 банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, треть имеют международные рейтинги категории «B» или не имеют их вовсе, что можно рассматривать как потенциальную зону риска. Так, один из допущенных банков без международного рейтинга недавно лишился лицензии. Ситуация усугубляется тем, что у покупателя нет возможности выбрать банк отдельно от проекта, а также самостоятельно сменить кредитную организацию даже в случае возникновения у нее проблем. В презентации Fitch уточняется, что из 95 уполномоченных банков с эскроу пока работают 22.

«Вместе с тем системного риска мы не видим, так как на банки с низкими международными рейтингами или без них приходится всего 6% от активов уполномоченных банков и многие пока еще не начали работать с эскроу-счетами. Также в случае возникновения у них проблем не исключено, что наличие большого количества эскроу-счетов свыше гарантированной суммы может быть дополнительным аргументом в пользу оказания им поддержки, чтобы избежать обострения социальной напряженности», — заключают в Fitch.

Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.
Читайте также:  ФЗ о ЦБ РФ - последняя редакция

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Застройщикам

Банк «Открытие» включен в список уполномоченных банков, соответствующих критериям постановления Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697, и обязан контролировать расходные операции, проводимые по специальным счетам застройщиков.

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые ужесточают требования к компаниям-застройщикам.

С 1 июля 2019 года переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в рамках Федерального закона № 214-ФЗ.

  • Строительство и достройка объектов недвижимости гарантировано компенсационным фондом и посредством использования счеты Эскроу (обязательны с 01.07.2019)
  • Средства дольщиков застрахованы Агентством Страхования Вкладов (АСВ) на Эскроу-счетах в размере 10 млн рублей
  • Введено понятие специализированный застройщик
  • Ужесточены требования к опыту работы в области строительства жилья, финансовым нормативам, соотношению собственных и заемных средств
  • Введена ответственность бенефициара застройщика за причинённые дольщикам убытки
  • Запущена единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) для обмена документами и информацией между застройщиками, дольщиками, контролирующими органами, фондом защиты прав дольщиков и уполномоченными банками
  • Уполномоченные банки теперь контролируют целевое назначение операций по расчетным счетам застройщиков
  • Один застройщик теперь должен иметь одно разрешение на строительство и на один объект строительства разрешается только один расчетный счет

Финансирование жилья и счета эскроу

Индивидуальные условия ДСЭ включены в ДДУ

Индивидуальные условия ДСЭ изложены в отдельном документе

Открытие и сопровождение расчетного счета застройщика

Банк «Открытие» предлагает строительным компаниям открытие и сопровождение расчетного счета застройщика.
Банк контролирует операции по расчетному счету застройщика

Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018

  • Стандартные документы для открытия счета
  • Заявление об акцепте Договора расчетного счета застройщика/Заявление об изменении режима расчетного счета
  • Разрешение на строительство

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018

  • Стандартные документы для открытия счета
  • Заявление об акцепте Договора расчетного счета застройщика/Заявление об изменении режима расчетного счета
  • Разрешение на строительство
  • ГПЗУ
  • Проектная документация
  • Бюджет проекта с постатейной разбивкой
  • Связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц
  • Связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков
  • Связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в их уставных капиталах (имуществе), за исключением создания дочерних компаний
  • Оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых акций
  • Предоставление ссуд, займов
  • Покупка ценных бумаг

Только для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018

  • Подготовка проектной документации и инженерных изысканий
  • Экспертиза проектной документации
  • Строительство, реконструкция, плата за подключение к сетям
  • Строительство недвижимости в соответствии с проектной документацией
  • Уплата арендной платы
  • Налоги, сборы, штрафы, оплаты труда, страховых взносов, выплата гарантий и компенсаций работникам
  • Платежи, связанные с госрегистрацией договоров участия в долевом строительстве
  • Уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство
  • Оплата услуг уполномоченного банка и иных расходов, в том числе за рекламу, коммунальные платежи, услуги связи, содержание рабочих мест работников
  • Возврат участнику долевого строительства денежных средств
  • Размещение временно свободных денежных средств на депозите (без смены банка)
  • Оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции ЕИО застройщика
  • Перечисление остатка на счет в новом уполномоченном банке (при замене банка)

Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018

  • Ряд требований к застройщику согласно Закону № 214-ФЗ не применяется (ч. 1.1, 2, 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ)
  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда)
  • Банк осуществляет упрощенный вариант контроля за операциями застройщика (контроль осуществляется только в отношении операций, прямо запрещенных Законом № 214-ФЗ, и лишь по обязательствам, которые возникли после его вступления в силу)

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован до 01.07.2019

  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда) либо с использованием механизма счетов эскроу
  • Банк осуществляет полный контроль за перечнем разрешенных и запрещенных операций

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, и первый договор долевого участия зарегистрирован после 01.07.2019

  • Механизм счетов эскроу применяется в обязательном порядке
  • Банк осуществляет контроль операций в рамках финансирования застройщика

С 01.07.2018 года физические лица могут открывать счета-эскроу опционально, т.е. по решению с застройщиком выбранного объекта недвижимости.

Счет эскроу — специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от Покупателя.

  • Срок передачи Застройщиком объекта долевого строителства
  • + 6 месяцев (по соглашению строн в договоре долевого участия)
  • Открытие счета без комиссии
  • Проценты не начисляются
  • Перечисление средств застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию

Если Застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018 года, то:

  • Ряд требований к Застройщику согласно 214-ФЗ не применяются (ч.1.1, 2, 2.2. ст. 3 Закона № 214-ФЗ)
  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда)
  • Банк осуществляет упрощенный вариант контроля за операциями застройщика

— в течение 2 мес со дня вступления в силу закона (до 01.09.2018) застройщик открывает р/с в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению

— контроль осуществляется только в отношении операций, прямо запрещенных Законом, и лишь по обязательствам, которые возникли после его вступления в силу

Если Застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован до 01.07.2019 с покупателем, то:

  • Договор долевого участия заключается по старым правилам
  • Банк осуществляет полный контроль по перечню разрешенных и запрещенных операций
  • Работа по счету эскроу решается опционально

Если Застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован после 01.07.2019 года, то:

  • покупатели недвижимости размещают свои средства только на счетах эскроу

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

  1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
  2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
  3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
  4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
  1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
  2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
  3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
  4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.
Читайте также:  Карта «Мир» от Сбербанка - новые правила использования

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

АккредитивСчет эскроуБанковская ячейка
Форма договораУтверждена ЦентробанкомСтороны могут вносить любые измененияСтороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платежНесет депонентНесет банкНесет депонент
Закрыть счет досрочноМожет депонент, в любой моментТолько если одна из сторон расторгнет договорМожет депонент, в любой момент
Получает деньги со счетаПолучатель или тот, на кого он указалТолько бенефициарПолучатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительствеНельзяНеобходимо, за исключением особых случаевНельзя
СтрахованиеМожно застраховать отдельным договором со страховой компаниейЕсли это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублейМожно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскатьДаНетДа

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

  1. В долевом строительстве.
  2. При продаже недвижимости.
  3. При продаже ценных бумаг.
  4. При продаже бизнеса.
  5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
  6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

  1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
  2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
  3. Банк блокирует деньги на счете.
  4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

Правительство снизит требования к банкам, которые смогут открывать эскроу-счета для застройщиков

Правительство снизит требования к банкам, которые смогут открывать эскроу-счета для застройщиков

Правительство собирается снизить требования к рейтингам банков, которые смогут открывать эскроу-счета. Когда изменения будут приняты, число таких банков вырастет в полтора раза.

Что случилось

С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Это значит, что получить деньги покупателей можно будет только после окончания строительства, а вести стройку придется исключительно за счет собственных и заемных средств. Банки будут кредитовать строительные компании в том числе и за счет средств, размещенных на эскроу-счетах, но на самих покупателей это никак не повлияет: если застройщик не сдаст дом, они получат все до копейки.

Такая система заменит привычные договоры долевого участия, которые, к сожалению, так и не смогли полностью справиться с мошенничеством в этой сфере. Правительство рассчитывает, что новый механизм позволит избежать повторения историй с обманутыми дольщиками.

Рейтинги банков

Изначально предполагалось, что банки, которые будут допущены до работы с эскроу-счетами для финансирования стройки, должны иметь минимальный кредитный рейтинг А- (умеренно высокий уровень надежности). Но банков с этим уровнем и выше в двух рейтинговых агентствах сейчас 62. И, как отмечают эксперты, три четверти из них не готовы работать с застройщиками.

По сути, в стране сейчас есть только 11 банков с нужным рейтингом, которые кредитуют стройки. Но они представлены не во всех регионах и, будучи крупнейшими банками, предъявляют чересчур жесткие требования к заемщикам. Поэтому получить у них кредит затруднительно, особенно для региональных компаний. А в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году в стране должно быть введено 120 млн квадратных метров жилья. Это потребует финансирования в объеме около 1 трлн рублей, а в целом общий текущий объем рынка нового строительства оценивается в 4 трлн.

Увеличение числа банков для открытия эскроу-счетов сделает финансирование для застройщиков доступнее, и это поспособствует выполнению планов строительства. Как следует из опубликованного 24 декабря проекта постановления правительства, к эскроу-счетам собираются допустить банки с рейтингом BBB- (умеренный уровень надежности) от агентств АКРА или «Эксперт РА». Сейчас существует 101 кредитная организация с таким рейтингом и выше.

Чем грозит

Выбрать банк застройщикам будет проще, но и риски тоже возрастут. Причем в случае отзыва лицензии у банка лягут они на плечи Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Эксперты предупреждают, что услуга станет доступнее для застройщиков с точки зрения территориального охвата, но одновременно снизится надежность системы. Поэтому аналитики предлагают еще раз взвесить последствия, чтобы понять, не перекрывают ли риски те преимущества, которые чиновники пытались создать для покупателей жилья.

Шансов, что рухнет один из банков из расширенного списка, вдвое больше, чем при нынешних требованиях. Хотя в целом они все же невысоки. «На горизонте одного года вероятность дефолта банка в рейтинговой категории А (включает уровни ruA-, ruA, ruA+) составляет 1%, а из категории BBB (уровни ruBBB-, ruBBB, ruBBB+) — 2,1%», — говорит начальник отдела валидации «Эксперт РА» Станислав Волков. В среднем по банковской системе вероятность дефолта около 10%, добавляет он.

Мнение застройщиков

Как ни странно, застройщики скептически относятся к расширению числа банков. Представители строительных компаний говорят, что с самого начала было понятно, что банки из первоначального списка не справятся с тем объемом финансирования, который необходим для реализации уже заявленных проектов. Поэтому глобально для рынка недвижимости ситуация не изменится. Для крупных девелоперов, которые и так работают с ведущими банками страны, изменения особой роли не сыграют.

Снижение рейтинговых требований скорее важно для региональных игроков, но и здесь есть нюанс. Небольшие региональные застройщики, в проектах которых крупные банки не заинтересованы, получат возможность реализовать проекты вместе с небольшими банками, и это здорово — но далеко не все банки способны выдержать такую нагрузку. Взять на себя дополнительные риски придется государству: в случае банкротства банка возвращать деньги будут из его казны. Хотя и дефолт банка в подобной ситуации очень маловероятен, если он все же случится, возвращать деньги владельцам эскроу-счетов будет Центробанк.

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Читайте также:  Установлены признаки не санкционированных клиентом денежных переводов
Ссылка на основную публикацию